El Derecho

PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Tienen personalidad jurídica las Comunidades de Propietarios?

Por D. Vicente Magro Servet

  • Imprimir

INDICE

a) Introducción.

b) Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica.

c) Las anotaciones de embargo a favor y en contra de las comunidades.

d) La personalidad jurídica y las acciones frente a la comunidad.

e) La capacidad para contratar.

f) Problemas derivados de la ausencia de personalidad jurídica.


a) Introducción.

Uno de los principales problemas que tienen hoy en día las Comunidades de propietarios se centra en que la Ley de Propiedad Horizontal no reconoce a la Comunidad de Propietarios personalidad jurídica, de tal forma que son los individuos que la componen, y no el grupo como tal, los sujetos de derechos y obligaciones. Sin embargo, no faltan autores como Badenas Carpio1 que recuerdan que los partidarios de la denominada representación orgánica suelen atribuir una situación próxima a la personalidad jurídica a las propiedades horizontales. Opinan de esta manera porque, a la vista de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de propietarios aparecen investidas, a su juicio, como titulares de derechos y obligaciones; y, es precisamente, esta aptitud para ser sujetos de relaciones jurídicas la que les confiere cierta personalidad.

La cuestión no es sencilla, ya que quien detenta la representación de las Comunidades es su Presidente, que es quien actúa por ellas, y es a estos, ante la carencia de personalidad jurídica inherente a las comunidades a quienes les asiste la facultad de representar a la comunidad en juicio y fuera del mismo, y que lleva implícita la de todos los cotitulares del edificio Así, el propio Tribunal Supremo ha venido negando la personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, y se pueden citar, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1965, 28 de abril de 1966, 10 de junio de 1981, 16 de mayo de 1982, o 16 de febrero de 1985 o 28 de julio de 1999. Y también lo ha hecho el TC 2 en Sentencia 115/1999 de 14 Junio 1999, rec. 2289/1998.

Como se recuerda en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1ª, Sentencia de 14 Octubre 2008, rec. 244/2007, algún sector de la doctrina ha afirmado que la comunidad de propietarios es un sujeto de derecho en tanto en cuanto actúe dentro del campo del derecho que le es propio o que, al menos, constituye un ente con una subjetividad limitada o parcial. Es lo cierto, sin embargo, que tales posturas chocan con la intención del legislador, como se pone de manifiesto en el discurso del profesor Batlle en defensa del dictamen de la Comisión de Justicia sobre el Proyecto de Ley de Propiedad Horizontal que quedó finalmente aprobado y en el que se especifican las razones del rechazo a la enmienda núm. 13 al Proyecto, que proponía el reconocimiento de la comunidad como persona jurídica, y que se resumen en la idea de que dicho reconocimiento extrema la nota de personalidad jurídica, que en punto a su actuación ya está suficientemente afirmada, habiendo señalado el citado profesor en su discurso, y transcribimos el pasaje por cuanto de clarificador hace al caso, "Y en cuanto a la propuesta de atribuir personalidad jurídica a las Juntas de Propietarios, pareció un principio demasiado radical. La ley reconoce a los individuos, y no al grupo, el goce y disposición de las cosas, y que el Presidente represente al conjunto de propietarios para ejercitar los derechos o cumplir las obligaciones comunes, no es afirmar la existencia de una persona jurídica; los actos del Presidente, en la esfera de su poder, afectan a todos y cada uno de los propietarios, pero subrayamos que no hay derechos atribuidos a un organismo superior e independiente". Confirmando la falta de personalidad de las comunidades de propietarios la reciente Ley de Enjuiciamiento Civil que se refiere a ellas, sin citarlas expresamente, en el art. 6 al establecer que: "Podrán ser parte en los procesos civiles:... 5º Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte". Con ello, aunque desde un principio ya estuvo en el espíritu del legislador negarle expresamente a las comunidades de propietarios la personalidad jurídica distinta de los comuneros que conforman la comunidad.

b) Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica.

Por ello, es claro que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, lo que, sin embargo, origina numerosos problemas para ella misma a la hora de contratar, por ejemplo, ya que lo hace por ellas el Presidente de la comunidad, pero también para los terceros, ya que al carecer de personalidad jurídica resulta que no puede ser objeto de embargos, ni de anotaciones preventivas en el Registro de la propiedad, como veremos. Pero, además, esta afirmación parece resuelta ante las modificaciones producidas en la legislación española tales como el art. 6.1.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando reconoce capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad jurídica; el derogado último párrafo del art. 11 del Reglamento Hipotecario por la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 3.ª) de 31 de enero de 2001 por entender que vulneraba el requisito de la personalidad jurídica; el segundo párrafo del art. 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre entidades sin personalidad jurídica donde se cita las Comunidades de Propiedad Horizontal, y el art. 7.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial relativo a la defensa de los intereses de los grupos colectivos.

Esta negativa a admitir la personalidad jurídica de las comunidades también ha sido refrendada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en varias Resoluciones, la más reciente la de 3 de Marzo de 2008, en la que señala que "hay determinados aspectos cuyo lenguaje recuerda al de las personas jurídicas. Así, hay "órganos de gobierno" (art. 13.1 LPH), el Presidente es el representante legal de la Comunidad (art. 13.3 LPH), la Comunidad responderá de sus deudas (art. 22 LPH), hay créditos a favor de la Comunidad [art. 9.1 e) LPH], le corresponde la titularidad del fondo de reserva [art. 9.1 f) LPH], etc; además, nos encontramos con habituales situaciones en las que la Comunidad tiene empleados (conserjes, etc.), abona nóminas, paga la Seguridad Social por ellos, practica retenciones fiscales a los mismos, arrienda partes comunes y repercute IVA (p. ej. cartel publicitario en azotea, etc.). No obstante estas apariencias, es doctrina común la de entender que no tiene personalidad, hipótesis que se barajó en la tramitación parlamentaria de la Ley de 21 de julio de 1960 pero se consideró que no procedía tal reconocimiento."

Pese a ello, cierto es que, como señala Badenes Carpio en algunos supuestos parece que el legislador quiso otorgar personalidad jurídica a las comunidades, ya que en unos casos, estas, unas veces son titulares de derechos de crédito, como ocurre en el supuesto contemplado en el párrafo 2º de la regla 5ª del art. 9 LPH, que, como se sabe, establece que son créditos preferentes a favor de la comunidad los debidos por cada uno de los propietarios para contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble; que en otras es deudora, tal como especifica la meritada regla 5ª del art. 9 LPH respecto de los «tributos, cargas y responsabilidades» que no sean susceptibles de individualización; y también, en algunos casos, titular de derechos reales, como señala el art. 9 regla 3ª LPH que, como también se sabe, obliga a cada uno de los propietarios a permitir en su piso o local las servidumbres que sean imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general.

Pero en definitiva, estas comunidades carecen de personalidad jurídica, pero, sin embargo, van a ser tributarias de personalidad procesal: para facilitar su actuación en el proceso se utilizará la abstracción (y quizás la ficción) de atribuir a su presidente la facultad ex lege de representar a la comunidad. En efecto específicamente el art. 6.1-5º LEC reconoce personalidad procesal y capacidad para ser parte a "las entidades sin personalidad jurídica a las que la Ley reconozca capacidad para ser parte",

De todos modos, la conclusión actual con la que todos están de acuerdo es la de que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica y que cuando el art. 13 LPH le confiere al Presidente la representación de la comunidad, ello se hace en la siguiente perspectiva, como recuerda Badenes:

1.- La representación del presidente no tiene lugar para suplir la falta de capacidad del principal, sino en beneficio de una mejor dirección de la comunidad.

2.- La actuación del presidente está sometida a la voluntad de la comunidad acordada en junta de propietarios.

3.- La gestión representativa del presidente además de venir sometida a responsabilidad, puede ser removida antes de que concluya naturalmente su mandato.

La doctrina de las Audiencias han negado sistemáticamente la consideración de personalidad jurídica a las comunidades, lo que les ha originado numerosas limitaciones en su actuar en el mundo jurídico.

Así, por ejemplo, la AP Madrid, Sec. 18.ª, 327/2008, de 17 de junio negaba que una comunidad pudiera adquirir por usucapión en el sentido de que "las Comunidades de Propietarios carecen de personalidad jurídica, por lo que no podrían adquirir bienes por usucapión. Destacándose en este sentido, que la capacidad para afectar o desafectar bienes comunitarios, lo es como manifestación de la voluntad común de todos y cada uno de los diversos copropietarios, no como acto de persona jurídica, que no lo es. Debe del mismo modo acentuarse, que la jurisprudencia, ha venido estableciendo que las Comunidades de Propietarios, no son tampoco asociaciones reconocidas por la ley, ni pueden tener la condición de asociaciones ni civiles ni mercantiles. Siendo esta cuestión además, especialmente contemplada por la LPH, en cuanto establece que será el Presidente quien represente al conjunto de propietarios para ejercitar los derechos o cumplir las obligaciones comunes, no porque con ello exista una persona jurídica, porque no se atribuyen derechos a un organismo superior. Siendo por el contrario la Comunidad de Propietarios, una entidad, que incluso aún careciendo de personalidad jurídica, puede ser parte legal en un proceso, en base a que la LEC, reconoce expresamente tal posibilidad."

En la sentencia de la AP Madrid, Sec. 21.ª, 262/2008, de 10 de junio se planteó la curiosa circunstancia de asegurar que cuando se demanda a la comunidad se hace en la persona de su presidente, que es quien la representa en juicio, pero ello no conlleva que se pueda actuar contra él como persona física, ya que "ninguna Comunidad de Propietarios tiene personalidad jurídica propia ni independiente, y es por ello que está representada en Juicio y fuera de él por quien en cada momento es Presidente. Y es por ello que no puede considerarse que pese a identificarse al Presidente, no por ello se estaba demandando a la persona física más allá de por ser Presidente, es decir, a quien se estaba demandando era a la Comunidad en la persona de su Presidente".

c) Las anotaciones de embargo a favor y en contra de las comunidades.

Sobre esta cuestión la Dirección General de Registros y del Notariado ha dictado resoluciones negando la posibilidad de practicar anotaciones preventivas de embargo contra las comunidades de propietarios, por carecer de personalidad jurídica. La naturaleza de la comunidad de propietarios es compleja, puesto que en ella coexiste una propiedad exclusiva junto a una copropiedad de los elementos comunes, pero es obvio que contra la comunidad en sí mismo no se puede actuar, sino que ello debe hacerse contra los comuneros.

Sin embargo, curiosamente, sí que puede llevarse a cabo esta actuación de embargo a favor de la comunidad, y así lo admite la Resolución de la DGRN de fecha 3 de Marzo de 2008, no sin admitir que en principio también se puso en duda que a favor de la comunidad se pudieran adoptar embargos. Así, la Resolución de 23 de junio de 2001 cuestiona sobre la inscripción de un inmueble a favor de la Comunidad de Propietarios con afectación por razón del destino. El Registrador calificó negativamente el 26 de marzo de 1999, indicando que no puede practicarse la inscripción ya que la Comunidad "carece de personalidad jurídica, pues el ordenamiento vigente sólo le reconoce capacidad procesal y de gestión; de ahí que el artículo 11 del Reglamento Hipotecario (último párrafo) permita que sólo se practiquen anotaciones de embargo y demanda a favor de dichas comunidades, en cuanto son asientos transitorios con la finalidad de garantizar las resultas de un procedimiento". La DGRN se limita a reconocer que no cabe la inscripción a favor de la Comunidad al carecer de personalidad. Debemos reparar en las fechas: la nota de calificación es de 26 de marzo de 1999 –después de la reforma del RH de 1998–; la fecha de la Resolución es de 23 de junio de 2001, pocos meses después de la STS de 31 de enero de 2001 que anuló la modificación del art. 11 RH. Quizá pareció pronto para reiterar la antigua doctrina, máxime cuando no era necesario, pero debió quedar latente.

En efecto, un paso más lo da la Resolución de 25 de mayo de 2005 (3.ª) en la que se plantea la inscripción de una compra de una finca rústica por una Comunidad en PH; la DG considera que la "comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos –como en la anotación preventiva en materias en que la Comunidad tiene reconocida capacidad procesal– tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien, y por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente".

Con el apunte explícito que se deduce de esta última Resolución, era claro que si se planteaba directamente la cuestión acerca de una anotación de embargo a favor de una Comunidad de Propietarios en PH la solución iba a ser favorable a la misma como ha ocurrido con la de 3 de marzo de 2008 3 .

Finalmente, la conclusión que se adopta en la Resolución de la DGRN de fecha 3 de marzo de 2008 es que "aunque las Comunidades de Propietarios en PH no tienen personalidad tiene capacidad procesal para ser parte y se puede pedir a favor de la Comunidad las medidas cautelares o de ejecución que procedan, un ejemplo de las cuales es la anotación preventiva de embargo sin necesidad de identificar nominativamente a los copropietarios."

La STS de 31 de Enero de 2001 señala que: "La posibilidad de anotaciones preventivas de demanda o de embargo en el Registro de la Propiedad, recogida en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, no es razón para autorizar que dichas anotaciones se puedan practicar en favor de quien carezca de personalidad jurídica, ya que el artículo 72 de esta misma Ley establece que las anotaciones preventivas deberán contener las circunstancias que se exigen para las inscripciones, entre las que está la condición de persona natural o jurídica a favor de quien se hagan.

La cuestión a dirimir se centra en si cabe practicarlas en favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, la cual, según el artículo 22.1 de la Ley de Propiedad Horizontal reformada por Ley 8/1999, responde frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor, y cuyo presidente o administrador, debidamente autorizados por la Junta de propietarios, está legitimado para exigir judicialmente a los comuneros, propietarios de viviendas o locales, el cumplimiento de las obligaciones impuestas por los apartados e) y f) del artículo 9.1 de esta misma Ley, solicitando el embargo preventivo de bienes del deudor (artículo 21.1 y 8 de dicha Ley).

A pesar de ello, estos preceptos no otorgan a estas comunidades de propietarios el carácter de personas jurídicas, como lo demuestra el hecho de que carecen de la posibilidad de adquirir bienes como únicos titulares, ya que su adquisición vendría a integrarse entre los elementos comunes en régimen de copropiedad, de manera que, si no pueden adquirir y poseer bienes, les falta una de las facultades inherentes a cualquier persona jurídica según el artículo 38 del Código Civil."

d) La personalidad jurídica y las acciones frente a la comunidad.

El principal problema que se plantea de la ausencia de personalidad jurídica de las comunidades radica en que su posición pasiva en los litigios conlleva dificultades a los acreedores a la hora de poder ejercitar acciones contra ella y ejecutarlas, no obstante lo cual la LPH ha articulado un procedimiento para ello, ya que señala el art. 22, apartado primero LPH 8/1999 que "La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho". Ahora bien, conforme a este último precepto, la responsabilidad de los distintos copropietarios será subsidiaria respecto a la Comunidad y quedará limitada respecto de cada uno de ellos a la parte que le corresponda del importe reclamado con arreglo a su respectiva cuota.

Sin embargo, no siempre se podrá recurrir al sistema de dirigirse contra todos los comuneros de forma individual en una acción conjunta para que cada uno tenga que afrontar su parte de responsabilidad, ya que para hacer efectiva esta responsabilidad de carácter subsidiaria, son necesarios una serie de requisitos:

1.- La ausencia de bienes o fondos por parte de la comunidad de propietarios, dado que al ser una responsabilidad de carácter subsidiario solo puede hacerse efectiva contra el deudor subsidiario, si el deudor principal carece bienes.

2.- Que haya existido un previo requerimiento de pago al propietario del importe correspondiente de la deuda con relación a su cuota de participación.

3.- Que el copropietario contra el que se dirija el acreedor haya sido parte en el proceso.

Ahora bien, la LEC, al hablar de ejecución de las sentencias contra entidades sin personalidad jurídica, como es el caso de la Comunidad de Propietarios, en el artículo 544, donde se permite dirigir la acción ejecutiva contra los socios, miembros o gestores que hayan actuado en nombre de la entidad sin necesidad de haber sido parte en el proceso declarativo, expresamente en su párrafo segundo excluye a las comunidades de Propietarios, con lo que resulta inviable que se demanda de forma exclusiva a una comunidad y que a falta de fondos para poder cobrar un crédito se inste la ejecución contra los comuneros de forma individual por su respectiva cuota de responsabilidad, ya que para ello debieron ser demandados de forma individual.

Ahora bien, que la comunidad de propietarios no tenga personalidad jurídica no quiere decir que no pueda ser demandada y condenada, así como ejecutada la sentencia dictada contra ella, ya que de las deudas contraídas por la Comunidad de Propietarios responde, en principio y con carácter principal, la propia comunidad con sus fondos y créditos y tan solo, de manera subsidiaria y parciaria – es decir conforme a la cuota que le corresponda a cada uno en el total de la Comunidad (art. 9,1,e) - una vez comprobada la inexistencia de aquéllos, lo harían los distintos comuneros, siempre previo requerimiento de pago a éstos por medio de reclamación judicial en la que fueran parte del proceso.

De esta manera, la comunidad de propietarios tiene una cuenta de fondos que puede ser embargada, ya que lo que no se pueden practicar es embargos de bienes inmuebles que supongan elementos comunes de la comunidad, a lo que de forma reiterada se ha opuesto la DGRN al negarles personalidad jurídica, pero lo que ello no impide es que se pueda practicar un embargo de la cuenta en donde los comuneros deben ingresar sus cuotas comunitarias, y de ahí cobrarse el acreedor su deuda fijada en la sentencia.

En estos casos es posible que el acreedor sea un comunero de la comunidad, lo que plantea el problema de si él puede deducirse su cuota y no abonar en el recibo siguiente la parte proporcional que tuvieron que pagar el resto, lo que debe tener una respuesta negativa, ya que desde nuestro punto de vista, el comunero, aunque sea actor y obtenga una sentencia a su favor tiene una participación en la comunidad que ha sido condenada y que es la que en su conjunto la que tiene que abonar la deuda, que en el fondo saldrá de la cuenta en la que tienen que pagar todos los comuneros sus cuotas y también el comunero actor, pero que no queda exento por su condición de actor-ejecutante, ya que él también forma parte en su cuota de la comunidad demandada y ejecutada. Lo que no se admitiría es que a consecuencia de la sentencia y su ejecución tuviera que librarse una derrama para hacer frente al pago de la deuda, por no existir en el fondo de reserva la cantidad precisa para asumir y hacer frente a la deuda. En este caso el actor acreedor no debería quedar incluido en la distribución de la derrama, por lo que esta debería hacerse como si este comunero actor acreedor no existiera distribuyendo la deuda entre el resto de comuneros.

e) La capacidad para contratar.

Esta capacidad de contratación existe en las comunidades de propietarios constituidas por la actuación de su presidente, que es quien a tenor del art. 13 LPH las representa extrajudicialmente, por lo que un contrato que lleve la firma del presidente obliga y vincula a la comunidad, y el acreedor podrá dirigirse contra esta para cobrar su crédito, como si fuera la comunidad la que hubiera actuado, aunque el crédito solo podrá ser satisfecho en la cuenta de la comunidad que tuviere abierta en entidad bancaria. Por ello, los contratos firmados por el presidente con terceros son válidos y obligan a la comunidad, sin que le afecte en contra que esta no tenga personalidad jurídica. Ahora bien, atendiendo a la naturaleza de los contratos a llevar a cabo, en algunos supuestos será preciso el acuerdo de la junta de propietarios en los casos de obras importantes, o que constan en el art. 14, c), pero no para los del día a día en el funcionamiento de una comunidad y que implican tan solo meros actos de gestión, en cuyo caso la sola firma del presidente obligará a la comunidad y el acreedor podrá dirigirse frente a la cuenta de esta en caso de impago y subsidiariamente contra los comuneros por la vía del art. 22 LPH.

Esta capacidad para contratar de las comunidades por medio de su Presidente ex art. 13 LPH ha sido reconocida, por ejemplo, en la sentencia de la AP de A Coruña de fecha de 29 Junio 2006, que señala que "si se concierta un contrato por quien cuenta con la representación orgánica de la comunidad para la realización de unas obras cuyo encargo por la comunidad de propietarios no ha sido objeto de discusión, este acuerdo vincula a la empresa que iba a realizar la obra y a la comunidad en la que está integrado el propio demandante, quien no es un tercero ajeno a la comunidad y, por tanto, al contrato, sino integrante de aquélla y sometido a lo que de éste pudiera resultar, sin perjuicio de sus hipotéticas acciones frente a la comunidad en que se integra o a las personas que llevaron a cabo actos en nombre y por cuenta de aquélla. En consecuencia, la cláusula esgrimida por la parte demandante no ha de ser, por su concertación por la comunidad y no personalmente por el demandante -no se discute tampoco que los comuneros sabían que las obras se iban a realizar- considerada inaplicable al suceso enjuiciado."

f) Problemas derivados de la ausencia de personalidad jurídica.

Las ventajas de la atribución de personalidad jurídica, según Esteban Ramos 4, se centran en que la personalidad jurídica se convierte en un mecanismo de imputación de derechos y obligaciones; reconocida la personalidad jurídica, es posible diferenciar entre el patrimonio de la persona jurídica y el de sus componentes. La persona jurídica asume responsabilidad por los hechos que se realicen en su nombre, con independencia de cómo ésta pueda extenderse a los integrantes de aquélla. El reconocimiento de la personalidad jurídica sirve para considerar de forma unitaria ciertos supuestos de la vida real. Trata de dar un tratamiento unitario a una colectividad y tiene consecuencias tales como la atribución de capacidad jurídica, de autonomía patrimonial. La autonomía patrimonial supone separación de la responsabilidad del comunero y la de la propia comunidad.

Ahora bien, la ausencia de personalidad jurídica de la comunidad como tal le provoca numerosos problemas. Así, por ejemplo, el presidente de la comunidad no puede concertar préstamos en una entidad bancaria para, por ejemplo, hacer frente a una obra importante de reforma de la comunidad en la fachada, ya que en este caso los bancos están denegando este tipo de préstamos por los problemas que desde el punto de vista de la legitimación pasiva tienen las comunidades de vecinos. Es cierto que una Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, ostentando su representación, en juicio y fuera de él, su Presidente (artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal), pero tiene capacidad procesal, actuando representada procesalmente por su Presidente (artículos 6.1.5º y 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Al carecer de personalidad jurídica no ostenta un derecho de propiedad sobre los elementos comunes 5, que pertenecen en copropiedad a los distintos propietarios (artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil).

También, la DGRN ha inadmitido la posibilidad de que la comunidad de propietarios, como tal, pueda acceder al registro de la propiedad como adquirente de bienes inmuebles al carecer de personalidad jurídica, y así lo señala la Resolución de la DGRN de fecha 25 Mayo 2005, que señala que: "1. Se presente en el Registro escritura por la que una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal adquiere una finca rústica. La Registradora deniega la inscripción por los defectos de carecer dicha comunidad de personalidad jurídica y por no acreditarse debidamente la representación del Presidente de la comunidad, que es quien comparece para adquirir.

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser mantenido. Como ha dicho ya este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos -como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente." En la misma línea se manifestó la Resolución de la DGRN de fecha 23 de Junio de 2001 que apunta que "tampoco es posible practicar la inscripción del inmueble directamente a favor de la comunidad de propietarios con indicación de su afectación por destino, ya que carece de personalidad jurídica, pues el ordenamiento vigente solo le reconoce capacidad procesal y de gestión." 6

Así, las comunidades pueden ser titulares de una cuenta bancaria, pero no pueden ni comprar un bien inmueble, ni comprar una plaza de garaje, ni adjudicarse el piso de un moroso en una subasta judicial, e incluso, al no tener de autonomía y patrimonio propio no puede suscribir un depósito en entidad bancaria si quisiera dar rendimiento a sus fondos.

En la actualidad, apunta Fernando Pantaleón 7 que la atribución de la personalidad jurídica tiene trascendencia erga omnes, ya que no se circunscribe a la esfera interna de los constituyentes del nuevo ente, sino que afecta principalmente a los terceros, al tráfico jurídico, al orden social en definitiva. Lo que, unido a la categórica formulación del art. 35.2.º del Código Civil, impone la premisa de que para que la sociedad civil tenga personalidad jurídica es preciso que una norma legal formulada en términos positivos se la conceda. Con ello, solo una reforma de la LPH que atribuyera personalidad jurídica a las comunidades de forma expresa podría resolver la actual situación.

Así, 8 como principal problema de lo que tratamos el Col•legi d'Administradors de Fincas de Barcelona considera que la restricción del crédito a las comunidades de propietarios por parte de las entidades financieras dificulta la obtención de fondos para abordar la rehabilitación de los edificios. Estos profesionales detectan una disminución en el número de obras de rehabilitación e, incluso, de la solicitud de presupuestos por parte de las comunidades en estos primeros meses del año, período en el cual se suelen celebrar las juntas ordinarias de las comunidades de propietarios. A pesar de que el departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat concede subvenciones para la rehabilitación, los anticipos y pagos parciales no cubren la totalidad de las ayudas hasta pasados unos meses, una vez ha finalizado la obra, lo cual obliga a las comunidades a hacer frente a un presupuesto que en muchas ocasiones supera su disponibilidad, especialmente en un momento de crisis económica. El Col•legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida ha planteado a la ministra de la Vivienda, Beatriz Corredor, así como al departamento de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat, la conveniencia de otorgar personalidad jurídica a las comunidades de propietarios de manera que sea posible la obtención de créditos de las instituciones financieras. Hasta la fecha, al margen de alguna pequeña excepción, sólo se conceden estos créditos a título personal a algún miembro de la comunidad que presenta la solvencia y los avales correspondientes, pero no a las comunidades de propietarios como tales.


Notas

1.- La representación de la propiedad horizontal. Juan Manuel Badenas Carpio. Profesor Titular de Derecho Civil en la Universitat Jaume I de Castellón. Actualidad Civil, Sección Doctrina, 1998, Ref. VIII, pág. 155, tomo 1, Editorial LA LEY.

2.- La expresión por la demanda de las personas contra las que se propone coincide, por lo demás, con el hecho de que los demandados en el pleito son los propietarios individuales de cada piso o local en que se divide el inmueble, pues tal es la consecuencia jurídica que se desprende de la opción de nuestro ordenamiento jurídico de no reconocer personalidad jurídica a las Comunidades de Propietarios de una propiedad horizontal. Por ello, aunque en la práctica y como licencia del lenguaje, las Comunidades de Propietarios de un edificio constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su Presidente, en virtud de la llamada «representación orgánica» que le reconoce el actual art. 13.3 LPH (antiguo art. 12 LPH), en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del Presidente de la Junta de Propietarios que ostenta ex lege la representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad.

3.- En el caso del presente recurso la Comunidad de Propietarios es titular de un derecho de crédito frente a un comunero deudor, lo que ha sido reconocido por resolución dictada en virtud de procedimiento judicial seguido al efecto, a tenor de la capacidad procesal y legitimación que le fue reconocida en el proceso, en virtud del procedimiento articulado al amparo de los artículos 9 -apartados e) y f)-, y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para dar cumplimiento y efectividad a dicha resolución judicial firme con efectos de cosa juzgada; con sujeción a los mandatos de los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución y 18 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en el seno del procedimiento judicial de ejecución, dimanante del proceso monitorio, se han adoptado las medidas de aseguramiento del derecho de crédito reconocido, mediante el embargo de la finca propiedad del deudor, y su anotación en el Registro de la Propiedad, a efectos de dar publicidad con eficacia «erga omnes» frente a terceros.

Así las cosas, la calificación negativa del Registro de la Propiedad respecto del embargo acordado en los autos, podría conllevar la omisión de una tutela material y efectiva, sobre un derecho de crédito reconocido judicialmente, que haría ilusorio e ineficaz el procedimiento judicial; por lo que sería aconsejable armonizar y matizar la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia de 31 de enero de 2001), relativa a la nulidad del artículo 11 del Reglamento Hipotecario, con el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 22 de la Ley de Propiedad Horizontal y la doctrina que se ha relatado en los párrafos que anteceden, también del Tribunal Supremo.

4.- EL PRESUPUESTO SUBJETIVO DEL CONCURSO. Luisa María Esteban Ramos. Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Mercantil. Universidad de Valladolid. Revista de Derecho Concursal y Paraconcursal, Nº 10, Sección Varia, Primer semestre de 2009, Editorial LA LEY.

5.- Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, Sentencia de 24 Mar. 2009, rec. 147/2007.

6.- También debe confirmarse la calificación del Registrador en la que afirma no poderse realizar la inscripción del local a favor de la Comunidad de Propietarios, ya que la misma carece de personalidad jurídica, y, por tanto no cabe que ostente la titularidad registral.

7.- La personalidad jurídica de las sociedades civiles. Contra la resolución de la DGRN de 31 de marzo de 1997. Por Fernando Pantaleón. Catedrático de Derecho Civil. Universidad Carlos III de Madrid Diario La Ley, Sección Doctrina, 1997, Ref. D-232, tomo 4, Editorial LA LEY.

8.- Inmodiario de 31 de Marzo de 2009.



Este artículo ha sido publicado en el Boletín "Propiedad Horizontal", el 1 de febrero de 2011.

El Derecho Grupo Francis Lefebvre no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

feedburner

Suscríbase a nuestros contenidos

Entrevista

"Trabajaremos por un colegio participativo y abierto a toda la abogacía"

"Dar oportunidades a los jóvenes, expresar nuestra opinión sin ambigüedades y acercar la institución a los colegiados en un contexto de transparencia, modernización y austeridad" son los deberes marcados en la agenda del representante de la Abogacía de Barcelona, Oriol Rusca Nadal. Sobre el presente y futuro del ICAB, la profesión y de la actualidad legislativa nos habla el decano en esta extensa entrevista.

Atención al cliente: De lunes a viernes de 9 a 20 horas ininterrumpidamente. Tel 902 44 33 55 Fax. 915 78 16 17