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CIVIL

La acción por incumplimiento contractual en reclamación de vicios o defectos en la construcción

Por Aurelio Puche Ramos

Abogado.

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I. Introducción

En el anterior régimen del art. 1591 CC -EDL 1889/1- asistíamos a un plazo de garantía amplio, de diez años, no sólo para defectos que afectaran a la estructura, como dicho precepto concebía, sino también para aquellos otros que afectaran a la habitabilidad, que en la práctica son los que han dado lugar a la mayoría de las reclamaciones.

Tras la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE, en lo sucesivo), con el transcurso de los breves plazos de garantía anual y trienal que contempla el art. 17 -EDL 1999/63355- para los defectos de terminación o acabado y de habitabilidad, respectivamente, el propietario puede quedar desprotegido en su reclamación, pues conforme al art. 6 LOE los plazos de garantía comienzan a contar no desde la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa, sino desde un momento anterior en el tiempo, que se hace constar en un documento que le resulta ajeno, esto es, el acta de recepción (1), con lo que a la fecha de su adquisición han podido transcurrir tales plazos de garantía (2).

Por ese motivo, cumplido once años de la publicación de la LOE, se hace más que nunca necesario conocer el verdadero alcance de la acción por incumplimiento contractual que su art. 17 -EDL 1999/63355- deja a salvo. Materia en la que si existe una abundante jurisprudencia pero muy escasa doctrina.

II. Acciones que asisten al comprador de vivienda en reclamación de vicios o defectos constructivos (3). La posible aplicación de las normas de consumidores y usuarios

La jurisprudencia ha perfilado las diferentes acciones que puede ejercitar el perjudicado en los supuestos de vicios o defectos en la construcción. A modo de ejemplo, la SAP Madrid de 12 marzo 2007 -EDJ 2007/50508- (4) señala que al comprador, además de las genéricas de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales, ex arts. 1261 y 1300 y ss. CC -EDL 1889/1-, le asisten las siguientes acciones específicas por incumplimiento de las obligaciones del vendedor de entregar la cosa sin vicios ni defectos:

a) Las acciones edilicias (redhibitoria y estimatoria o quanti minoris), tanto en su régimen general (arts. 1484, 1485, 1486, primero, y 1490 -EDL 1889/1-),- como en el especial de los animales (arts. 1491 y ss. CC).

b) Las de responsabilidad por dolo del vendedor, conforme al art. 1486, párrafo segundo, 1487 y 1488 -EDL 1889/1-.

c) La acción de resolución o de resarcimiento en caso de pleno incumplimiento del vendedor por inhabilidad absoluta del objeto o aliud pro alio, que produce la consiguiente insatisfacción del comprador (art. 1101 y 1124 CC -EDL 1889/1-).

d) La de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación, que no hace a la cosa inservible para el uso previsto, pero que entraña una entrega de aquella en condiciones distintas de las debidas y exigibles, todo ello de conformidad con los arts. 1091, 1101, 1124, y 1258 CC (EDL 1889/1)-.

e) La que nace de los vicios o defectos constructivos.

Analizamos a continuación las acciones principales que asisten al comprador de una vivienda para reclamar vicios o defectos constructivos:

a) Acción por incumplimiento contractual.

La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que el promotor que vende un edificio que sufre vicios o defectos constructivos responde en virtud del art. 1591 CC -EDL 1889/1- o del art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, pero también ha añadido que, al margen de la responsabilidad decenal y junto a ella, en tal caso existe un incumplimiento contractual del vendedor que entre sus obligaciones cuenta con la de entregar una vivienda sin deficiencias, reclamables por vía del art. 1101 o 1124 CC.

b) Acción por vicios o defectos en la construcción.

En el ejercicio de la acción prevista en el art. 1591 CC -EDL 1889/1- o en el art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, siempre que dichos daños se produzcan dentro de los plazos de garantía previsto en ambos preceptos y la demanda se interponga dentro del plazo de prescripción del art. 18,1, esto es, dos años a contar desde que se produzcan tales daños.

c) Acción prevista en la LGDCU -EDL 2007/205571-.

Conforme al art. 149 RD Leg. 1/2007, de 16 noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y Otras Leyes Complementarias -EDL 2007/205571-, establece que quedará sometido al régimen especial de responsabilidad establecido en el artículo anterior "(...) a quienes construyan o comercialicen viviendas, en el marco de una actividad empresarial, por los daños ocasionados por defectos de la vivienda que no estén cubiertos por un régimen legal específico."

Desconozco su aplicación práctica, si bien sostiene Pacheco Jiménez (5) que este precepto está pensado para aquellos daños no materiales ocasionados por defectos de la vivienda que no queden cubiertos por la LOE -EDL 1999/63355-, que precisamente pueden reclamarse por vía de incumplimiento contractual, y para aquellas personas que construyan o comercialicen viviendas no sometidas tampoco a la LOE.

III. Compatibilidad de las acciones contractuales y de la de responsabilidad por vicios o defectos constructivos del art. 1591 CC -EDL 1889/1- y 17 LOE -EDL 1999/63355-

La jurisprudencia del TS admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. 1591 CC -EDL 1889/1- con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101, todos ellos del Código Civil (STS de 8 junio 1993 -EDJ 1993/5469- y de 21 marzo 1996 -EDJ 1996/1686- (6)). De tal modo que el perjudicado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra (SAP Zaragoza de 16 noviembre 2007 -EDJ 2007/348646- (7)).

Partiendo del hecho de que el propio art. 17 de la LOE, en sus apartados primero y noveno -EDL 1999/63355-, así como el art. 18,1, in fine, deja a salvo expresamente las responsabilidades contractuales, en el sentido de que la responsabilidad legal por vicios o defectos constructivos opera sin perjuicio de aquéllas, la nueva Ley no ha venido sino a positivizar la doctrina jurisprudencial interpretadora del art. 1591 -EDL 1889/1-.

Finalmente, el art. 8 -EDL 1999/63355- que define a los agentes de la edificación, al referirse a sus obligaciones añade que "vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención."

IV. Alcance del resarcimiento por vía de incumplimiento contractual: ¿defectos no ruinógenos o inhabilidad del objeto?

En el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual resulta irrelevante la cuestión de que si los defectos reclamados puedan o no considerase como ruinógenos, dado que no resulta preciso acudir al art. 1591 CC -EDL 1889/1- o al art. 17 LOE -EDL 1999/63355-.

El contrato de compraventa también resulta incumplido aunque los defectos constructivos, por su entidad, no tuvieran la consideración de ruinógenos. En tal caso, el comprador también podría dirigirse contra el promotor-vendedor a través de las acciones propias de la compraventa y las generales que regulan la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones para exigirle la reparación de tales defectos.

Además, en estos casos de vicios no ruinógenos también debe entenderse incumplido el contrato de obra por cumplimiento defectuoso, por lo que el promotor podría reclamar contra el constructor y, de igual modo, el adquirente también podrá reclamar contra éste.

La jurisprudencia interpretadora del art. 1591 -EDL 1889/1- ha venido afirmando desde muy antiguo que los vicios no ruinógenos no tienen cabida en dicho precepto, por lo que sólo pueden reclamarse por vía de incumplimiento contractual ex art. 1101.

Afirma Rouanet Mota que en el ámbito del art. 1591 -EDL 1889/1- el concepto de ruina se solapaba con el concepto de incumplimiento contractual o cumplimiento defectuoso, de tal manera que siempre que hay ruina hay un incumplimiento, pero no siempre que existe incumplimiento hay ruina, por lo que en este último caso la única acción ejercitable es la del art. 1101, en relación con el art. 1091 CC (8).

En la esfera del art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, superada la arcaica terminología de vicios ruinógenos, Prendes Carril considera que por vía contractual se pueden reclamar supuestos de incumplimiento no amparados por el art. 17,1 LOE, es decir, aquellos que no alcanzan la categoría de estructural o de habitabilidad, incluido los de terminación o acabado (9).

El TS ha seguido este mismo criterio en sentencias posteriores, ad exemplum, en la de 30 junio 2005 -EDJ 2005/113511- (10), que respecto a los defectos de construcción que por exceder de las imperfecciones corrientes producen una violación del contrato o una inhabilitación del objeto, es decir, aquellos defectos que tienen una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino, sostiene:

"En materia de vicios ruinógenos incardinables en el art. 1591 CC -EDL 1889/1-, la doctrina de esta Sala distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial (ruina física), o peligro del mismo (ruina funcional), en las que predomina la consideración del factor físico de la solidez, la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos casos en que los defectos constructivos afectan a la idoneidad de la cosa para su fin, y en la que entra en juego el concepto o factor práctico de la utilidad, siendo numerosas las resoluciones recientes referentes a la misma (Sentencias, entre otras, de 26 febrero -EDJ 1996/1328-, 21 marzo -EDJ 1996/1686- y 16 noviembre 1996 -EDJ 1996/8344-, 30 enero -EDJ 1997/1302- y 29 mayo 1997 -EDJ 1997/4506-, 4 marzo -EDJ 1998/1241-, 8 mayo -EDJ 1998/18023- y 19 octubre 1998 -EDJ 1998/21989-, 7 marzo 2000 -EDJ 2000/2146- y 8 febrero 2001 -EDJ 2001/1285-); y dentro de este tipo de vicio ruinógeno se comprenden aquellos defectos de construcción que por exceder de las imperfecciones corrientes producen una violación del contrato o una inhabilitación del objeto, es decir, aquellos defectos que tienen una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino. (STS de 28 mayo 2001 -EDJ 2001/6623-). En parecidos términos la Sentencia de 4 noviembre 2002 -EDJ 2002/46487-.

Y atendiendo a estas distinciones, es por lo que la sentencia recurrida estimó que la acción no se podía amparar en el art. 1591 CC -EDL 1889/1-, exigiendo la responsabilidad del Arquitecto y del Arquitecto Técnico, sino que los defectos acreditados podían ser reclamados en este procedimiento en base a la responsabilidad contractual de los arts. 1101, 1102, 1103 y 1258 CC, asimismo reclamada en la demanda una vez comprobados los preceptos legales alegados y ello como consecuencia del contrato de compraventa de la vivienda, que no ha sido entregada con las condiciones pactadas en el mismo y cuya responsabilidad alcanza al promotor."

V. Contenido de la reclamación

Pese a la controversia jurídica surgida en el seno del art. 1591 CC -EDL 1889/1-, la jurisprudencia ha venido sosteniendo que tanto en vía de incumplimiento contractual como en vía de responsabilidad por vicios o defectos constructivos ex art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, procede la reclamación in natura como la reparación dineraria (11).

Una cuestión controvertida en la doctrina es la relativa a si transcurridos los plazos de garantía se puede reclamar vicios o defectos constructivos por vía de incumplimiento contractual. La doctrina se muestra dividida. Un sector doctrinal considera que si es posible, pero que en tal caso no serán de aplicación los beneficios que le concede la acción por vicios o defectos constructivos (12), en la que se posiciona Cadarso (13) en sede del art. 1591 -EDL 1889/1- y referido únicamente a la garantía decenal, así como Yzquierdo Tolsada (14), Arnay Moya (15), Moreno-Torres Herrera (16) y Ruíz Rico (17), tras la entrada en vigor de la LOE -EDL 1999/63355-.

Otro sector doctrinal se muestra en contra de tal posibilidad, como es el caso de Gómez de la Escalera (18), en la línea de la doctrina del TS y en sede del art. 1591 -EDL 1889/1-. Por su parte, Cabanillas Sánchez reconoce que puede ser una solución injusta, pero fundamenta tal exclusión en el hecho de que la solución contraria implica un alargamiento excesivo de la responsabilidad de los agentes de la edificación (19). En este mismo sentido y tras la LOE, García -Trevijano (20) y Del Arco Torres y Pons González (21), para quienes las acciones contractuales que deja subsistente el art. 17 LOE -EDL 1999/63355- sólo pueden ir dirigidas a reclamar otros daños (daños morales, corporales, patrimoniales, etc), distintos a los materiales a que se refiere dicho precepto, es decir, otros daños no indemnizable por vía del art. 17.

VI. Legitimación activa: excepción al principio de relatividad de los contratos

a) En ejercicio de la acción de reclamación de defectos constructivos por incumplimiento contractual.

Al igual que ocurre en sede de responsabilidad por vicios o defectos constructivos, la responsabilidad contractual ha extendido su ámbito más allá de los sujetos intervinientes en el contrato de obra, otorgando legitimación activa a favor de los sucesivos adquirentes de los edificios frente al constructor, con el que no se ha relacionado contractualmente, entendiendo el TS que no se vulnera en estos casos el principio de relatividad de los contratos a que se refiere el art. 1257 CC -EDL 1889/1- (22).

El TS ha admitido la extensión de la legitimación activa por aplicación de la institución de la transmisión, al afirmar que la acción del art. 1591 -EDL 1889/1- protege la propiedad y se transmite junto con ésta. En contra del principio de relatividad de los contratos, entiende el TS que con la transmisión del inmueble el adquirente percibe todas las acciones transmisibles que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad.

También el TS ha justificado la legitimación de los adquirentes por vía de subrogación, en la sucesión de éstos, a través de la transmisión, en los derechos y acciones del dueño de la obra, por actos inter vivos del referido dueño. En este sentido, reiterada jurisprudencia admite la subrogación del propietario en la posición que el promotor ostentaba en el contrato de obra.

b) En ejercicio de la acción de reclamación de defectos no constructivos por incumplimiento contractual.

También el TS ha reconocido excepciones al art. 1257 -EDL 1889/1- en supuestos en que no existían defectos constructivos en las viviendas, sino únicamente porque se habían producido incumplimientos de lo establecido de modo expreso en los contratos de compraventa e incluso en la publicidad de las viviendas.

En estos casos de inexistencia de vicios constructivos, el TS ha admitido que el segundo adquirente de la vivienda puede demandar al promotor, exigiendo frente al mismo responsabilidades contractuales, aunque no estuviera vinculado contractualmente con él, entendiendo que los segundos compradores son sucesores a título particular de los primeros compradores y, por tanto, no son terceros a quienes les alcancen las limitaciones del art. 1257 -EDL 1889/1-, subrogándose en todas las acciones que asistían a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora.

VII. Legitimación pasiva

En el ejercicio de la acción ex art. 17 LOE -EDL 1999/63355- es responsable el promotor en todo caso. Incluso la acción por incumplimiento contractual procede contra la promotora, cualquiera que sea la forma en que se justifique la legitimación activa de los sucesivos adquirentes, ya sea por la transmisión de las acciones de los arts. 1101 y 1591 CC -EDL 1889/1- o por vía de subrogación antes referida para la legitimación activa.

VIII. Prescripción de la acción

No hay duda de que el plazo para el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual es el general de quince años del art. 1964 -EDL 1889/1-, por tanto susceptible de interrupción.

Al no existir en sede contractual plazos de garantía, lo que no está tan claro es el dies a quo para el cómputo de dicho plazo, según el art. 1969 -EDL 1889/1- desde que la acción pudo ejercitarse, pero fijarlo desde que se produzcan dichos daños, al modo del art. 18,1 LOE -EDL 1999/63355-, parece que atenta contra el principio de seguridad jurídica, pese a que alguna sentencia lo ha equiparado a la fecha del certificado final de obra (23), si bien nada impide que sea desde la firma de la escritura de compraventa.

Sostiene Montserrat Valero (24) que una posibilidad sería computar dicho plazo desde el acta de recepción, pero considera que no es válida porque tropieza con la dicción del citado art. 1969 CC -EDL 1889/1-, de tal manera que mientras que no se manifiesten los vicios, la acción no puede ejercitarse. Para este autor otra solución sería acoger la doctrina sentada por la STS de 13 julio 1987 -EDJ 1987/5647-, conforme a la cual el plazo se computaría desde la aparición de los vicios o defectos, con lo cual no habría ningún límite en el que deben manifestarse los mismos.

IX. Conclusiones

El perjudicado por vicios o defectos constructivos puede optar por el ejercicio de la acción que considere más conveniente a sus intereses, incluso acumulándolas en el mismo procedimiento.

La jurisprudencia del TS admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. 1591 -EDL 1889/1- con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101, todos ellos del Código Civil.

También ha afirmado que al margen de la responsabilidad decenal y junto a ella, en los casos de defectos constructivos existe un incumplimiento contractual del promotor vendedor, pues entre sus obligaciones cuenta con la de entregar una vivienda sin tales defectos.

En sede del art. 1591 -EDL 1889/1-, la jurisprudencia y la doctrina afirmaba que los vicios no ruinógenos que no tenía cabida en dicho precepto, sólo podían ser reclamados por vía de incumplimiento contractual.

Tras la entrada en vigor de la LOE, por esta vía se pueden reclamar supuestos de incumplimiento no amparados por el art. 17,1 LOE -EDL 1999/63355-, es decir, aquellos que no alcanzan la categoría de estructural o de habitabilidad, incluido los de terminación o acabado.

Tanto en vía de incumplimiento contractual como en vía de responsabilidad por vicios o defectos constructivos ex art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, procede la reclamación in natura como la reparación dineraria.

La doctrina se muestra dividida respecto a la cuestión de si transcurridos los plazos de garantía se puede reclamar vicios o defectos constructivos por vía de incumplimiento contractual.

El TS ha venido reconociendo a favor de los sucesivos adquirentes de los edificios legitimación para reclamar frente a los agentes intervinientes en el proceso constructivo, con los que no se ha relacionado contractualmente, considerando que no se vulnera en estos casos el principio de relatividad de los contratos del art. 1257 CC -EDL 1889/1-.

Dicha legitimación se extiende no sólo al ámbito del contrato de obra, sino también a todos aquellos contratos que unen a los distintos agentes con el Promotor. Y abarca no sólo los vicios o defectos constructivos, sino también los que se venían denominando "vicios no ruinógenos", incluso todos los dimanantes del contrato de compraventa (memoria de calidades, publicidad).

El plazo de prescripción de la acción por incumplimiento contractual es de quince años, pero la jurisprudencia ofrece varias soluciones para fijar el dies a quo.

Notas

1.- El art. 17 LOE -EDL 1999/63355- es más preciso que el art. 6 -EDL 1999/63355-, al fijar el dies a quo exactamente "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas". Acta de recepción que constituye la última fase del contrato de obra y que sólo tienen obligación de suscribir los que son parte en el mismo, es decir, constructor y promotor.

2.- Esta posibilidad la advirtió Mezquita García-Granero, Mª D., "El art. 1.591 CC ante la Ley de Ordenación de la Edificación", Aranzadi Civil, Pamplona, 1.999, pág. 2318, incluso antes de la entrada en vigor de la LOE.

3.- Vide al respecto Mullerat Balmaña, R., "La responsabilidad del promotor de edificios. Acciones del comprador de viviendas y locales por causas de defectos", RJC, nº 1, 1.978.

4.- Pnte. Iltmo. Sr. Don José Mª Salcedo Gener.

5.- Pacheco Jiménez, Mª.N., "Referencia especial a la protección del consumidor y usuario: la protección del consumidor dispensada por la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios: el Real Decreto Legislativo 1/2007, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. La protección del propietario o adquirente por la Ley de Ordenación de la Edificación.", en Los seguros en el proceso de edificación, edición nº 1, Editorial La Ley, Madrid, Octubre 2008.

6.- EDJ 1993/5469- y -EDJ 1996/1686-. Asimismo, pueden verse también las STS de 24 septiembre 1996 -EDJ 1996/6753-, 19 mayo 1998 -EDJ 1998/4698- y 8 junio 1998 -EDJ 1998/8647- y 27 enero 1999 -EDJ 1999/174-.

7.- Pnte. Iltma. Sra. Doña Mª Jesús Gracia Muñoz.

8.- Rouanet Mota, E., "Responsabilidad por vicios y defectos constructivos tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación", AC, nº 30, 2.002, pág. 1008.

9.- Prendes Carril, P, "El art. 1.591 CC tras la nueva Ley 38/1.999, de Ordenación de la Edificación (LOE). Vigencia o derogación. Especial consideración a la ruina funcional", Aranzadi, Pamplona, 2.001, pág. 22.

10.- Pnte. Excmo. Sr. Don Clemente Auger Liñan.

11.- Así lo han venido admitiendo los Tribunales sin vacilaciones, como es el caso de la SAP Alicante de 12 marzo 2009 (Pte. Iltmo. Sr. Don Luis Antonio Soler Pascual) -EDJ 2009/73431- y SAP Castellón de 29 julio 2005, sec. 1ª, nº 137/2005, rec. 81/2005. Pte. Iltmo. Sr. Don Pedro Luis Garrido Sancho -EDJ 2005/180784-.

12.- No sólo las presunciones de culpa y nexo causal, sino también otros tantos como responsabilidad solidaria de los condenados y consiguiente inaplicabilidad de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario; responsabilidad del promotor en todo caso; presunción de culpabilidad y/o causalidad; inversión de la carga de la prueba; responsabilidad por hechos ajenos, etc. En el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual la carga de la prueba le corresponde al actor, conforme al art. 217 LEC -EDL 2000/77463- y tal como ha afirmado la SAP Barcelona de 17 octubre 2008 -EDJ 2008/293664- citada en la nota 23.

13.- Cadarso Palau, J., La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Montecorvo, Madrid, 1.976, pág. 108, para quien no existe ningún límite temporal dentro del cual deben aparecer los vicios.

14.- Yzquierdo Tolsada, M., Sistema de responsabilidad civil contractual y extracontractual, Dykinson, Madrid, 2001, pág. 326.

15.- Arnau Moya, F., Los vicios de la construcción (su régimen en el Código civil y en la Ley de Ordenación de la Edificación), Tirant Lo Blanch, Valencia, 2.004, pág. 281 y 289.

16.- Moreno-Torres Herrera, , Mª. L., "Los plazos de garantía y el juego de la prescripción" en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación (coord. por Ruiz-rico y Moreno-Torres Herrera), págs. 288 y 289, estima que la acción ejercitable no encuentra su apoyo en los arts. 1101 y 1124 CC -EDL 1889/1-, ni en la regulación de la compraventa, sino en el art. 27,1,a) de la LGCU -EDL 2007/205571- anterior.

17.- Ruiz-Rico Ruiz, "Panorama general de las acciones utilizables por los sujetos afectados por vicios o defectos constructivos en la responsabilidad civil" en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, ob. cit, pág. 358.

18.- Gómez de la Escalera, C., La responsabilidad civil de los promotores, constructores y técnicos por defectos de la construcción, Bosch, Barcelona, 1.994, pág. 179 a 181.

19.- Cabanillas Sánchez, A., ob. cit, págs. 504 y 505, si bien es cierto que se refiere únicamente al plazo decenal, por su extensión, pero no se pronuncia sobre los breves plazos anual y trienal.

20.- García-Trevijano Guernica , E., "Régimen jurídico de la responsabilidad civil de los agentes de la edificación", Rduma, abril-mayo 2000, pág. 42.

21.- Del Arco Torres, , M.A. y Pons González, M., Derecho de la construcción. Aspectos administrativos, civiles y penales, Comares, Granada, 2.006, pág. 566. En cambio, Díez Picazo, L., "Ley de Edificación y Código civil", Adc Núm. LIII-1, Enero 2000, pág. 2.0, sostiene que el art. 17 -EDL 1999/63355- regula unos supuestos especiales de responsabilidad de los agentes de edificación frente a los propietarios, algunas de naturaleza contractual, por lo que la cláusula «sin perjuicio» tiene que referirse a otras responsabilidades diferentes de aquellas que se encuentren específicamente reguladas en la Ley.

22.- Así, la STS citada de 1 abril 1977 -EDJ 1977/77-.

23.- SAP Barcelona de 17 octubre 2008, nº 566/2008, rec. 73/2007, Pnte. Iltmo. Sr. Don Fernando Utrillas Carbonell -EDJ 2008/293664-.

24.- Montserrat Valero, A., Responsabilidad civil por vicios de la construcción, Difusión Jurídica, Madrid, 2.008, pág. 37.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", número 4, el 24 de mayo de 2012.

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