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El desahucio monitorio

Por Wilma Conde Alonso

Abogado

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1.- INTRODUCCIÓN

El pasado 1 de noviembre entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, su finalidad, estamos siguiendo precisamente su Exposición de Motivos, es incorporar determinadas medidas de agilización procesal en los órdenes civil, penal y contencioso-administrativo, que obedecen al propósito común de suministrar a nuestros tribunales instrumentos procesales óptimos para la gestión procesal. Unas están encaminadas a garantizar derechos fundamentales de los ciudadanos, como ocurre en el caso del orden penal, otras a optimizar los procedimientos, a suprimir trámites procesales innecesarios o a sustituirlos por otros más breves, y otras, en cambio, están orientadas a limitar el uso abusivo que, en ocasiones, se hace de instancias judiciales.

El incremento sobrevenido de la litigiosidad se ha dejado sentir especialmente en la jurisdicción civil. A nadie se le escapa, además, la especial trascendencia social de los juicios de desahucio, cuyo incremento en el año 2010 respecto a ejercicios anteriores se ha cifrado en el treinta por ciento.

Las no pocas reformas operadas en los trámites de este juicio, hasta cinco, desde que entrara en vigor la vigente Ley Procesal, ninguna ha conseguido definitivamente la tan ansiada agilización. Estamos, pues, ante un nuevo intento del legislador de agilizar los de juicio de desahucio, esta vez modificando su trámite, extendiendo la técnica del juicio monitorio, con importantes especialidades, a los juicios de desahucio, tanto aquellos que se reclama sólo la resolución del contrato arrendaticio como a aquellos que se reclama conjuntamente rentas y otras cantidades debidas por el arrendatario.

Se ha diseñado, así, una nueva clase de "juicio monitorio" que se rige por sus propias reglas y que ahora vamos a examinar:

2.- ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO

El apartado 4 del artículo 22 queda redactado en los siguientes términos:

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

2.1.- REQUERIMIENTO PREVIO AL ARRENDATARIO

Hasta ahora, la facultad de enervación de la acción se le comunicaba al arrendatario en la cédula de citación. Era una comunicación en la que se indicaba al demandado la posibilidad de enervar el desahucio. Ahora esa comunicación se sustituye por un requerimiento con carácter previo a la vista, en el que se le advierte al arrendatario de la facultad que tiene de rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento si paga o pone a disposición del Tribunal o notarialmente las cantidades en cuya inefectividad se basa la demanda y las que deba hasta el momento enervador.

2.2.- SE REDUCE OSTENSIBLEMENTE EL PLAZO PARA ENERVAR LA ACCIÓN

Antes de la presente reforma, cabía la enervación hasta el momento anterior a la celebración de la vista, por lo que el plazo para poder enervar la acción de desahucio se extendía desde la presentación de la demandada hasta el día señalado para la vista. Ese "plazo de gracia", tras la reforma, se reduce ostensiblemente, pues el arrendatario sólo tendrá el plazo de diez días desde que se le notifica el requerimiento al que se refiere el artículo 440.3 de la Ley Procesal, que ahora vamos a comentar.

2.3.- REQUISITOS DE LA ENERVACIÓN

El arrendatario para enervar la acción deberá pagar al actor o poner a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de del pago enervador.

2.4.- OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR

El arrendador podrá oponerse a la enervación, en caso de que el pretendido pago enervador no cumpla los requisitos expuestos.

En tal caso, el Secretario judicial no podrá declarar la acción enervada mediante decreto y, en su lugar, convocará a las partes a la vista prevenida en el art. 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que se declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

No aclara la ley el modo ni el tiempo en el que debe expresarse esa oposición a la enervación por parte del arrendador. Lo cierto es que deberá ser suficiente la mera formulación de un escrito motivado, difiriendo la oposición en el acto de la vista.

2.5-. TERMINACIÓN DEL JUICIO POR SENTENCIA

El juez declarará enervada la acción, o, en otro caso, estimará la demanda declarando haber lugar al desahucio, con imposición de costas (artículo 22.5 LEC).

2.6.- IMPROCEDENCIA DE LA ENERVACIÓN

- Si el arrendatario ya enervó la acción de desahucio en alguna ocasión anterior,
- Cuando el actor haya requerido de pago fehacientemente de pago al arrendatario, con un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
- El arrendatario puede probar que la falta de pago se debió al actor: mora accipendi.

2.7.- FORMAS DE TERMINACIÓN DEL JUICIO POR ENERVACIÓN

Por tanto, existen dos formas de terminación del juicio de desahucio si el arrendatario enerva la acción:
1.- Si no hay oposición por parte del actor: El desahucio por falta de pago terminará por decreto del Secretario judicial.
2.- Si hay oposición, el juicio de desahucio terminará por sentencia con imposición de costas al arrendatario, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Por último, señalar que un sector de la doctrina estima la existencia de dos momentos para enervar la acción: el previsto en el comentado artículo 22. 4 LEC y la del articulo 440.3 LEC. Ello por cuanto el primer precepto recoge textualmente la expresión "si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista" y de la misma se entiende que cabe la enervación hasta la celebración de la vista.

A nuestro juicio, la enervación sólo cabe desde la presentación de la demanda hasta transcurridos diez días desde el requerimiento previsto en el
artículo 440.3 LEC, pues por mucho que el artículo 22.4 recoja la expresión "previamente a la celebración de la vista" es más cierto que este último precepto sigue apuntando que el requerimiento al arrendatario se realizará en "los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley" y aquí no puede existir duda que el plazo para enervar o, en su caso, pagar es de diez días tras el requerimiento.

3.- EL NUEVO JUICIO DE DESAHUCIO MONITORIO

Una de las reformas "estrella" de la nueva Ley de Agilización Procesal es, sin duda, la extensión del trámite del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas. La reforma, pues, imprime un nuevo cauce procesal para la tramitación de los juicios de desahucio: se introduce la técnica del juicio monitorio, con especialidades, a los juicios de desahucio por falta de pago. Se crea así un nuevo juicio de desahucio, con naturaleza jurídica singular y que participa, con particularidades propias, tanto del juicio verbal como del juicio monitorio genérico.

La extensión de los trámites del juicio monitorio al juicio de desahucio ahora diseñado implica que la pieza angular del nuevo proceso monitorio sea el "requerimiento" del Secretario judicial, pues no en vano, nos hallamos ante un juicio monitorio. Comunicación que incluso puede ser la única que eventualmente se entienda con el arrendatario, pues ante la inactividad de éste, el Secretario judicial debe declarar terminado el procedimiento mediante decreto, evitando así la hasta ahora frecuente celebración de vistas sin presencia del demandado.

Principales características de este nuevo juicio de desahucio:

3.1.- En primer lugar, el juicio debe principiar por demanda sucinta, no por simple solicitud, como ocurre en el resto de los monitorios. Así lo establece el artículo 440 1 de la Ley Procesal. No en vano, el nuevo cauce procesal instaurado, el nuevo juicio monitorio, parece tener una naturaleza sui generis, que participa tanto de las notas del juicio verbal como del juicio monitorio genérico.

La cuestión no es baladí por cuanto la primera trascendencia práctica que tendrá es que, de ordinario, será preceptiva la asistencia de abogado y procurador atendiendo a la renta anual del arrendamiento (artículo 251. 3 9 LEC). Es lo cierto que pocos arrendamientos quedan ya con renta anual inferiores a dos mil euros y, en consecuencia, en la práctica mayoría de asuntos resultará obligada la asistencia de estos profesionales.

3.2.- La novedad fundamental consiste en que al ejercitar la acción de desahucio por falta de pago, individualmente, o en acumulación con la acción de reclamación de rentas, el Secretario judicial y tras admitir la demanda, efectuará un requerimiento con el demandado, para que en el plazo de diez días desde su notificación efectúe alguna de las siguientes conductas: desaloje, pague o se oponga.

El requerimiento contendrá los siguientes apercibimientos al arrendatario:

3.2.1. Desalojo de la finca. Nada explicita la ley de la forma en que debe acreditarse este desalojo. Será bastante la entrega de llaves ante el Juzgado pero es más cierto que el arrendador podrá pedir la continuación del lanzamiento con el fin de que quede constancia, por ejemplo, del estado de la finca arrendada.

3.2.2. Pague o enerve la acción: pague o consigne las cantidades reclamadas en demanda más las que vayan venciendo hasta el momento de dicho pago enervador. Nótese como la LEC distingue entre pago y enervación, puesto que obviamente el demandado puede querer tan sólo
cumplir con su obligación de pago, sin necesidad de rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento.

No aclara la ley las incidencias que puede haber respecto del pago. Imaginemos que nos hallamos ante un pago parcial, que conllevaría la lógica oposición del actor. Por pura aplicación del principio de contradicción se impone que se dé traslado al demandante te del pago efectuado para que pueda hacer alegaciones: oponerse o conformarse...

Podría entenderse que esta oposición se pueda hacer valer en términos similares a lo preceptuado para la oposición a la enervación en el artículo 22.4 LEC pero esta cuestión reconocemos que es una aplicación extensiva de la dicha norma, no expresamente prevista y que sin duda tendrá no pocas incidencias en la práctica futura. En todo caso, la solución propuesta parece más acorde con el derecho a la defensa que las previsiones del artículo 817 LEC, que obliga al Secretario a acordar el archivo de las actuaciones, sin más trámite.

3.2.3. Se oponga a la demanda, alegando sucintamente las razones, por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Oposición sucinta que no excluye su motivación, dejando la oposición plena o principal para el acto de la vista.

3.2.4. Si el demandante hubiera expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437 LEC: compromiso de condonar todo o parte de la deuda y las costas si se desaloja el inmueble en un plazo que no podrá ser inferior a 15 días desde la notificación de la demanda, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21 LEC.

3.2.5. Además, el requerimiento debe contener dos importantes comunicaciones: el señalamiento de día y hora para la vista o juicio y de día y
hora para la realización del lanzamiento.

3.2.6. De otro lado, el requerimiento deberá apercibir al arrendatario que para el caso de que el mismo quisiera solicitar asistencia jurídica gratuita, la misma deberá realizarse en el plazo de tres días siguientes al requerimiento. Esta circunstancia debe ser contemplada a la vista de las previsiones del artículo 33 3 LEC, muchas veces olvidado, que obliga al Tribunal y no al Secretario, mediante resolución motivada a requerir a los Colegios Profesionales la inmediata designación de abogado y procurador del Turno de Oficio, sin perjuicio de la tramitación posterior de la solicitud de la asistencia jurídica gratuita y sin perjuicio también de que la denegación del derecho a la gratuidad, faculte a los letrados y procuradores así designados a cobrar sus honorarios.

Para el caso de que la solicitud de asistencia jurídica gratuita se formalizase después de los 3 días señalados, la falta de designación de profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/96, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita (artículo 33.4 LEC).

3.2.7. El requerimiento se practicará personalmente, en la forma prevista en los arts. 155.3 y 164.4 LEC, preceptos que facultan un sistema privilegiado de notificación para los juicios a que se refiere el artículo 250 1 de igual Ley.
El art. 155.3 LEC previene que «las partes podrán designar en el contrato un domicilio a efectos de notificaciones distinto de la vivienda o local arrendado pero, si no lo hacen, este domicilio será, a todos los efectos, la vivienda o local arrendado». Por su parte, el art. 164.4 LEC refiere que cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el art. 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámite, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Consecuentemente, puede concluirse con que en el nuevo desahucio monitorio cabe la citación edictal, en contra de la doctrina general que excluye esta posibilidad a los juicios monitorios, llamémosles ordinarios.

3.2.8. Además, el requerimiento deberá apercibir al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas: no desaloja, no paga ni comparece (para allanarse u oponerse), se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.

3.2.9. Igualmente, apercibirá al demandado de que en caso de que no pague ni comparezca para allanarse o para oponerse, se dictará decreto
dando por terminado el juicio y se dará traslado al acto para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello la mera solicitud. Por tanto, la inactividad del arrendatario hace presumir su consentimiento tácito con la acción planteada frente a él, tanto por lo que se refiere al desahucio
propiamente dicho, como lo referente a la acción de reclamación de rentas y otras sumas a que viene obligado el arrendatario.

Por último, si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al
demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

El precepto comentado se limita a señalar que el decreto del Secretario judicial debe dar por terminado el juicio. Se omite cualquier referencia a los imprescindibles pronunciamientos sobre condena, tanto a la resolución del contrato de arrendamiento (desahucio), como al pago de rentas; menos aún se aclara la cuestión de las rentas que se vayan devengando hasta el momento mismo del desalojo.

En consonancia con lo anterior, tampoco dicha resolución, decreto, contiene referencia alguna a las costas del juicio. Ello significará que en estos supuestos, la parte vencedora deberá soportar las costas causadas a su instancia sin posibilidad de recuperación. En evitación de eta contradicción hubiera bastado modificar la forma de petición inicial del juicio monitorio de desahucio, sustituyendo la demanda por mera solicitud como en el monitorio de reclamaciones de cantidad.

3.3.- SE AÑADE UN NUEVO APARTADO 4 AL ART. 440 LEC

En todos los casos de desahucio (no sólo en los desahucios por falta de pago con acumulación de reclamación de rentas, sino también a los desahucios por expiración de plazo, precario...) se establece que también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

4.- CONCLUSIÓN

A modo de conclusión, la principal novedad de la Ley de medidas de agilización procesal en materia de juicio de desahucio por falta de pago de
rentas es la extensión al mismo de la técnica del juicio monitorio. El nuevo trámite sin duda supondrá agilización del procedimiento para los supuestos en los que el arrendatario no realice actuación alguna tras el requerimiento con él entendido. Nos parece también un acierto el evitar la celebración de vistas inútiles sin presencia del demandado.

No obstante, el éxito de la reforma sólo tendrá lugar si junto a estos mecanismos procesales, se dota a la administración de justicia de medios materiales y humanos suficientes. No se trata tanto de crear nuevos instrumentos sino de cumplir estrictamente los plazos procesales por todos los operadores jurídicos. No se trata tanto de modificación como de cumplimiento de lo ya existente. La pretendida agilización será un fracaso si los servicios comunes, siempre saturados de trabajo, no disponen de medios para la práctica de las diligencias de citación y lanzamiento en el plazo previsto en la ley y se demoran dichas diligencias, como viene siendo la tónica habitual. Aquí es dónde debe situarse el origen de las innegables dilaciones en la administración.

Por último, destacar que la consolidación de la figura del procuradornotificador, que realiza actos de comunicación y otros actos de cooperación con la administración de justicia, nuevo artículo 26.8ª LEC, creemos sí que supondrá un verdadero instrumento para la agilización de los trámites procesales, mas a costa de que el litigante asuma su íntegro pago, sin posibilidad de repercusión al contrario en la eventual condena en costas, pues, en todo caso, se presumirá actuación meramente facultativa, en sustitución voluntaria a la que hubiera podido ser practicada por la Oficina Judicial.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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