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Propiedad Horizontal

La conducta delictiva del Administrador de fincas y su responsabilidad civil frente a la víctima

Por Manuel López Jara

Secretario de Juzgado de Primera Instancia e Instrucción

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1. Introducción: actividad delictiva del Administrador de fincas y responsabilidad civil derivada de la infracción penal

El Administrador de fincas puede incurrir en su quehacer profesional no sólo en meros incumplimientos contractuales, sino, llegado el caso, en una infracción de naturaleza penal –delito o falta- de la que también tendrá que responder civilmente frente a los perjudicados, ya sea la comunidad de vecinos o alguno de los propietarios. En efecto, en el desarrollo de su actividad el Administrador puede cometer algún delito o falta de cuyas resultas la víctima puede ser la propia comunidad de propietarios (por ejemplo, por apropiación indebida de fondos de los comuneros), bien alguno de los vecinos a título individual (por coacciones al cortar el Administrador un suministro, o por amenazas vertidas en el acta, etc.), los empleados de la comunidad o de su propio despacho (por delitos contra los trabajadores), o, incluso, terceros relacionados con aquél (por estafa a los proveedores o profesionales que se relacionan con el Administrador). Dicha actividad delictiva tiene entre sus consecuencias no sólo la sanción penal al infractor, sino una sanción civil de naturaleza reparadora. La obligación de resarcir económicamente los daños sufridos por la víctima, en estos casos, tiene un claro fundamento en el artículo 1902 CC, aunque es necesario remitirse previamente a lo dispuesto en el Código penal.

La responsabilidad civil es, por tanto, una consecuencia más de la infracción penal. A este respecto, el artículo 109 CP dispone que “La ejecución de un hecho descrito por la Ley como delito o falta obliga a reparar, en los términos previstos en las leyes, los daños y perjuicios por él causados”. Como se afirma en la SAP Vizcaya de 15 de mayo de 2007, en la que se condenó a un Administrador de fincas por el delito de apropiación indebida de los fondos de la comunidad, “el artículo 109 CP establece que la ejecución de un hecho descrito por la Ley como delito o falta obliga a reparar en los términos previstos por la leyes, los daños y perjuicios por él causados. Los preceptos siguientes regulan el contenido, forma y personas responsables, siendo el criterio básico el de la búsqueda de la restitutio in integrum, esto es, intentar reponer dentro de lo posible el estado de cosas al que existían antes de la que la infracción penal perturbara el orden jurídico, dejando al perjudicado (la comunidad de propietarios) en la situación previa al delito”. Esta previsión tiene su complemento en el artículo 116 del mismo Código: “Toda persona criminalmente responsable de un delito o falta lo es también civilmente si del hecho se derivaren daños y perjuicios…” De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 116 CP los criminalmente responsables de todo delito o falta lo son también civilmente para reparar e indemnizar los daños y perjuicios que con ellos causan, por lo que en este caso el acusado (el Administrador) deberá indemnizar a la Comunidad de Propietarios querellante en la cantidad de la que se apropió” (SAP Asturias de 5 de diciembre de 2005). Ahora bien, sólo existirá reparación cuando el ilícito penal cometido por el Administrador efectivamente origine daños y perjuicios, A este respecto, el artículo 110 CP advierte que “La responsabilidad establecida en el artículo anterior comprende: 1. La restitución; 2.  La reparación del daño; 3. La indemnización de perjuicios materiales y morales”.

Acreditada la comisión del delito o falta, la delimitación y concreción de los contenidos de cada uno de los perjuicios ocasionados, ya sea materiales o morales, dependerá de las circunstancias de cada caso, teniendo en cuenta que no todo daño que no implique un quebranto patrimonial puede equipararse a daño moral. Los perjuicios morales –como explica la doctrina-, abarcan, por tanto, además del dolor, los padecimientos psíquicos y la disminución del prestigio de que goza la víctima. Los perjuicios comprenderán además el daño emergente y el lucro cesante, y han de apoyarse en bases firmes y seguras, estar acreditados y cuantificados. Los daños morales no necesitan prueba cuando se infieren de forma inequívoca de los hechos, y su santificación dependerá de su gravedad, su entidad real o potencial, su relevancia social y las circunstancias personales del perjudicado, que no será indemnizado en el sentido exacto de la expresión, sino sólo “compensado”.


2. Casuística respecto de los delitos o faltas más habituales en la actividad profesional del Administrador

a) Defraudaciones: apropiación indebida, estafa, insolvencia punible y falsedad documental

Los delitos o faltas más habituales, de los que se deriva la exigencia de responsabilidad civil, son, generalmente, los relativos a las “defraudaciones” incluidas en el Capítulo VI del Título XIII del Libro II del CP (delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico), entre los que destaca la “apropiación indebida”, especialmente en su modalidad de delito continuado (arts. 252 a 254 CP). Existe precisamente una abundante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre esta última cuestión. A este respecto, puede ponerse el ejemplo de la SAP Barcelona de 4 de febrero de 2008, en la que se señala: “Los hechos acontecen durante un periodo largo de tiempo, más de tres años, durante los cuales el acusado, en su calidad de Administrador, recibía mensualmente las cuotas de los propietarios, no dándoles parcialmente su destino cuando, cada dos meses, tenía que abonar con ellas las tasas de higiene pública y no lo hacía, destinando parte de aquel dinero a otros fines no autorizados”. En otros ejemplos, también se afirma que “el único que pudo cobrar (el importe reclamado, distraído a la comunidad, y no satisfecho por unos trabajos de pintura) era el imputado, que en la fecha de los hechos era el Administrador y el único autorizado para disponer de la cuenta de la Comunidad de Propietarios” (SAP Cantabria de 14 de octubre de 2009).

En esa misma dirección, pueden citarse la reciente SAP Madrid de 14 octubre 2009, o las SSAP Sevilla de 23 de diciembre de 2008 y de 28 de mayo de 2007; SAP Asturias de 26 de mayo de 2008, o la SAP Badajoz de 6 de mayo de 2003, entre otras muchas.

En menor medida también hay que hacer referencia a la “estafa” (arts. 248 a 251 CP), si bien debe partirse del principio de que el delito de la apropiación indebida se diferencia del de estafa no sólo en la inexigibilidad de un engaño previo o coetáneo, sino porque su nota característica es el abuso de confianza por parte del autor del delito, es decir, por el Administrador. En realidad, la jurisprudencia es enormemente reacia a aplicar este tipo delito al ámbito que nos ocupa, decantándose en la mayoría de las ocasiones por el de apropiación indebida. A este respecto, puede citarse la SAP Santa Cruz de 26 diciembre 2008, o la STS (Sala 2ª) de 10 de abril de 2003.

También debe llamarse la atención sobre el tipo delictivo de “insolvencia punible” (art. 257 CP) que, aunque posible, no es fácil apreciarlo en el ámbito que nos ocupa. Como ejemplo de esta dificultad puede ponerse el supuesto analizado por la SAP Madrid de 11 de febrero de 2008, que señala lo siguiente: “Está claro que el Administrador en el momento en que retiró los fondos de la cuenta bancaria de la Mancomunidad de Propietarios fue para hacer frente a pagos perentorios de ésta, tales como el agua de la totalidad de la finca y el sueldo de ese mes del conserje […]. Ahora bien, es doctrina jurisprudencial que en el delito de insolvencia es necesario que el autor haya realizado actos con entidad para producir la insolvencia de una manera verdaderamente injustificable desde el punto de vista de la racionalidad mercantil”, lo que no suele ocurrir en estos casos.

En último lugar, hay que destacar las “falsedades documentales” encuadradas en el Título XVIII, como la “falsificación de documento mercantil o privado” (art. 390, en relación con los arts. 395 y 396 CP); si bien, la SAP Zaragoza de 12 de febrero de 2009 consideró que la emisión por el Administrador de una factura que “no obedecía a ninguna obra efectiva realizada”, constituye un delito de falsedad en documento mercantil castigado en el artículo 390 CP.

b) Calumnias e injurias

Estos supuestos son las que, en la práctica, se presentan con mayor frecuencia al analizar la jurisprudencia penal de nuestras Audiencias Provinciales. Sin embargo, del mismo modo, también existe la posibilidad de que el Administrador, por el tipo de actividad que desarrolla, pueda encontrarse implicado en otras actividades delictivas diferentes, como los delitos de “calumnias e injurias”, sobre todo cuando tales declaraciones se han incluido en el acta de la Junta (arts. 205 y 207 CP). Ahora bien, se ha considerado que no existe delito de amenazas cuando se incorporan manifestaciones al acta “hechas por el Administrador de la comunidad sin que conste que los comuneros asistentes hicieran suyas las mismas […], que tenía como objeto trasladar a los copropietarios una situación conflictiva que justificaba el ejercicio de determinadas acciones judiciales por la Comunidad de Propietarios […], y que se limitan a exponer sintéticamente las conductas que se atribuían a uno de los copropietarios (morosidad, molestias al resto de vecinos…” (SAP Madrid de 13 de noviembre de 2006).

c) Coacciones

Debe advertirse que el Administrador puede incurrir en un delito de “coacciones”, si, por ejemplo, se desconecta unilateralmente al propietario de un servicio o suministro general por falta de pago (agua, calefacción, etc.), o se cierra o impide el acceso a una zona o elemento común, lo que equivaldría a una “vía de hecho” (art. 172 CP). Aunque, sin embargo, se ha considerado que el hecho de que el Presidente y el Secretario de la comunidad de Propietarios denieguen la entrega de la llave de la azotea a uno de los vecinos para ampliación de su antena de radioaficionado no se ha considerado delito de coacciones, pues se actuó “en cumplimiento de un acuerdo de la comunidad de propietarios” (SAP Madrid de 23 de enero de 2004).

Del mismo, no se ha considerado conducta delictiva el hecho de cambiar la cerradura de acceso a un patio “cuando no existe una mínima prueba que lleve a considerar acreditada la voluntad del mismo de privar a un tercero de sus derechos”, y ello porque “A la luz de todo ello, es importante resaltar, como hechos admitidos en juicio por el propio denunciante, que la puerta a la que se cambió la cerradura era de emergencia y que se recibió una nota aclaratoria sobre la reunión celebrada el día 3 de abril de 2008, por la que se informaba de un acuerdo sobre el cambio de cerradura, ante lo cual, desde la perspectiva del reconocimiento de tales hechos, corroborados también por la esposa del denunciante, ha de entenderse que la cuestión quedó, en definitiva, reducida a una mera discusión sobre el derecho que la propietaria del local pudiera tener en relación con el uso de la citada puerta, cuya vía de solución, según entiende éste órgano de apelación, no era mediante la interposición de una denuncia ante la jurisdicción penal” (SAP Zaragoza de 30 de marzo de 2009).

d) Delitos contra los trabajadores

Por último, hay que hacer referencia a los delitos contra los trabajadores, cometidos mediante engaño o abuso de su situación de necesidad, en aquellos casos en que el Administrador participa en la contratación de empleados para el inmueble o para su propio despacho. A este respecto, el artículo 311 CP castiga la conducta de quienes mediante engaño o abuso de situación de necesidad impongan a los trabajadores a su servicio condiciones laborales o de Seguridad Social que perjudiquen, supriman o restrinjan los derechos que tengan reconocidos por disposiciones legales, convenios colectivos o contrato individual. Los que en el supuesto de transmisión de empresas, con conocimiento de los procedimientos descritos en el apartado anterior, mantengan las referidas condiciones impuestas por otro.


3. Supuestos de gestión defectuosa exenta de responsabilidad penal pero no civil

Ahora bien, existen situaciones en las que, a pesar de la gravedad de la conducta del Administrador, no llega a tener carácter delictivo, aunque sí puedan merecer un reproche civil. Efectivamente, como se afirma en la SAP Toledo de 2 de mayo de 2005  “una cosa es llevar la contabilidad de la comunidad de propietarios de forma desastrosa y otra muy distinta que se produjera una distracción o apropiación en beneficio del acusado, no habiéndose probado que el mismo se apropiara de fondo alguno que tuviera encomendado”.

Otro buen ejemplo lo encontramos en la reciente SAP La Coruña de 9 de septiembre de 2009, en la que se desestima el recurso de apelación interpuesto por la acusación particular contra la sentencia absolutoria de un delito de apropiación indebida, estafa e intrusismo profesional por parte del Administrador. La Audiencia consideró que no queda acreditada la existencia de desviación de fondos de la comunidad hacia las personas que la representan, y las únicas pruebas valorables no demuestran la existencia de apropiación indebida o incorporación de fondos por parte del acusado, cuestión que “no cabe confundir con la existencia de perjuicios derivados de una defectuosa gestión que debe considerase ajena al orden penal”.


4. Autoría y responsabilidad civil subsidiaria del Administrador: el problema de la actuación delictiva a través de sociedades de gestión inmobiliaria

El artículo 28 CP define como autor a quienes realizan el hecho por sí solos, conjuntamente o por medio de otro del que se sirve como instrumento. También considera como autor a los que inducen directamente a otro u otros a ejecutarlo, o los que cooperan a su ejecución con un acto sin el cual no se habría efectuado. Éstos serán responsables “solidariamente entre sí por sus cuotas, y subsidiariamente por las correspondientes a los demás responsables” (art. 116.2 CP).

Ahora bien, en este marco cobra especial importancia el concepto de responsabilidad civil subsidiaria. Pensemos que el Administrador interviene en el tráfico profesional individualmente o a través de sociedades de gestión inmobiliaria, pero en uno y otro caso se sirve de empleados, auxiliares, sustitutos o colaboradores para la ejecución de la prestación, por lo que serán responsables civiles subsidiarios de los delitos o faltas cometidos por sus empleados o colaboradores en la ejecución del servicio contratado por la comunidad. De este modo, como señala el artículo, son responsables civiles subsidiarios “las personas naturales y jurídicas dedicadas a cualquier género de industria o comercio, por los delitos o faltas que hayan cometido sus empleados o dependientes, representantes o gestores en el desempeño de sus obligaciones o servicios” (art. 120.4 CP). La jurisprudencia exige, a este respecto, no sólo la comisión de un hecho constitutivo de delito, sino la insolvencia del obligado principal autor de la infracción (el colaborador o empleado), y que se haya dictado una sentencia declarando la obligación de responder contra el obligado subsidiariamente por existir entre él y el autor de la infracción penal una “relación específica caracterizada por la nota de la dependencia o servicio”. En el FD 7º de la STS, Sala 2ª, de 28 de abril de 2004 se hace referencia a los requisitos que, en todo caso, deben concurrir: “a) que no es necesario que la relación entre el responsable penal y el civil tenga un carácter jurídico concreto ni, menos aún, que se corresponda con una determinada categoría negocial, pudiendo ser de carácter gratuito; b) que es irrelevante el que tal relación sea más o menos estable, pues basta incluso la meramente transitoria u ocasional; c) no se exige que la actividad concreta redunde en beneficio del principal, siendo suficiente que exista alguna dependencia, de modo que la actuación del responsable penal esté potencialmente sometida a una posible intervención del que va a ser declarado responsable civil, aunque aquél haya obrado con alguna extralimitación."

Como regla general, sólo las personas físicas pueden ser sujetos activos en el Derecho penal, de ahí la compleja incardinación del artículo 31 del CP en el régimen orgánico de la propiedad horizontal. A este respecto, dice el artículo 31.1: “El que actúe como administrador de hecho o de derecho de una persona jurídica, o en nombre o representación legal o voluntaria de otro, responderá personalmente, aunque no concurran en él las condiciones, cualidades o relaciones que la correspondiente figura de delito o falta requiera para poder ser sujeto activo del mismo, si tales circunstancias se dan en la entidad o persona en cuyo nombre o representación obre”. La doctrina discute si dicho precepto es también aplicable a las “uniones sin personalidad jurídica”, entre las que se encuentran las comunidades de propietarios, y la parca jurisprudencia existente no permite establecer reglas generales, concluyendo que quedan fuera del ámbito de aplicación del precepto los grupos de hecho, las uniones sin personalidad y los patrimonios separados o de destino, supuestos en los que hay comunidad de intereses, desligada de la personalidad jurídica de las personas individuales que las integran. De cualquier modo, el artículo 31 del CP tiene, a nuestro juicio, un difícil encaje en la actividad que las comunidades realizan a través de sus órganos o representantes. Por poner un ejemplo, no se ha hecho responsable al órgano de representación de la comunidad por la falta de mantenimiento de un elemento común originador de graves daños: “Ciertamente el art. 10 LPH establece la obligación de la comunidad de propietarios del adecuado mantenimiento de los elementos comunes, como lo es la puerta del garaje. Más de ello no puede colegirse sin más que la rotura de ese elemento común conlleve la responsabilidad penal del Presidente de la comunidad, en cuanto representante de la misma (art. 13.3 LPH), de conformidad con el artículo 31 CP […] En definitiva, la culpa de la comunidad de propietarios denunciada, de existir, únicamente tiene relevancia civil en el ámbito del artículo 1902 CC, y no teniendo la misma, ni la intensidad, ni la relevancia, ni el desvalor (sic) suficiente para considerar los hechos como constitutivos de infracción penal, no procede sino la confirmación de la resolución recurrida.” (SAP Madrid de 8 de marzo de 2006). Lo mismo cabe afirmar respecto de las funciones que desarrolla el Administrador como órgano de la comunidad, a quien el artículo 20 LPH atribuye la responsabilidad de la conservación del inmueble. Tratándose del Administrador que a su vez tiene la condición de propietario, la conclusión a la que ha llegado la jurisprudencia para excluir su aplicación es aún más sencilla: “ya que no cabe que en representación de la Comunidad de Propietarios […] se apodere o distraiga nada, pues valdría tanto como apoderarse o distraer algo propio” (SAP Valencia de 31 de octubre de 2005).

Cuestión distinta es que se discuta la aplicación del artículo 31 CP a la actividad delictiva cometida a través de una sociedad profesional cuyo objeto social sea la gestión inmobiliaria. En estos casos, sus representantes, generalmente socios-Administradores de fincas, deberán responder de la actuación de la persona jurídica, siempre que su conducta personal participe de ese mismo carácter ilícito. En efecto, no bastará con el mero hecho de ostentar un determinado cargo  en la sociedad utilizada para delinquir (representante, Administrador, gestor, etc.): “ha de existir una actuación concreta del acusado para que pueda considerarse suficiente y para que encaje en alguna de las categorías de responsabilidad antes referidas”. Ahora bien, no se trata de una responsabilidad objetiva derivada del solo hecho de ser órgano o representante de la persona jurídica o entidad, sino que han de concurrir los elementos exigidos en los artículos 27 a 30 del CP para las respectivas conductas como autor, inductor, cooperador necesario o cómplice [STS (Sala 2ª) de 22 de mayo de 2000].


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