¿Se reconoce ahora a las comunidades de propietarios personalidad jurídica a raíz del Real Decreto 8/2011, de 1 de julio?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
El Real Decreto 8/2011, de 1 de Julio (BOE de 7 de Julio de 2011) de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa ha venido a dar respuesta y solución a una vieja reivindicación en el derecho inmobiliario de muchas comunidades de propietarios que se veían incapaces, en ocasiones, de hacer frente al cumplimiento de una obligación que tenían por ley, cual la de reparar y rehabilitar sus inmuebles. Ahora bien, la redacción del art. 20, a) ¿viene a suponer que se le reconoce a las comunidades de propietarios la personalidad jurídica para poder a partir de ahora los presidentes de las comunidades suscribir préstamos con las entidades bancarias para poder hacer frente a las obras de rehabilitación en lugar de tener que ceder a las exigencias de algunas entidades que les exigen que firmen la póliza de préstamo todos los comuneros ante el problema de la no responsabilidad de estos si no la han firmado?.
Este foro ha sido publicado en el "Boletín Derecho de la Propiedad Horizontal", el 1 de diciembre de 2011.
Atendiendo a los términos de la cuestión planteada entiendo que la resp...
Atendiendo a los términos de la cuestión planteada entiendo que la respuesta debe ser negativa. El artículo 20.1 letra a) del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, establece que u0022Las comunidades y las agrupaciones de comunidades de propietarios podrán, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal: a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan.u0022, en tanto que en la Exposición de Motivos (EM V) de la norma, con ocasión de explicar la voluntad de profundización en las medidas favorecedoras de actuaciones de rehabilitación se enuncia que u0022Se aclaran asimismo qué sujetos están obligados a su realización y cuáles legitimados para participar en las actuaciones de rehabilitación, y se explicitan las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios, agrupaciones de éstas y cooperativas que pudieran constituirse al respecto, terminando así con las dudas que la actuación de estos sujetos en actuaciones rehabilitadoras generaba en la práctica.u0022
Una primera cuestión parece oportuno puntualizar en este momento, a saber: la letra a) del articulo 20.1 contiene una enumeración no exhaustiva de supuestos de actuación de las comunidades de propietarios o de las agrupaciones de éstas, siendo revelador de tal precisamente la mención a u0022todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con ..., así como ...u0022. En este sentido los diversos apartados del articulo 20.1 son precisamente reveladores de que no nos encontramos ante una lista delimitada como numerus clausus. De otra parte, el tenor del precepto nos enfrenta a una serie de cuestiones complejas que se hace necesario desbrozar, a saber:
1. Es incuestionable y no podía ser de otro modo que la norma que se analiza remite a la legislación de propiedad horizontal, particularmente en lo relativo a la adopción de acuerdos en el seno de las Juntas, pero también debe entenderse en cuanto a su conformación orgánica y representación ante terceros (en juicio y fuera de él).
2. En segundo término, la norma alude a una suerte de actuación con plena capacidad jurídica. Tal mención puede entenderse como no afortunada y ciertamente la norma así resultante no es sino defectuosa, en cuanto que capacidad jurídica es sinónimo de personalidad (que se tiene o no se tiene), en todo caso plena, a diferencia del supuesto de la capacidad de obrar, que puede ser limitada o no plena. Y así, si se trata de referirse a la capacidad jurídica, cabría preguntarse qué sentido tiene la dicción legal posterior, y ello por cuanto un sujeto de derecho que titula por ende plena capacidad jurídica puede realizar válidamente todos los actos jurídicos regularmente admitidos, esto es, sin necesidad de ulterior norma autorizadora particular.
3. Así las cosas, no resultaría descabellado pensar, sino todo lo contrario, que la norma está queriendo referirse a una suerte de reconocimiento especifico de capacidad de acción, jurídicamente legitimada, pero sin que de ello se derive que al ente que supone la comunidad de propietarios o la agrupación de comunidades de propietarios, según el caso, se le venga a atribuir capacidad jurídica, esto es, personalidad jurídica propia. Es relevante en este sentido el tenor de la letra d) del citado artículo 20.1. Se trataría con todo ello de dotar de mayor agilidad, en cuanto que se tornaría mucho más dinámico en muchos aspectos, el trafico jurídico en ese sector de actividad, pero, se insiste, sin que de ello se derive el reconocimiento normativo de un supuesto de personalidad jurídica propia.
Y para respaldar la bondad de la tesis que se desarrolla puede pensarse en el caso –que se incorpora en la cuestión planteada de la contratación de obligaciones financieras por la comunidad de propietarios. Como ya se ha dicho más arriba, evidentemente la adopción de acuerdos en el seno de la comunidad debe ajustarse a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. Pues bien, en inteligencia diversa de la que se sostiene, cabría preguntarse en qué situación en el marco del negocio oneroso crediticio quedaría el comunero o comuneros disidentes.
Como se deduce de la Exposición de Motivos del Real Decreto 8/2011 (En s...
Como se deduce de la Exposición de Motivos del Real Decreto 8/2011 (En su nominal 5) las medidas que se adoptan respecto de las Comunidades de Propietarios en cuanto a la rehabilitación de edificios, vienen a ser una concreción o desarrollo de las previsiones, en otro momento, también objeto de esta Sección, que se plasmaron en la anterior Ley de Economía Sostenible. Por tanto hay que enmarcar el contenido de los artículos de referencia dentro de la actuación de rehabilitación a la que se refieren los art 110 y 111 de la Ley de Economía Sostenible. Cabe recordar que el propio art 110 establece como mecanismo normal para este tipo de actuaciones el pacto o convenio entre Administración, o consorcio o entidad gestora creada con los propietarios de edificios, pisos o locales, las comunidades de propietarios y agrupaciones de éstas. (Art 110.5)
En este orden de cosas la norma reseñada no modifica el sistema actualmente existente, por cuanto en todo momento parte del funcionamiento decisorio contenido en la LPH, como se deduce del propio inicio del art 20 RD 8/2011, si bien sí les allana el camino en su actuación en el tráfico jurídico. Conforme a la indicada previsión, las comunidades y las agrupaciones de comunidades de propietarios podrán, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan.
Por tanto creo que aunque sólo sea a los efectos expuestos en el Art. 20 del RD, y dentro del marco general previsto en el Art. 110 de la Ley de Economía Sostenible, existe un reconocimiento expreso de personalidad jurídica a las comunidades de Propietarios. Y precisamente el origen, quizás de la novedad, haya que buscarlo en la cuestión que se suscita, precisamente por la referencia que se hace a las operaciones crediticias.
Por tanto a la respuesta específica que se postula, entiendo que sí, que las Comunidades de Propietarios o sus agrupaciones tendrán capacidad jurídica para llevar a cabo operaciones crediticias, una vez se haya expresado la voluntad común (a través del acuerdo oportuno) para celebrar ese contrato de financiación vinculado a la rehabilitación del inmueble, al margen de la intervención formal de los comuneros que la integran.
Ahora bien, otra cosa será que las entidades crediticias puedan negociar, de cara al resarcimiento o amortización del crédito, por los problemas de ejecución que entraña en ocasiones actuar contra las Comunidades de Propietarios, la participación de los comuneros en la operación.
Suscitada la cuestión planteada respecto a si el Real decreto 8/20011 de...
Suscitada la cuestión planteada respecto a si el Real decreto 8/20011 de 1º de julio ,en su artículo 20.1.a), al establecer que u0022las comunidades ....de propietarios podrán, previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal: a) actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias....u0022, está reconociendo a las comunidades de propietarios plena personalidad jurídica, como punto de partida es de recordar que, en orden a la naturaleza jurídica de las comunidades de propietarios, el Tribunal Supremo viene sosteniendo de forma reiterada que aquellas carecen de personalidad jurídica, si bien reconociéndolas una actuación por medio de su representación (Presidente de la comunidad de propietarios): u0022lo cierto es que no es un ente que pueda actuar por sí como lo haría una sociedad o una asociación....y por ello actúa siempre la cabeza visible que legalmente la representa, el presidente, pero lo que no puede pretenderse de ese singular régimen de propiedad es que sea una pura entelequia.......es lo cierto que dada su extensión, la complejísima trama de derechos y obligaciones que comporta y la imposibilidad de que pudiera operar como una comunidad de bienes ordinaria.....hace imprescindible que, aunque sin personalidad jurídica, sea considerada como un ente de proyección jurídica propia que si bien actualmente no puede operar sino a través de su representante.....tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurídicas....u0022(sentencia del tribunal supremo de 14 de mayo de 1992).
Es decir, la jurisprudencia viene reconociendo que las comunidades de propietarios pueden actuar – a pesar de carecer de personalidad jurídica propia y lo hacen a través de su Presidente, asumiendo de esta forma –aquella derechos y obligaciones.
Por ello, el artículo del Real Decreto citado no otorga personalidad jurídica propia a las comunidades de propietarios, viniendo a reproducir que pueden actuar en el mercado u0022con plena capacidad jurídicau0022, lo que han de efectuar a través de su representante legal, esto es, el Presidente de la misma, aunque ello no se exprese en la norma.
Considero que lo que realmente pretende el legislador con tal contenido normativo es el, como se recoge en la formulación de la cuestión, no solo el evitar que para la concesión de un crédito tengan que acudir todos los propietarios que integran la comunidad, sino también el que, en orden a la posible ejecución de responsabilidades frente a la comunidad, se puedan trabar y ejecutar bienes de la misma al actuar el Presidente en representación de todos y cada uno de los propietarios que componen aquella, surgiendo el problema de si cabría la ejecución sobre bienes privativos de estos.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de abril de 2004 ha declarado que...
El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de abril de 2004 ha declarado que la Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal ostenta: 1) capacidad procesal, a pesar de carecer de personalidad jurídica, en cuanto realidades unitarias que operan en el tráfico jurídico en ejercicio y de defensa de derechos e intereses comunes de sus miembros y como centro final de imputaciones jurídicas y 2) legitimación para actuar en juicio, por medio de sus órganos representativos, en defensa de los derechos e intereses comunes e incluso de los individuales diluidos en ellos.
Por su parte, la STS de 14 de mayo de 1992 viene a manifestar, que si bien es cierto que la Comunidad de Propietarios no es un ente que pueda por sí actuar como lo haría una Sociedad o una Asociación (art. 35 CC) y por ello actúa siempre la cabeza visible que legalmente la representa el Presidente lo que no puede pretenderse de este singular régimen de propiedad es que sea una pura entelequia y aunque doctrinalmente el propio Tribunal Supremo ha venido señalando que su naturaleza jurídica se asemeja a los u0022actos de conjuntou0022 (SSTS 3 de marzo de 1986 y 24 de diciembre de 1986), en lo referente a la manifestación de su voluntad, dada su extensión, la complejísima trama de derechos y obligaciones que comporta y la imposibilidad de que pudiera operar como una comunidad de bienes ordinaria, habida cuenta de la propiedad u0022separadau0022 que caracteriza a la propiedad horizontal según el art. 396 CC, hace imprescindible que, aunque sin personalidad jurídica, sea considerada como un ente de proyección jurídica propia, que si bien actualmente no puede operar sino a través de su representante en juicio o fuera de él, como es el Presidente, tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurídicas del ya citado art. 35 del Código Civil.
Por tanto, aunque en puridad se trate de un colectivo basado en intereses comunes respecto del que es imposible atribuirle personalidad jurídica propia distinta de la de sus miembros, en realidad, y en el tráfico ordinario las comunidades de propietarios, de hecho, actúan como si la tuvieran pues de otra forma, como señala Eduardo Salinas Verdeguer, sería prácticamente imposible su actuación, sin que en el día a día, nadie cuestione su capacidad, ni quiénes son los que jurídicamente actúan.
Por tanto, como sostiene Concepción Rodríguez y González del Real, aunque la LPH no le atribuye específica condición de persona jurídica, no puede negársele la posibilidad de contraer derechos y obligaciones, ya que de este modo se podría incurrir en el absurdo de negarles la posibilidad de obtener servicios, contratar modificaciones, adecentar los elementos comunes deteriorados por el uso, etc.
Dejando sentado lo anterior, entiendo que del contenido del art. 20.1.a) del Real Decreto Ley 8/2011, al que se hace referencia en la pregunta, no puede deducirse que se otorgue a las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica; como se dice en la Exposición de Motivos, tan sólo se faculta a las comunidades de propietarios para, a través de sus órganos representativos, llevar a efecto cuantas actuaciones jurídicas estén relacionadas con la tarea rehabilitadora que, según dicha norma, le pudieran corresponder, aclarando con ello que basta el consentimiento del Presidente representante orgánico de la comunidad (art. 13 LPH) – para que ésta quede comprometida por determinados actos jurídicos como por ejemplo un crédito con el que financiar la conservación, mejora y regeneración que les pudiera corresponder.
No se otorga, por tanto, personalidad jurídica a las comunidades, únicamente se les reconoce capacidad para poder realizar las operaciones indicadas, por ellas mismas, algo que, no obstante, ya venía sucediendo respecto de otras actuaciones o contrataciones realizadas por la comunidad como son las relativas al portero, mantenimiento de ascensor, limpieza, etc, sin olvidar, de otro lado, que las comunidades, aun carentes de personalidad jurídica, ya venían siendo sujeto de obligaciones por las que, en su caso, debería responder (art. 22 LPH).
La regla del art. 20. a del Real Decreto-ley de 1 de julio pasado, no ha ...
La regla del art. 20. a del Real Decreto-ley de 1 de julio pasado, no ha reconocido con carácter general la personalidad jurídica a las comunidades de propietarios, sino sólo su plena capacidad jurídica en casos concretos, pues, como se expresa en la pregunta, sólo pretende facilitar los préstamos de los bancos para la rehabilitación, exigiendo sólo la firma del presidente, en vez de requerir la de todos los comuneros.
Sigue vigente la regulación de la LPH de 23 de julio de 1960, que no reconoce esa personalidad jurídica. Sin embargo desde que se promulgó las sucesivas reformas han ido reconociendo en casos concretos capacidad a la comunidad distinta de la de sus socios, pues así se facilita extraordinariamente el tráfico jurídico y especialmente la contratación, sobre todo en edificios con multitud de comuneros o con enemistad entre ellos. Probablemente en este momento la comunidad de propiedad horizontal es un tercer género, intermedio entre la comunidad sin personalidad y la persona jurídica.
El Real Decreto-ley, como se dice en su exposición de motivos, aprueba u0022medidas que impulsan el desarrollo de la rehabilitación como nuevo ámbito de crecimiento sólido y sostenibleu0022 y para ello, además de delimitar el concepto de rehabilitación y su exigibilidad, u0022se explicitan las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios, agrupaciones de éstas y cooperativas que pudieran constituirse al respecto, terminando así con las dudas que la actuación de estos sujetos en actuaciones rehabilitadoras generaba en la prácticau0022.
En el texto de la ley se delimitan, en el art 17, las actuaciones de rehabilitación reguladas por ella, estas van más allá de lo que presagia su nombre (recogidas en el nº. 1. a, que son las de conservación, que se definen como u0022las reparaciones y obras precisas para mantener un inmueble en las condiciones de habitabilidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato...u0022). Además como rehabilitación se Incluyen obras de mejora (citando entre otras u0022las que se realicen por motivos turísticos o culturales o, en general, por motivos de calidad y sostenibilidad del medio urbanou0022) y también las de regeneración urbana (que son u0022las que se desarrollen en ámbitos urbanos vulnerables, obsoletos o degradados...u0022).
Seguidamente en el art 20 se permite a las comunidades y las agrupaciones de comunidades de propietarios u0022actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración...u0022.
Esta norma hará más sencillas y baratas las operaciones en las que se reconoce a la comunidad plena capacidad jurídica, pues, tras la adopción de un acuerdo válido por la comunidad, bastará el presidente para que la comunidad actúe, sin necesidad de aceptación expresa por cada uno de los comuneros, sin embargo se consigue una mayor eficacia a costa de una disminución de garantías que puede llegar a la indefensión en casos extremos, pues se impone a las comunidades la realización de obras que no requieren consentimiento de sus integrantes, además la integración en una comunidad se produce automáticamente por la adquisición del piso o local y desde ese momento surge la obligación del adquirente y queda sujeto al régimen jurídico de la LPH, sin tener siquiera la posibilidad de instar la división de la cosa común, como en las restantes comunidades.
Con las normas aprobadas en las últimas reformas se puede dar el caso de que se imponga una obra a la comunidad de propietarios bien por la administración, bien por exigirlo alguno de los comuneros y que quede aprobada sin conocimiento siquiera de uno de ellos, por haber recibido la citación, notificación y en general las comunicaciones en el domicilio (distinto del real) previsto a efectos de la LPH
Desde mi punto de vista, la regulación contenida en el artículo 20.1.a)...
Desde mi punto de vista, la regulación contenida en el artículo 20.1.a) del RD 8/2001, no supone el reconocimiento de personalidad jurídica a la comunidad de propietarios ya que el régimen jurídico que el citado precepto establece, no altera sustancialmente el régimen de representatividad que el presidente –art 13 LPH tiene respecto de los actos de la comunidad, a la que representa en juicio y fuera de él, y como órgano ejecutante en tal carácter, junto al administrador, de los acuerdos del órgano de conformación de la voluntad de la comunidad que es la Junta de Propietarios, a la que además, en el precepto citado, se hace explícita referencia al remitirse como presupuesto para la actuación correspondiente, al previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal.
El presidente, dice la doctrina jurisprudencial más consolidada, asume la representación, que es de tipo orgánico, de la Comunidad, sin que supla la voluntad de la misma con la suya, al contrario, necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias.
Por tanto, si la representación del presidente no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino orgánica en cuya virtud la voluntad de presidente, frente a la exterior, vale como la voluntad de la comunidad, el que el artículo 20.1.a) del RD de referencia, donde por cierto no se menciona explícitamente al Presidente, reconozca que las comunidades de propietarios pueden Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, previa la adopción del acuerdo pertinente conforme a las reglas propias del régimen de propiedad horizontal, no supone contenido exorbitante respecto de lo que ya constituía el régimen jurídico propio de las comunidad y la representatividad de las mismas por el Presidente, al margen de que las entidades crediticias vinieran exigiendo una participación individual de los comuneros cuando de la suscripción de créditos por la comunidad se trataba.
En conclusión, en absoluto es dable entender que la norma altera el estado o naturaleza de la comunidad de propietarios que, hoy por hoy, como deriva de la doctrina del Tribunal Supremo (STS 25 de mayo de 1987, la STS 15 de julio de 1988, la STS 4 de noviembre de 1988, la STS 8 de marzo de 1991, la STS 14 de mayo de 1992, la STS 28 de julio de 1992 y la STS 30 de mayo de 1997) y de la DGRN (Resoluciones de 27 y 30 de junio de 1986, que se basaban precisamente en la ausencia de personalidad jurídica por parte de las comunidades de propietarios), carece de personalidad jurídica pues no es equiparable –art 35 CC a una asociaciones o sociedad sino que en realidad artículo 396 CC se trata de una comunidad de bienes con una especial regulación que le hace aparecer en ocasiones, en el comercio jurídico, con capacidades próximas en algunos extremos al contenido material de una persona jurídica pero que, en absoluto, mutan la naturaleza jurídica de la comunidad.
El art 10 de la LPH establece como obligación de la comunidad en general...
El art 10 de la LPH establece como obligación de la comunidad en general, y de los propietarios en particular, la de realizar las obras y reparaciones necesarias para la conservación y el mantenimiento del edificio, más aún si esas obras vienen impuestas por un requerimiento o acuerdo de la administración competente a las que se refiere el RD 8/2011. Si a ello se añade la redacción del art 20 a) de ese RD no podemos sino contestar positivamente a la cuestión que se plantea. La comunidad de propietarios y su representante a estos efectos, el presidente de la misma, pueden en nombre de la comunidad concertar los préstamos necesarios para conseguir el peculio suficiente para llevar a cabo estas obras de mantenimiento, a lo que debe añadirse el contenido del art 10.5 de la LPH que se remite al art 9 e) de la misma ley para establecer la vinculación del piso concreto del propietario deudor de los pagos que le correspondían por esas obras de conservación, deudas que además tienen el carácter de crédito privilegiado que se establece en esa misma norma. Sólo establece una condición este art 20 del RD 8/2011, que exista un acuerdo de la junta de propietarios para ello, entendemos que no tanto para la realización de las obras como tal, menos aún si las mismas vienen impuestas por la administración, sino para concertar el correspondiente préstamo para su realización, acuerdo, que al no afectar a ninguna de las materias específicas para exigir una mayoría cualificada sólo necesitaría una mayoría simple de acuerdo a lo establecido en el art 17 de la tan citada LPH.
1.- Las Comunidades de Propietarios o sus agrupaciones tendrán capacidad jurídica para llevar a cabo operaciones crediticias, una vez se haya expresado la voluntad común (a través del acuerdo oportuno) para celebrar ese contrato de financiación vinculado a la rehabilitación del inmueble, al margen de la intervención formal de los comuneros que la integran.
2.- Aunque la LPH no le atribuye específica condición de persona jurídica, no puede negársele la posibilidad de contraer derechos y obligaciones, ya que de este modo se podría incurrir en el absurdo de negarles la posibilidad de obtener servicios, contratar modificaciones, adecentar los elementos comunes deteriorados por el uso, etc. Otra cosa será que las entidades crediticias puedan negociar, de cara al resarcimiento o amortización del crédito, por los problemas de ejecución que entraña en ocasiones actuar contra las Comunidades de Propietarios, la participación de los comuneros en la operación.
3.- La reforma conlleva que tan sólo se faculta a las comunidades de propietarios para, a través de sus órganos representativos, llevar a efecto cuantas actuaciones jurídicas estén relacionadas con la tarea rehabilitadora que, según dicha norma, le pudieran corresponder, aclarando con ello que basta el consentimiento del Presidente - representante orgánico de la comunidad (art. 13 LPH) – para que ésta quede comprometida por determinados actos jurídicos como por ejemplo un crédito con el que financiar la conservación, mejora y regeneración que les pudiera corresponder.
No se otorga, por tanto, personalidad jurídica a las comunidades, únicamente se les reconoce capacidad para poder realizar las operaciones indicadas, por ellas mismas, algo que, no obstante, ya venía sucediendo respecto de otras actuaciones o contrataciones realizadas por la comunidad como son las relativas al portero, mantenimiento de ascensor, limpieza, etc, sin olvidar, de otro lado, que las comunidades, aun carentes de personalidad jurídica, ya venían siendo sujeto de obligaciones por las que, en su caso, debería responder (art. 22 LPH).
4.- El régimen jurídico que el citado precepto establece, no altera sustancialmente el régimen de representatividad que el presidente –art 13 LPH- tiene respecto de los actos de la comunidad, a la que representa en juicio y fuera de él, y como órgano ejecutante en tal carácter, junto al administrador, de los acuerdos del órgano de conformación de la voluntad de la comunidad que es la Junta de Propietarios, a la que además, en el precepto citado, se hace explícita referencia al remitirse como presupuesto para la actuación correspondiente, al previo acuerdo válidamente adoptado conforme a la legislación de propiedad horizontal.
5.- Del contenido del art. 20.1.a) del Real Decreto Ley 8/2011, al que se hace referencia en la pregunta, no puede deducirse que se otorgue a las Comunidades de Propietarios personalidad jurídica; como se dice en la Exposición de Motivos, tan sólo se faculta a las comunidades de propietarios para, a través de sus órganos representativos, llevar a efecto cuantas actuaciones jurídicas estén relacionadas con la tarea rehabilitadora que, según dicha norma, le pudieran corresponder, aclarando con ello que basta el consentimiento del Presidente - representante orgánico de la comunidad (art. 13 LPH) – para que ésta quede comprometida por determinados actos jurídicos como por ejemplo un crédito con el que financiar la conservación, mejora y regeneración que les pudiera corresponder.
6.- Lo que realmente pretende el legislador con tal contenido normativo es el, como se recoge en la formulación de la cuestión, no solo el evitar que para la concesión de un crédito tengan que acudir todos los propietarios que integran la comunidad, sino también el que, en orden a la posible ejecución de responsabilidades frente a la comunidad, se puedan trabar y ejecutar bienes de la misma al actuar el Presidente en representación de todos y cada uno de los propietarios que componen aquella, surgiendo el problema de si cabría la ejecución sobre bienes privativos de estos. Pero esto deja sin resolverlo la norma, que en realidad es lo más importante, ya que es una cuestión procesal que parece que queda igual que antes, de ahí la aparente ineficacia de la reforma en cuanto a lo que realmente se pretendía.
7.- En conclusión, en absoluto es dable entender que la norma altera el estado o naturaleza de la comunidad de propietarios que, hoy por hoy, como deriva de la doctrina del Tribunal Supremo (STS 25 de mayo de 1987, la STS 15 julio de 1988, la STS 4 de noviembre de 1988, la STS 8 de marzo de 1991, la STS 14 de mayo de 1992, la STS 28 de julio de 1992 y la STS 30 de mayo de 1997) y de la DGRN (Resoluciones de 27 y 30 de junio de 1986, que se basaban precisamente en la ausencia de personalidad jurídica por parte de las comunidades de propietarios), carece de personalidad jurídica pues no es equiparable –art 35 CC- a una asociaciones o sociedad sino que en realidad artículo 396 CC- se trata de una comunidad de bienes con una especial regulación que le hace aparecer en ocasiones, en el comercio jurídico, con capacidades próximas en algunos extremos al contenido material de una persona jurídica pero que, en absoluto, mutan la naturaleza jurídica de la comunidad.
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