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CIVIL

¿Cabe en la actualidad la rehabilitación de los contratos de arrendamiento con sentencia firme de desahucio?

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho.

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INDICE

1.- Introducción.

2.- La opción de la rehabilitación del contrato de arrendamiento al amparo de la regulación legal anterior a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre.

3.- ¿Es posible rehabilitar un contrato en la actualidad hasta el mismo momento anterior al lanzamiento?

4.- La declaración de concurso y la rehabilitación del contrato.


1.- Introducción.

Suscitamos en las presentes líneas si es posible la recuperación de una opción que era admisible bajo el régimen anterior a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ya que en la actualidad se plantean algunos arrendatarios si es posible ejercitar en materia de desahucio, cuando se ha dictado ya la sentencia firme y antes del lanzamiento, la opción por el arrendatario de que pretende continuar con la posesión del inmueble pagando la renta que debe hasta ese momento. Es decir, lo que antes de la citada reforma se denominaba como la "rehabilitación del contrato de arrendamiento".

Una fórmula que servía para que el arrendatario que no había optado por satisfacer las rentas que debía antes de la interpelación judicial, una vez interpelado o antes del juicio, y que, sin embargo, quería ejercer cuando ya el juez había dictado sentencia, pudiera hacerlo hasta el día antes al lanzamiento. Ello, quizás bajo esa tradicional costumbre de los que con frecuencia acudían como demandados o acusados a los tribunales de justicia de que cuando más tarde llegue la respuesta del juzgado mejor para ellos, sin darse cuenta de que tarde o temprano el ejercicio de la acción judicial tiene un inicio de una ejecutoria que restablecerá la situación originada por un incumplimiento o el quebrantamiento de una norma.

El problema que surge es si en la actualidad es posible acudir a esta vieja fórmula de rehabilitar el contrato de arrendamiento, haciendo frente el arrendatario a las deudas que tenía al momento de acudir el arrendador al juez más las que en dicho instante debiere, es decir, tras el dictado de la sentencia del juzgado de Primera Instancia no recurrida, o tras la resolución de la Audiencia Provincial declarando la firmeza de la sentencia. O bien, una vez que se ha declarado la firmeza ya no es posible que el arrendatario tenga fórmulas que no sea otra que la de entregar las llaves voluntariamente o estar al lanzamiento que ya fue señalado en su momento en el auto de admisión de la demanda de desahucio.

2.- La opción de la rehabilitación del contrato de arrendamiento al amparo de la regulación legal anterior a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre.

Bajo el régimen de la Ley anterior a 1994 se permitía hablar de las opciones de enervación de la acción de desahucio mediante el mecanismo del pago de la deuda hasta ese momento del acto enervador y la rehabilitación, que, por su propia naturaleza, implica un mecanismo de modificación del contrato primitivo que se hace nacer ex novo por actos voluntarios de las partes que así vienen a autenticar un nuevo contrato por actos centrados, por ejemplo, en el pago de la deuda en momento posterior al contemplado para la enervación que lo era hasta el día del juicio. Así, la diferencia era que el mecanismo de la rehabilitación se verificaba cuando ya la acción no podría ser enervada procesalmente y debían concurrir otras circunstancias.

Recuerda sobre esta cuestión Gordillo Peláez (1), en un estudio elaborado al poco de aprobarse la Ley de 1994 que derogaba el texto de arrendamientos urbanos de 1964, y separando los conceptos jurídicos de "enervación" y "rehabilitación", que el art. 147 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos no solamente permitía la posibilidad de enervar la acción hasta el momento anterior a ser notificado de la sentencia que no dé lugar a ulterior recurso, sino que expresamente daba la posibilidad al inquilino de rehabilitar de plena vigencia el contrato (si fuere de vivienda, cualquiera que fuese su renta y los de local de negocio si no excedían de 12.000 ptas. anuales). A lo anterior debe añadirse la interpretación dada por la jurisprudencia al concepto de reiteración (art. 147.3), el cual tenía que ser necesariamente leído a la luz de la doctrina del «abuso de derecho» (art. 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos), lo que conllevaba una consideración caso por caso de todos los supuestos y en la práctica interpretaciones benévolas «pro arrendatario», a la vista de las múltiples y variadas circunstancias que podían concurrir en cada supuesto.

Es decir, que permitía ambas opciones, pero las censuraba en el caso de que el arrendatario hubiera ejercitado estas opciones con abuso de derecho por su reiteración en dejar de abonar rentas y exigir al arrendador a que acuda al ejercicio de la acción judicial para obtener la tutela judicial que le obliga el arrendatario por no estar al corriente en el pago de las rentas.

Sin embargo, si aunque en principio la facultad de la enervación de la acción de desahucio se trasladó del art. 1563 LEC de 1881 al art. 22.4 LEC de 2000, no pareció ser criterio del legislador el de extender y mantener también la posibilidad de la rehabilitación del contrato de arrendamiento como una facultad, más de gracia que de otra cosa, que se le concedía al arrendatario, y al modo de una segunda oportunidad para que pudiera ponerse al corriente de la deuda incluso tras la celebración del juicio y el dictado de la sentencia. Esto provocó fuertes críticas en el sector de los arrendadores que veían ampliadas de forma continua las posibilidades que el arrendatario podía utilizar para seguir manteniendo el uso del inmueble incluso pagando tras sentencia judicial.

3.- ¿Es posible rehabilitar un contrato en la actualidad hasta el mismo momento anterior al lanzamiento?

La cuestión polémica surge tras la aprobación de la nueva LAU de 1994 en la que se omite por completo la mención a la posibilidad de rehabilitación del contrato de arrendamiento, quedando solo la vía de la enervación pero traspasada en su regulación a la LEC en el antes citado art. 22.4 LEC.

En consecuencia, la cuestión que traemos a colación se centra en si ¿cabe entender que sigue vigente la rehabilitación del contrato de arrendamiento tras la firmeza de la sentencia o ha quedado derogada esta vía tras la Ley de 1994?

A este respecto, y en relación a la vigencia o derogación tácita de las posibilidades de mantenimiento del contrato de arrendamiento cuando el arrendatario ya ha dejado pasar las opciones que le sigue dando la LEC en el art. 22.4 de enervar la acción de desahucio abonando todo lo que hasta ese momento debe, y por una sola vez, resulta difícil en la actual situación mantener las opciones de que el arrendatario pueda pagar esta deuda "con eficacia rehabilitadora del contrato" aunque lo haga en su totalidad una vez que se ha celebrado el juicio de desahucio, y mucho más una vez que se ha dictado sentencia firme. Lo que puede hacer tras el juicio, o tras la sentencia de primera instancia, el arrendatario es apelar la sentencia condenatoria, pero pagando las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas mientras se tramita el recurso de apelación, según señala el art. 449.1 LEC. Pero ello solo le permite tener vigente el recurso de apelación y poder optar a que la Audiencia Provincial revise la sentencia de instancia para comprobar si han concurrido circunstancias que le daban la razón al arrendatario, por ejemplo, porque ha pagado las rentas en su momento, o que el arrendador se ha negado a recoger las que le entregaba o giraba por medio del servicio de correos para conseguir un lanzamiento en inmuebles de renta antigua. Pero, en definitiva, no se trata de que el arrendatario tenga aquí un derecho de levantar ex novo el contrato que el juez de instancia había declarado resuelto en sentencia, sino una opción de revisión de esta declaración judicial para revocarla.

Desde nuestro punto de vista, las facultades de rehabilitación del contrato circunscritas a momentos posteriores a la celebración del juicio de desahucio han desaparecido desde la aprobación de la Ley de 1994. Así, resulta curioso, sin embargo, que aunque la mayoría de la doctrina se pronuncia en estos mismos términos con respecto a la supresión de la llamada «rehabilitación contractual del contrato de arrendamiento» no es posible olvidar que aunque el Preámbulo de la Ley afirma que se han matizado de forma significativa las posibilidades de rehabilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964, no hay en el articulado referencia alguna a la rehabilitación del contrato de arrendamiento. A este respecto señala Gordillo Peláez que tan importante omisión no puede reputarse involuntaria, debiendo entenderse que dicha especialidad ha sido eliminada de la legislación arrendaticia. También participa de la misma opinión Oraá González (2) quien ya a poco de aprobarse la Ley de 1994 con el nuevo régimen legal señaló que respecto a la rehabilitación, ésta era posible con la Ley de 1964 hasta el momento mismo en que fuera a practicarse el lanzamiento, admitiéndose incluso el depósito del importe debido, incrementado en un 25%, en poder del encargado de ejecutar la diligencia. El sistema actual, por el contrario, - señala Oraá- resulta ser mucho más restrictivo en la medida en que el desahucio sólo puede ser enervado mediante el pago o consignación realizados «en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio.

Es cierto que la Exposición de motivos dice lo que dice, pero en modo alguno puede entenderse subsistente un instituto jurídico que estaba reconocido de modo expreso en la Ley de 1964 y que desaparece en la regulación de 1994, para más tarde declarar la LEC de 2000 la derogación expresa de los arts. 120 a 151 TRLAU de 1964 para remitirse a la "expresa" regulación procesal civil de la LEC del año 2000, en donde para nada constan las opciones que antes tenía el arrendatario de prorrogar de modo voluntarista la posesión del inmueble cuando ya había sido condenado a abandonarlo en sentencia firme, ni aun cuando ahora abone las rentas que hasta ese instante adeude.

Las razones de esta conclusión son evidentes, ya que el legislador actual ha ido acortando las posibilidades de que la morosidad en el pago de la renta le permita al arrendatario fijar el momento en el que satisface el pago de la renta. Así, si en el contrato se fijaba que la renta se pagaba entre los días 1 y 5 de cada mes y el arrendatario incumple esta obligación, es obvio señalar que solo le queda la opción de hacerlo antes de la celebración de la vista, pero no más tarde. En estos casos, la incomparecencia del arrendatario a la vista, por ejemplo, ya no le da opción a poder seguir en el inmueble, no admitiendo opción de satisfacer las rentas adeudas para poner en práctica el mecanismo que antes del año 1994 sí era viable, cual el de rehabilitar el contrato.

Ahora bien, la única opción que le quedaría al arrendatario sería la de obtener la rehabilitación pero por una aceptación expresa del arrendador acerca de que la aceptación de las sumas abonadas hasta ese instante se reflejara en un documento donde constara que el pago hace renacer de nuevo la relación arrendaticia. Pero sería una rehabilitación por pacto entre partes, no ex lege.

Esta posibilidad ha sido aceptada, por ejemplo, por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 20 Ene. 2009, rec. 243/2008 en la que recuerda que "es doctrina comúnmente aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil, aunque es igualmente doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1987, 30 de septiembre de 1988, 23 de noviembre de 1989, y 12 de marzo de 1994) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil, las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades "ad solemnitatem", sino tan sólo "ad probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran."

Esta doctrina conlleva que se requeriría, para entenderse renovado el contrato por acuerdo de las partes, un pacto expreso que así se hiciera constar en el documento de pago de las deudas pendientes, de tal manera que no bastaría un simple documento en el que el arrendador aceptara la suma entregada el día del lanzamiento en fecha anterior como pago de la deuda, sino que el arrendador, además de aceptar esta entrega como pago de lo adeudado, hace constar en ese instante en el documento que acepta expresamente un nuevo contrato de arrendamiento, ya que el que hasta ese momento existía fue declarado resuelto por el juez por la sentencia firme. Por ello, no valdría una aceptación tácita de la continuación del arrendatario en el inmueble por el mero hecho de que ese día continuara este en el inmueble por la circunstancia de que el arrendador hubiera aceptado el día del lanzamiento concederle una moratoria que puede desprenderse de la aceptación de la suspensión de la diligencia de lanzamiento por haber cobrado. Dudamos que un arrendador acepte esta suspensión de la diligencia en el mismo acto por el mero hecho de haber cobrado lo que se le debe, ya que de haber instado el proceso acumulado del art. 438 LEC lo que está haciendo el arrendatario es pagar la deuda que tiene contraída con el arrendador, pero no van más allá los reconocimientos de efectos jurídicos a una aceptación del arrendador de la suma entregada, ya que lo que supone esta actuación del arrendatario es simplemente pagar una deuda que en cualquier caso le sería reclamada en ejecución de sentencia sobre sus bienes si los tuviere.

Con respecto a quien tiene la carga de demostrar que ha existido una rehabilitación del contrato por el hecho de que el arrendador no haya ejecutado la diligencia de lanzamiento admitiendo una moratoria la sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Barcelona apunta que "corresponde a la parte demandada-arrendataria la prueba del hecho positivo a su cargo de la existencia del título, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cual no puede estimarse que haya probado, por no haber aportado ningún documento del que resulte la rehabilitación del contrato de arrendamiento extinguido, que haya sido concertado con la parte actora, no habiendo propuesto otras pruebas en relación con la pretendida rehabilitación del contrato."

En consecuencia, no serviría para entender rehabilitado un contrato de arrendamiento la circunstancia de que el arrendatario satisfaga antes del lanzamiento todas las rentas adeudadas, intereses legales y hasta las costas del pleito, ya que para que la rehabilitación pudiera surtir efectos sería preciso que constara en documento la voluntad del arrendador de admitir la continuidad del arrendatario en el inmueble. Sin embargo, no podría en estos casos hablarse de una "rehabilitación", sino de un nuevo contrato de arrendamiento en el que se pactaran las condiciones de precio y duración con las características propias del art. 9 LAU para el arrendamiento de viviendas del plazo máximo de cinco años. Y es que, si como hemos visto, si la LAU de 1964 sí que permitía la "rehabilitación" en la actualidad no existe posibilidad legal de utilizar esta vía en los momentos precedentes a la ejecución de la diligencia de lanzamiento, pero que cualquier manifestación de voluntad tendente a conseguir el mantenimiento del arrendatario en la situación posesoria y que conlleve la suspensión de la diligencia de lanzamiento deberá constar por escrito en cualquier caso para que se refleje la expresa voluntad de que el contrato de arrendamiento no es que se haya prorrogado, sino que existe otro nuevo. Nótese que entre las partes ya no existe contrato, porque este fue declarado resuelto por el juez por la sentencia firme que está pendiente de ejecutar, por lo que si se pretende que el arrendatario siga en el inmueble debe redactarse un nuevo contrato, existiendo problemas de interpretación de estos si se habla de una "rehabilitación", ya que es un concepto actualmente inaplicable.

4.- La declaración de concurso y la rehabilitación del contrato.

En el único caso en el que se podría utilizar este término es en el supuesto de que el arrendatario se hubiera declarado en concurso y los administradores concursales solicitaran al juez de lo mercantil que con respecto a los locales de negocio sobre los que existe orden de lanzamiento se suspendan las mismas para que pueda seguir el concursado con su actividad mercantil que le permita seguir satisfaciendo sus deudas con los acreedores. En este caso se trata de una circunstancia excepcional basada en el objetivo de conservación del patrimonio del concursado para que pueda atender sus deudas, por lo que si se admitiera la ejecución de las sentencias de desahucio se le privaría de la posibilidad de cumplir con sus obligaciones ante sus acreedores y el fin del concurso se centraría en la transformación contable de lo poco que le pueda quedar sin darle un respiro al concursado de seguir manteniendo su actividad comercial.

Sobre este tema trató el interesante Auto de la Sección 15.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 25 de octubre de 2006 (Rollo de apelación núm. 439/200, que se asienta en los siguientes argumentos: Ante la resolución ya producida de un contrato de arrendamiento suscrito como arrendatario por el concursado, en virtud de una acción de desahucio anterior al concurso, el art. 70 prevé expresamente la facultad de la administración concursal de enervar la acción de desahucio o de rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento, pagando entonces con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes y las costas procesales causadas hasta ese momento. Relacionando el art. 70 con el art. 55, parece claro, pues, que esta facultad de rehabilitación contractual se asienta en el supuesto básico de que la ejecución de la sentencia no se ha suspendido...» Así, el art. 70 de la Ley concursal Ley 22/2003, de 9 de julio viene a admitir que "La administración concursal podrá enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración del concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento. En tales casos, deberán pagarse con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así como las posibles costas procesales causadas hasta ese momento."

Esta es si cabe la única opción que existiría para rehabilitar el contrato, pero en el entorno de una situación concursal. Otra cuestión sería que la fecha de la diligencia de lanzamiento estuviera ya señalada y que no se hubiera admitido el concurso o que presentado los administradores concursales no hubieran solicitado la suspensión de la diligencia de lanzamiento. En estos casos quedaría la opción de que el letrado del concursado planteara al juez que tramita el desahucio sobre la inminente declaración de concurso a fin de que se pudiera suspender la diligencia de lanzamiento para poder seguir manteniendo la disponibilidad del negocio radicado en el local objeto del desahucio, con el fin de atender las deudas ante los acreedores, que no podrían satisfacerse si no se le permite continuar con su actividad mercantil, o incluso las posibles deudas que existieran derivadas de la resolución del contrato de arrendamiento que con la ejecución de la diligencia de lanzamiento se quedarían sin poder abonar ante la posible imposibilidad de pago material en que quedaría el arrendatario.

Notas

(1) La enervación de la acción de desahucio. (Modificaciones introducidas por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos). Por Francisco José Gordillo Peláez. Diario La Ley, Sección Doctrina, 1996, Ref. D-83, tomo 2, Editorial LA LEY.

(2) El régimen procesal de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Notas críticas. Por Javier Oraá González. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Valladolid. Diario La Ley, 1995, pág. 744, tomo 3, Editorial LA LEY.




Este artículo ha sido publicado en el Boletín "Contratación Inmobiliaria", el 1 de enero de 2011.

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