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PROPIEDAD HORIZONTAL

Los actos de requerimiento en la comunidad del administrador de fincas

Coordinador: Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

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La LPH trata en diversos preceptos de determinados actos de requerimiento que deben hacerse a los comuneros en actuaciones propias en materia de Propiedad Horizontal cuando por parte de estos se ha incumplido determinada normativa. Así, sabemos que el art. 7.2 LPH señala que el presidente de la comunidad deberá requerir a aquellos comuneros que lleven a cabo actividades molestas, prohibidas, insalubres, nocivas o peligrosas concediéndoles un plazo para que cesen en ellas. En otras ocasiones se trata de que se requiera a un comunero para que proceda a rectificar una obra inconsentida, o a un no hacer cuando está infringiendo alguna de las normas de régimen interno de la comunidad. Ahora bien, aunque del espíritu de la Ley se desprende que estos actos de requerimiento deben ser efectuados por el presidente nos planteamos en la presente encuesta si estas actuaciones pueden ser efectuadas por el administrador de fincas si el presidente así se lo solicita que se encargue él de los actos de requerimiento a comuneros, o si en estos casos el administrador de fincas puede negarse y advertirle al presidente de un posible defecto en este acto por no llevarlo a cabo el presidente. ¿Pueden, en consecuencia, los administradores de fincas llevar a cabo actos de requerimiento a comuneros en la comunidad o es una actividad reservada exclusivamente al presidente e indelegable en el administrador de fincas? ¿Puede, por ello, negarse el administrador de fincas a llevarlos a cabo?


Este foro ha sido publicado en el Boletín "Propiedad Horizontal", el 1 de octubre de 2010.

Atendidos los términos de la cuestión planteada, debemos partir de la consideración de cuales son los órganos que, de manera imperativa, existen en el ámbito de la Comunidad de Propietarios, y tales son el Presidente y la Junta (articulo 13 LPH). Además, pueden existir la figura del vicepresidente (único o plural), el secretario y el administrador. Y es que de no existir secretario o administrador, el Presidente asume también tal función (articulo 13.5 LPH).

Esto es, el artículo 7.2 LPH ciertamente ha previsto que el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes requerirá a quien realice actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas. Pero tal mención encuentra su razón de ser en la circunstancia, apuntada al párrafo anterior, de que el Presidente es un órgano de la Comunidad, y es quien la representa en juicio y fuera de él (articulo 13.3), en tanto que es posible, sobre todo pensemos en el supuesto –frecuente hasta no hace tanto tiempo- de Comunidades pequeñas (no las modernas promociones inmobiliarias, con decenas o aun más de cien inmuebles independientes) en que no existe administrador de fincas profesional.

La situación que se contempla no es, sin embargo, idéntica en los casos en que sí existe administrador (particularmente en las Comunidades de cierta entidad cuantitativa) y por ende si el Presidente (que tal vez ostente el cargo por turno y a disgusto) tiene que asumir en tal condición la ingrata labor de requerir (con lo que de enfrentamiento ello le puede suponer) a aquél que realiza actividades prohibidas o si tal puede ser realizado válidamente por el administrador de fincas. La respuesta no es fácil, aunque entiendo que no puede sostenerse con rotundidad la negativa. Es claro que si el requerimiento lo verifica directamente el Presidente nos encontramos plenamente amparados por la norma, pero el supuesto que se plantea es el relativo a que esa tarea de intimar la cesación al comunero u ocupante que realiza la conducta prohibida la puede verificar, siquiera sea en punto a su gestión, el administrador de fincas. Y entiendo que la respuesta es afirmativa al amparo del articulo 20 LPH, letras a) y f).

Esto es, y en orden a la fehaciencia del acto a acreditar en juicio posterior, ninguna tacha podrá efectuarse a la intimación escrita suscrita por el Presidente de la Comunidad y diligenciada por el administrador de fincas, pues tal implica una mera actuación de gestión. Pero entiendo que incluso, ninguna tacha podría plantearse caso de que tal intimación, en cumplimiento de la instrucción dada al efecto por el Presidente, fuera cursada directamente por el administrador de fincas profesional, sin que el así requerido pudiere ampararse desde luego en un pretendido defecto de forma para perpetuarse en el comportamiento contrario al buen orden de la Comunidad.

La literalidad del precepto que se cita en la pregunta (art. 7.2 LPH) parece que invita a pensar que no es posible efectuar el requerimiento a que se refiere dicha norma – a quien lleve a efecto en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas – a otra persona que no sea el Presidente de la Comunidad o, en su caso, al Vicepresidente (art. 13 LPH).

No obstante, quien suscribe entiende que con dicho requerimiento de lo que se trata es de advertir al infractor que su persistencia en la actividad prohibida podrá motivar el ejercicio por parte de la comunidad de las acciones judiciales conducentes a obtener la cesación en aquélla. Por tanto, no veo inconveniente en que tal requerimiento pueda ser llevado a efecto por parte del administrador por delegación expresa, bien del presidente, bien de la junta de propietarios si de lo que se trata es de advertir, puede hacerlo perfectamente el administrador en nombre del Presidente.

Así pues, entiendo que no tiene porqué ser el propio representante orgánico de la comunidad quien lleve e efecto dicho requerimiento, sino que puede ejecutarlo otro cargo comunitario, como es el administrador, en las condiciones anteriormente dichas. Distinto es el supuesto en que ya se vaya a ejercitar la acción de cesación, en cuyo caso, tras acordarlo así la junta de propietarios, sí deberá ser el representante orgánico de ésta quien ejercite en su nombre la misma.

Y, si a esa conclusión es a la que se llega en el supuesto que se acaba de estudiar, donde la Ley hace referencia expresa al Presidente, excuso decir que, respecto al resto de posibles requerimientos, no me cabe la menor duda de que pueden y deben ser efectuados por el propio administrador, incluso, sin encargo o delegación previa por parte del Presidente o de la Comunidad; no en vano, es el propio art.20,a) LPH el que establece entre las obligaciones del administrador la de llevar a efecto las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares de fincas velando por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.

En cualquier caso, siempre cabrá la encomienda en tal sentido por parte del Presidente o de la propia comunidad a través de la junta o de los estatutos que la regulen y, ni en estos supuestos, ni en los anteriormente citados, el administrador podrá negarse a efectuar el oportuno requerimiento so pretexto de carecer de legitimación a tal efecto.

El art. 7.2 LPH se refiere expresamente, al igual que algún otro precepto, a que los requerimientos para que un ocupante de uno de los pisos que componen la propiedad horizontal cese en alguna actividad molesta o contraria a los estatutos, o bien, que no realice alguna obra o rectifique la realizada, los efectuará el presidente, pero considero que ello no puede obviar, o al menos no es incompatible con lo establecido en otros artículos de esa misma normativa como el art. 20 LPH, al especificar que corresponde, entre otras funciones, al administrador la de " velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares". Es decir, es la propia LPH la que incluye dentro de las funciones del administrador el realizar esos apercibimientos referidos al buen régimen de la casa y sus instalaciones, lo que entiendo incluye el cese de actividades prohibidas en los estatutos o molestas o insalubres, o la rectificación de una obra inconsentida.

Con ello pueden existir dos vías perfectamente compatibles, que sea el propio presidente quien realice esas advertencias o requerimientos, o bien el propio administrador, que a su vez puede actuar a iniciativa propia, aunque lo considero poco probable; y otra, a instancias del presidente o de un acuerdo de la comunidad donde así se haya acordado.

Y por ello, dando contestación puntual a los interrogantes, el administrador no puede negarse a efectuar esos requerimientos si el presidente le hace esa encomienda, y si lo hace especificando que es por encargo del presidente, considero que tendrá los mismos efectos a la hora de iniciar el trámite establecido, por ejemplo, en el art. 7.2 LPH como si ese requerimiento lo hubiera hecho el propio presidente.

Ante la cuestión planteada es de precisar que en el indicado art. 7.2 LPH se precisa: "El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá...." ( el subrayado es nuestro), razón por la que ,ante tal especificación efectuada por el legislador respecto a quien debe de realizar el requerimiento para el cese de actividades prohibidas, considero que el mismo únicamente podrá efectuarlo el presidente de la comunidad, no otra persona ,por lo que el administrador de la misma no podría ejecutar aquel.

Igualmente, es de tener en consideración que el art. 21 LPH regula que, de no cumplirse las obligaciones de los apartados e y f del art. 9 de la misma : "el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio..", es decir, nuevamente el legislador especifica quien , en este caso, puede acudir a la reclamación de la deuda mediante el proceso monitorio, facultando tanto al presidente como al administrador para ello. Esto es, se trata de dos supuestos en los que el legislador prevé quien está facultado para actuar, por lo que habrá de estarse, en uno y otro, a lo prescrito en la norma, no cabiendo que otra persona realice tales cometidos.

Distinto es cuando la ley no regula específicamente quien está facultado para un determinado acto de requerimiento a un miembro de la comunidad horizontal.

Así, es frecuente, como se indica en la cuestión, que la comunidad de propietarios requiera a un propietario de la misma, por ejemplo para que devuelva la fachada a su estado original o no haga un uso indebido de un determinado servicio.

En estos casos deben de tenerse presente dos cuestiones.

Por una parte, el administrador, por ley, viene obligado tanto a velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares (Art.20.a LPH) como a ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (Art.20.d del mismo texto legal), por ello, de motu propio, el administrador podrá efectuar tales requerimientos, sin necesidad de acuerdo específico de la junta para que realice el mismo, de encuadrarse aquel en el contenido propio de las funciones del administrador.

Por otra parte, fuera de esos supuestos, cabrá que la junta acuerde específicamente la práctica del requerimiento o advertencia al propietario, en cuyo caso, aun cuando no se especifique, el administrador vendrá legitimado para efectuar dicha advertencia, ejecutando un acuerdo del órgano soberano de la comunidad de propietarios.

En contra de la opción de que el administrador de fincas pueda practicar requerimientos. (3 encuestados de 7)

1.- Dado que este requerimiento viene impuesto legalmente y señala claramente la persona que debe de realizarlo para su validez y como paso previo y necesario para el ejercicio de la acción contra el comunero afectado, lo que implica que puede tener trascendencia procesal posterior, lo que lleva a la necesidad de que el citado requerimiento sea realizado única y exclusivamente por el presidente de la comunidad en los términos legalmente establecidos para su eficacia. Por tanto en este caso el administrador no podrá llevar a cabo dicho requerimiento por sí mismo y podrá negarse a hacerlo si así se lo exigiera el presidente de la comunidad. En todo caso, el administrador podrá encargarse de la preparación de dicho requerimiento (redacción y envío burofax, aportación información al Notario, etc.) pero únicamente en funciones puramente de cooperación, de forma que el autor directo del requerimiento será sólo el presidente de la comunidad de propietarios.

2.- Solución distinta es la que corresponde en aquellos casos en los que la ley no exija tal requerimiento previo, de tal manera que la necesidad del mismo dependerá de la existencia de un acuerdo de la junta de propietarios o de una decisión personal del presidente de la comunidad. En estos casos, especialmente si así lo acuerda la junta de propietarios, al amparo del artículo 20 f) LPH, y dado que se trata de decisiones adoptadas por los órganos legítimos de gobierno de la comunidad de propietarios, el administrador estará obligado a llevar a cabo dicho requerimiento, bien entendido que el mismo equivale a una notificación o comunicación.

3.- De otro lado la posible facultad delegada a favor del administrador por parte del presidente (fuera de los casos en que la ley permite actuar al administrador como es el caso de la presentación del proceso monitorio del Art. 21 LPH) viene a ser problemática y cuestionada.



Se plantea la cuestión relativa a la posibilidad de que el administrador lleve a cabo requerimientos a diversos propietarios en los casos previstos por la ley o por voluntad del presidente de la comunidad. Se trata de una cuestión que no tiene una respuesta clara. En principio, y entre las funciones del administrador señaladas en el art. 20 LPH no puede considerarse incluida esta facultad de llevar a cabo tales requerimientos. En todo caso es preciso llevar a cabo una distinción para dar respuesta a la cuestión planteada.

En primer lugar, en la Ley de Propiedad Horizontal sólo se hace mención a un requerimiento a los propietarios en el art. 7.2 LPH, correspondiendo el mismo al presidente por sí o a instancia de algún propietario. Dado que este requerimiento viene impuesto legalmente y señala claramente la persona que debe de realizarlo para su validez y como paso previo y necesario para el ejercicio de la acción contra el comunero afectado, lo que implica que puede tener trascendencia procesal posterior, lo que lleva a la necesidad de que el citado requerimiento sea realizado única y exclusivamente por el presidente de la comunidad en los términos legalmente establecidos para su eficacia. Por tanto en este caso el administrador no podrá llevar a cabo dicho requerimiento por sí mismo y podrá negarse a hacerlo si así se lo exigiera el presidente de la comunidad. En todo caso, el administrador podrá encargarse de la preparación de dicho requerimiento (redacción y envío burofax, aportación información al Notario, etc.) pero únicamente en funciones puramente de cooperación, de forma que el autor directo del requerimiento será sólo el presidente de la comunidad de propietarios.

Solución distinta es la que corresponde en aquellos casos en los que la ley no exija tal requerimiento previo, de tal manera que la necesidad del mismo dependerá de la existencia de un acuerdo de la junta de propietarios o de una decisión personal del presidente de la comunidad. En estos casos, especialmente si así lo acuerda la junta de propietarios, al amparo del art. 20 f) LPH, y dado que se trata de decisiones adoptadas por los órganos legítimos de gobierno de la comunidad de propietarios, el administrador estará obligado a llevar a cabo dicho requerimiento, bien entendido que el mismo equivale a una notificación o comunicación de las previstas en el ley que realiza la comunidad a uno de sus integrantes para el cumplimiento de las obligaciones y deberes comunes, entrando dicha actuación dentro del ámbito de las competencias del administrador y éste deberá de realizarlo en cumplimiento del contrato suscrito con la comunidad de propietarios.

Se suscita en realidad en la cuestión que aquí nos ocupa la facultad de sustitución por parte del administrador de fincas, de algunas de las facultades concedidas por la ley al Presidente de la Comunidad, como representante legal de ésta, planteándose en su caso su actuación como una facultad delegable por parte del presidente.

Se señala como ejemplo las actuaciones previas al ejercicio de acciones de cesación, que son configurados como requisitos de procedibilidad del ejercicio de la acción del Art. 7.2 LPH.

Hay que recordar que para el ejercicio de tales acciones es preciso que exista un requerimiento a quien realice la actividad (propietario u ocupante), por parte del Presidente de la Comunidad, por un lado, pero por otro, es necesaria la autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, para entablar la acción de cesación. Por tanto son dos requisitos previos al ejercicio de la acción (Sentencia de la AP Tenerife de 7 de junio de 2004). Las resoluciones de la Audiencias Provinciales han venido a ser estrictas con el cumplimiento de estos requisitos en la forma expuesta legalmente. Como señala la sentencia de la AP Tenerife de 7 de junio de 2004 se trata de de "un plus para el ejercicio de esta acción, que tiene su justificación en la gravedad de las consecuencias que lleva aparejadas, de carácter incluso sancionador, lo que impone un escrupuloso cumplimiento de los mismos. En términos parejos se pronuncia la sentencia de la AP Asturias de 29 de enero de 2004. En ellas se exige que se verifique a través del presidente de la Comunidad. Esta última sentencia exige además que a la demanda debe acompañarse la prueba fehaciente del cumplimiento del requerimiento y que en el mismo se debe conminar al requerido para que cese de inmediato en su actividad y apercibirle de que si lo desatiende se iniciarán las acciones judiciales procedentes de suerte que, en caso de acontecer lo segundo (la desatención del mismo por el requerido), sirve para constatar la resistencia del infractor a cesar en la infracción justificando así el recurso a la vía judicial.

El presidente de la Comunidad no puede por sí sólo entablar esta acción amparado en el poder general de representación de la Comunidad, así lo expresan las sentencias de la AP Málaga de 30 de junio de 1997, AP Madrid de 10 de octubre de 1997; AP Alicante de 2 de junio de 1999, AP Asturias de 14 de enero de 2000 o AP Valencia de 24 de octubre de 2003.

Tampoco un copropietario puede sin más arrogarse la facultad que la ley reserva a la junta de propietarios, y que sólo puede ante la inactividad de ésta acudir a los mecanismos que la Ley de Propiedad Horizontal establece cual son, y siempre que se cumplan los requisitos legales, interesar la celebración de una Junta cuyo orden del día sea la discusión del ejercicio de esta acción (art. 16), recurrir el Acuerdo denegatorio a su pretensión o instar el Acuerdo por sustitución del Juez (art. 17). Así se han pronunciado entre otras muchas la sentencia de ña AP Vizcaya de 17 de marzo de 2003 o la sentencia de la AP Pontevedra de 10 de marzo de 2003.

Todo ello viene al caso para poner de relieve que en este tipo de casos, el estricto cumplimiento de las exigencias normativas, en que la actuación se predica del Presidente, viene a exigirse de modo mayoritario.

De otro lado la posible facultad delegada a favor del administrador por parte del presidente (fuera de los casos en que la ley permite actuar al administrador como es el caso de la presentación del proceso monitorio del Art. 21 LPH) viene a ser problemática y cuestionada. Por ejemplo la intervención del administrador como representante de la Comunidad en juicio en que no es preciso procurador viene a ser rechazada por resoluciones de la AP Lleida de 8 de enero de 2003, de la AP de Zaragoza de 26 de marzo de 2002, de la AP de Valencia de 1 y 12 junio de 2002; de la AP de Las Palmas de Gran Canaria de 15 de febrero de 2002 y 12 noviembre 2003; de la AP Barcelona, sec. 17ª, de 20 de diciembre de 2002, AP Coruña de 15 de octubre de 2002, 21 de diciembre de 2004,1 de febrero de 2005 y 23 de noviembre de 2005 o de la más reciente sentencia AP Guadalajara de 30 noviembre 2005. Por más que se haya admitido en resoluciones como las de AP Málaga de 24 marzo 2004, SAP Sevilla de 22 febrero, 26 abril y 9 mayo 2002 y SAP de Albacete de 27 de septiembre de 2001.

Por consiguiente el tema de la posible actuación por delegación de funciones atribuidas por ley al Presidente se me antoja muy problemática, sobre todo en el caso enunciado del ejercicio de acciones de cesación.

Quizás fuese más útil verificar esa actuación del administrador a través del cauce del artículo 20 f) LPH, esto es por acuerdo específico de la Junta de Propietarios que le faculte a realizar actuaciones que en principio se atribuyen al Presidente, más que por la vía de delegación de éste, ya que en principio esta facultad no aparece concedida a este último (de hecho la sustitución de éste se prevé a favor de la figura del vicepresidente en el Art. 13 LPH), ni al administrador le aparece reconocida dentro de sus atribuciones (Art. 20 LPH) el cumplimiento por delegación de actuaciones encomendadas al Presidente.

Se trata de una actividad reservada exclusivamente al Presidente de la Comunidad o, en su caso, al Vicepresidente. El artículo 7.2 LPH es explícito cuando establece que corresponde al Presidente de la Comunidad, a instancia propia o de otro propietario, practicar el requerimiento a quien esté realizando alguna de las actividades prohibidas descrita en el mismo precepto, sea al propietario o a un tercero, configurando el requerimiento previo como presupuesto de la legitimación de la comunidad que se ejercita a través del Presidente de la comunidad previa autorización de la junta de propietarios.

No cabe por tanto entender que sea posible por parte de los administradores de fincas, la práctica de esta actividad, entiéndase, el encabezamiento de la misma, ni a su propia instancia ni de ninguno de los propietarios, quedando por tanto relegada su actuación, a la meramente material, de redacción, preparación y remisión del mismo una vez suscrito por el Presidente de la Comunidad.

Téngase en cuenta que la regularidad del requerimiento es esencial para la viabilidad de la acción judicial para el caso de que el infractor no atienda satisfactoriamente a dicho requerimiento ya que constituye un auténtico requisito de procedibilidad, sin cuya práctica y constancia, la acción judicial que en su caso entablara la comunidad de propietarios una vez autorizada la misma por la Junta, estaría abocada al fracaso.

En conclusión, en su redacción actual y en atención por tanto, al tenor literal del precepto comentado en relación a lo dispuesto en el art. 13 LPH, solo el Presidente de la Comunidad, como representante de la comunidad, puede suscribir el requerimiento de cese de actividad prohibida dirigida al infractor, sea o no el propietario, sin que el administrador, cuyas funciones esenciales se describen en el art. 20 de la citada Ley, tenga capacidad sustitutiva de tal misión.

RESPUESTA MAYORITARIA (4 encuestados a favor de 7)

El administrador podría llevar a cabo actos de requerimiento con delegación del presidente de la comunidad.

1.- En orden a la fehaciencia del acto a acreditar en juicio posterior, ninguna tacha podrá efectuarse a la intimación escrita suscrita por el Presidente de la Comunidad y diligenciada por el administrador de fincas, pues tal implica una mera actuación de gestión. Pero, incluso, ninguna tacha podría plantearse caso de que tal intimación, en cumplimiento de la instrucción dada al efecto por el Presidente, fuera cursada directamente por el administrador de fincas profesional, sin que el así requerido pudiere ampararse desde luego en un pretendido defecto de forma para perpetuarse en el comportamiento contrario al buen orden de la Comunidad.

2.- Con el requerimiento de lo que se trata es de advertir al infractor que su persistencia en la actividad prohibida podrá motivar el ejercicio por parte de la comunidad de las acciones judiciales conducentes a obtener la cesación en aquélla. Por tanto, no veo inconveniente en que tal requerimiento pueda ser llevado a efecto por parte del administrador por delegación expresa, bien del presidente, bien de la junta de propietarios si de lo que se trata es de advertir, puede hacerlo perfectamente el administrador en nombre del Presidente.

3.- No tiene porqué ser el propio representante orgánico de la comunidad quien lleve e efecto dicho requerimiento, sino que puede ejecutarlo otro cargo comunitario, como es el administrador, en las condiciones anteriormente dichas. Distinto es el supuesto en que ya se vaya a ejercitar la acción de cesación, en cuyo caso, tras acordarlo así la junta de propietarios, sí deberá ser el representante orgánico de ésta quien ejercite en su nombre la misma.

4.- El administrador no puede negarse a efectuar esos requerimientos si el presidente le hace esa encomienda, y si lo hace especificando que es por encargo del presidente, se considera que tendrá los mismos efectos a la hora de iniciar el trámite establecido, por ejemplo, en el art. 7.2 LPH como si ese requerimiento lo hubiera hecho el propio presidente.

5.- Por una parte, el administrador, por ley, viene obligado tanto a velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares (Art.20.a Ley de Propiedad Horizontal) como a ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (Art.20.d del mismo texto legal), por ello, de motu propio, el administrador podrá efectuar tales requerimientos, sin necesidad de acuerdo específico de la junta para que realice el mismo, de encuadrarse aquel en el contenido propio de las funciones del administrador.

Por otra parte, fuera de esos supuestos, cabrá que la junta acuerde específicamente la práctica del requerimiento o advertencia al propietario, en cuyo caso, aun cuando no se especifique, el administrador vendrá legitimado para efectuar dicha advertencia, ejecutando un acuerdo del órgano soberano de la comunidad de propietarios.

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