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URBANISMO

Respuestas ante los defectos de terminación o acabado en la ejecución de fincas urbanas

Por Aurelio Puche Ramos

Abogado

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I. Consideraciones previas

El art. 17,1 in fine de la LOE -EDL 1999/63355- considera al constructor responsable único de los "daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras", estableciendo un plazo de garantía de un año.

En la Exposición de Motivos -EDL 1999/63355- se hace referencia a la previsión que luego contiene la Disp. Adic. 2ª, que viene a establecer que mediante Real Decreto se determinará el carácter obligatorio de un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante ese mismo período de un año, el resarcimiento de tales daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.

Obsérvese que en las tres ocasiones que la LOE -EDL 1999/63355- habla de este tipo de vicio o defecto, la cataloga como defecto de ejecución y como elementos, en plural, probablemente entendido como unidad de obra, con independencia de la fase en que se encuentre la obra, puesto que la expresión no ha de reducirse a los defectos que surjan al final del proceso constructivo, sino al remate de cada unidad de obra ejecutada (1).

Según el Diccionario de la Lengua Española (2) acabado significa "perfeccionamiento o retoque de una obra". Y "terminación" viene definido como "parte final de una obra".

El legislador bien pudo denominarlos de "remates", como los considera la llamada jurisprudencia menor (3). Así, la SAP Granada de 9 mayo 2000 -EDJ 2000/63875- (4) define los remates como detalles finales que no son obra de albañilería.

Parece evidente que terminación y acabado son sinónimos, dada la utilización de la disyuntiva "o" que emplea el legislador.

Se pregunta Cordero Lobato (5) si el vocablo "también" que utiliza el legislador se refiere a los daños o a los responsables, es decir, si de este tipo de daños responde el constructor además de los demás defectos o si es responsable el constructor además de los demás agentes de la edificación. Parece evidente que se trata de un error más de la propia LOE -EDL 1999/63355-, propio de una deficiente técnica legislativa, pues el fundamento está bastante claro.

Como luego se verá al analizar la legitimación pasiva, nadie duda de que la LOE -EDL 1999/63355- considera al constructor único responsable de dicho vicio o defecto, pues ese es el fundamento y razón de ser de esta garantía (6).

Por otra parte, durante la tramitación parlamentaria, la Asociación de Consumidores y Usuarios consideró del todo punto acertada esta inclusión, pues se pensó que con ello se resolvía una cuestión que daba lugar a numerosas quejas de los propietarios.

Aunque ningún autor se haya pronunciado al respecto, estimo que los defectos de terminación o acabado guardan una estrecha relación con la responsabilidad que del art. 17,6 -EDL 1999/63355-, cuando igualmente atribuye al constructor responsabilidad directa por "(...) los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan", lo que no constituye sino una traslación de la previsión contenida en el art. 1596 CC -EDL 1889/1-.

En la práctica la determinación de este tipo de vicios o defectos constructivos constituye una tarea no exenta de complejidad, habida cuenta del carácter ambiguo, abstracto y jurídicamente indeterminado de los términos en los que se expresa el art. 17,1,b) -EDL 1999/63355-.

La LOE -EDL 1999/63355- no aclara qué debe entenderse por elementos de terminación y acabado. De lo manifestado en relación con la precisión del sentido de la expresión "vicios de ejecución", se desprende que, aunque el art. 17,1,b) LOE utilice el término "elementos" para aludir a estos conceptos, la "terminación o acabado" no puede concebirse legalmente con la finalidad de individualizar determinados elementos constructivos del edificio, sino para identificar una concreta y específica fase del proceso de construcción de una edificación. Así pues, de entre las múltiples anomalías que pueden surgir en el desarrollo de la actividad constructiva, el art. 17,1,b) LOE se aplica única y exclusivamente a aquellos defectos que se localizan en la ejecución de los concretos aspectos relativos a su remate, consumación y finalización. Pero no es necesario que el vicio tenga lugar al final de todo el proceso constructivo y que se refiera al remate o acabado de las obras de construcción del edificio en su globalidad, sino que resulta suficiente con que se detecte en la terminación de las tareas de construcción de cualesquiera partes o elementos de la edificación, aun cuando ello acontezca restando todavía muchas fases que recorrer para llegar a la finalización de las obras en general.

II. Derecho comparado

El precedente legal inmediato de esta responsabilidad anual se encuentra recogido en el párrafo segundo del art. 1792,6 del Código civil francés, en la redacción dada por la Ley nº 78-12, de 4 enero 1978, apodada Ley Spinetta, que lo considera como una garantía de perfecta terminación, con el siguiente tenor literal: "La garantía de perfecta terminación, a la que está obligado el contratista durante el plazo de un año, se extiende a la reparación de todas las anomalías señaladas por el propietario de la obra mediante reservas mencionadas en el acta de recepción o por vía de notificación escrita para las reveladas posteriormente a la recepción."

Su contenido es más amplio que el previsto en la LOE -EDL 1999/63355-, pues no sólo abarca los defectos que se hayan hecho constar en el acta de recepción, sino que también se extiende a aquellos otros que se exterioricen dentro del plazo de garantía de un año desde la recepción, siempre que se le hayan notificado por escrito al promotor durante ese período. Quedan excluidos los vicios aparentes que no fueron objeto de reserva.

Si se observa, la LOE -EDL 1999/63355- suprimió la distinción anterior entre recepción provisional y recepción definitiva, muy frecuentemente utilizada en la práctica a pesar de proceder del ámbito de la contratación pública, creada por la Ley 13/1995, de 18 mayo, de Contratos de las Administraciones Públicas -EDL 1995/14148- y hoy desaparecida de la vigente aprobada por Ley 30/2007, de 30 octubre, de Contratos del Sector Público -EDL 2007/175022-, precisamente porque ahora la LOE contempla la posibilidad de pactar en el contrato de obra una retención del 5% del presupuesto de ejecución material de la misma o de su coste final, con lo que se sustituye aquella dualidad.

A propósito de la consideración anterior, conviene recordar que los defectos respecto de los cuales el promotor puede formular reservas en el acta de la recepción de la obra, conforme al art. 6 LOE -EDL 1999/63355-, son sólo los referidos a terminación o acabado y no a los de habitabilidad o estructura puesto que, en tal caso, tendrá que rechazarla en los términos de su apartado 3.

III. Naturaleza

Como afirma Gutiérrez Camacho (7), lo primero que llama la atención es que la LOE -EDL 1999/63355- no se haya referido a los defectos de terminación o acabado con su propio apartado, puesto que los incluye dentro de la letra b) referido a los de habitabilidad, como si estuvieran incardinados en la misma categoría (8) cuando en realidad está distinguiendo otro periodo de garantía.

Para Martínez Escribano (9) en este supuesto la responsabilidad atiende no sólo al elemento al que afecta, como en la responsabilidad decenal y trienal, sino también al origen del vicio o defecto.

A diferencia de lo que sucede con los vicios estructurales y con los de habitabilidad, en la garantía anual el vicio o defecto ya no se refiere objetivamente a un elemento constructivo o de las instalaciones del edificio, sino a la ejecución de la actividad constructiva, que marca el momento en que debe producirse el vicio o defecto (10).

La única exigencia del legislador viene dada porque afecte a elementos de terminación o acabado, sin que sea necesario que menoscabe el uso o la utilidad del inmueble.

La doctrina española mayoritaria está de acuerdo en que dentro de los mismos se incluyen los defectos menores, de escasa entidad (11) , que el Tribunal Supremo no consideraba que tuviera el carácter de ruinógenos, por los que quedaban excluidos de la acción decenal ex art. 1591 CC -EDL 1889/1- (12), que sólo podían exigirse por vía contractual frente al promotor, a través de las acciones propias del contrato de compraventa (13) o por las generales de los arts. 1101 y ss. CC (14).

La nueva regulación constituye, por consiguiente, una novedad (15), pues ahora, este tipo de defectos tiene cabida en el sistema de responsabilidad previsto en el art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, pero con un plazo de garantía de un año y considerando responsable únicamente al constructor (16). Tal inclusión en la LOE se entiende como un desarrollo del objeto que define el art. 2, referido al aseguramiento de la calidad de los edificios (17).

No obstante ello, en otras ocasiones el Tribunal Supremo consideraba ruinógenos este tipo de defectos (18).

IV. Legitimación pasiva

Para el art. 17,1 in fine -EDL 1999/63355- el único responsable frente al perjudicado es el constructor (19), pese a ser considerado un defecto de ejecución, por lo que Gutiérrez Camacho no comprende por qué no se extendió la responsabilidad al director de ejecución (20).

En cambio, Martínez Escribano (21) considera que por su escasa trascendencia no puede extenderse su responsabilidad al director de ejecución por falta de control, porque no alcanza a supervisarlo.

El director de obra y del director de ejecución pueden expedir el certificado final de obra incluso en el caso de que, en el momento de su expedición, subsista algún defecto de terminación o acabado, puesto que en el acta de recepción de la obra el promotor puede hacer constar la existencia de reservas que, como hemos dicho, según la doctrina se refieren a defectos de pequeña entidad, normalmente de terminación o de acabado (22).

La responsabilidad exclusiva del constructor es de naturaleza individual, por lo que en el presente caso no es de aplicación el principio de responsabilidad individual como regla general y de responsabilidad solidaria como excepción, porque no es necesario determinar si concurre alguno de los dos supuestos de solidaridad del art. 17,3 LOE -EDL 1999/63355-.

Para Arnau Moya (23) aunque la responsabilidad es exclusiva del constructor, en este caso el promotor responderá solidariamente junto con él, dada la posición de garante que le atribuye la jurisprudencia post LOE -EDL 1999/63355- (24).

Lo que no aclara la doctrina es si la demanda se puede dirigir exclusivamente contra el promotor por defectos de terminación o acabado, teniendo en cuenta que su responsabilidad en todo caso lo es "(...) solidariamente con los demás agentes intervinientes", es decir, en concurrencia con otro agente condenado. Estimo que por vía del art. 17 -EDL 1999/63355- nunca puede ser condenado el promotor de forma individual, condena que sólo cabría por vía del incumplimiento del contrato de compraventa o del incumplimiento o cumplimento defectuoso de las obligaciones generales del art. 1101 -EDL 1889/1-, posibilidad que deja salvada los apdos. 1 y 9 del propio art. 17.

En el ámbito del proceso constructivo y a efectos del ejercicio de la acción de repetición cabe distinguir entre una relación interna o ad intra que se suscita entre los propietarios y los agentes de la edificación demandados y una relación externa o ad extra, que es la que surge como consecuencia de la repetición entre los propios agentes de la edificación, una vez reparado o indemnizado el daño material.

Dado que el art. 17 -EDL 1999/63355- está regulando las consecuencias de la relación ad intra, respecto al perjudicado, cabría preguntarse si en la relación ad extra sigue siendo válida tal atribución de responsabilidad. Y ello porque Cabanillas Sánchez (25) afirma que el constructor puede repetir contra los demás agentes de la edificación tras ser condenados por este tipo de defectos.

Tal acción de repetición no puede traer por causa el art. 1591 CC -EDL 1889/1-, ni su jurisprudencia interpretadora, ni siquiera el régimen de responsabilidad articulado por el art. 17 LOE -EDL 1999/63355-, por cuanto éste considera legitimado activamente "(...) a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, (...)", estableciendo un plazo de prescripción con un dies a quo distinto: dos años igualmente, pero a contar desde que se produzcan los daños.

Por ese motivo, en la relación ad extra es evidente que no cuenta el accionante con los mismos privilegios con que le dota la acción por vicios constructivos, tales como responsabilidad solidaria de los condenados y consiguiente inaplicabilidad de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario; responsabilidad del promotor en todo caso; presunción de culpabilidad y/o causalidad; inversión de la carga de la prueba; responsabilidad por hechos ajenos, etc.

V. Requisitos

A diferencia de las otras categorías de vicios o defectos constructivos, estructurales o de habitabilidad, en la garantía anual no se exige un doble requisito (26), siendo en principio suficiente con que los daños materiales indemnizables por esta vía afecten a elementos de terminación o acabado de la obra.

Pero de la lectura del art. 17,1,b) LOE -EDL 1999/63355- se desprende que no todo vicio de ejecución en el proceso constructivo da lugar a la aplicación de la garantía anual, por lo que para su aplicabilidad han de cumplirse los siguientes presupuestos básicos:

a) Ha de tratarse de vicios o defectos de ejecución que causen u ocasiones daños materiales. De tal manera que sin la existencia de tales daños materiales, los vicios o defectos constructivos por sí solos no serían indemnizables por vía LOE -EDL 1999/63355-, al igual que ocurre con las demás categorías.

b) Que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, referidos tanto a los elementos constructivos como de las instalaciones.

c) Que tal vicio o defecto de ejecución consista, o bien en que la actividad constructiva o la instalación resulta inconclusa o incompleta, o bien en que la actividad constructiva o la instalación se han completado pero de manera imperfecta o defectuosa (27).

d) Que el daño material que cause daños materiales se produzca en el plazo de un año desde la fecha en que se suscriba el acta de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el art. 6,4 -EDL 1999/63355-.

En la práctica se plantea cómo resolver el problema que surge, con mucha frecuencia, derivado de la dificultad que encuentran los sucesivos adquirentes, distintos del promotor, para reclamar estos defectos, dado que el plazo de garantía anual comienza a contar en una fase de la obra en la que no interviene y en relación con un documento que, pese a la obligatoriedad de su inclusión en el Libro del Edificio (tal como exige el art. 7 -EDL 1999/63355-), no suele disponer. Más difícil aún, si cabe, es el supuesto de que la recepción sea tácita, puesto que en tal caso no constará documento alguno que acredite el dies a quo del plazo de garantía. En la mayoría de los casos, cuando el nuevo adquirente ocupe su vivienda habrá transcurrido el plazo de un año, con lo que queda desprotegido de los defectos que generan en la práctica la mayor parte de las reclamaciones judiciales y extrajudiciales (28).

e) Que la acción prevista en el art. 17 LOE -EDL 1999/63355- para su reclamación se ejercite en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, plazo común para las tres categorías de vicios o defectos.

VI. Ámbito de aplicación de la garantía anual

No cabe duda de que los defectos de terminación o acabado guardan estrecha relación con los denominados por la jurisprudencia vicios no ruinógenos que consideraba excluidos del art. 1591 CC -EDL 1889/1-, así como con los llamados defectos estéticos que igualmente consideraba del todo incompatible con la ruina que propugna dicho precepto (29).

En la doctrina han sido catalogados de simples o corrientes imperfecciones (30), que incluso podría no implicar una violación del contrato (31).

Se ha considerado como terminación o acabado los defectos de pintura, instalación (baldosas despostilladas) o de fabricación (cisterna que no funciona) o bien olvidos puros y simples (omisión de prestaciones prometidas), este último supuesto referido al contrato de obra. Cabanillas Sánchez añade que también tendría cabida los defectos puramente estéticos, pues sólo tendrían que ver con la garantía de perfecta terminación (32).

También se incluye los resaltes, tejas o tonos de colores diferentes en las solerías o revestimientos, desprendimiento de algún azulejo o aplacado, un rodapié suelto, algún cristal agrietado o roto, o un posible remate por terminar o perfilar, o algún desconchón en aparatos sanitarios (33).

Asimismo, se refieren a cuestiones como la pintura, el barniz, el acabado de puertas y ventanas, azulejos irregularmente colocados, baldosas que se despegan, falta de colocación de algún enchufe o llave de luz en el lugar que se había pactado, persianas que se suban con dificultad, etc (34) .

Por su parte, Castro Bobillo (35) sostiene que los defectos de terminación o acabado son deficiencias en las superficies o revestimientos que exclusivamente afectan al ornato o de imperfecciones en los remates, cuya trascendencia es puramente estética.

Finalmente, Del Olmo Alfonso (36) estima que se refiere a daños materiales que no revistan gravedad considerable, como defectos de pintura, de instalación, pequeños retoques y reparaciones, etc.

La SAP Cantabria de 18 febrero 2003 (37) considera inaplicable al caso de la litis el art. 1591 -EDL 1889/1- por ausencia del presupuesto de ruina para que el mismo pueda ser aplicado, sobre la base de que las fisuras "(...) que provocan la retracción del hormigón o pequeñas tensiones estructurales por flechas en los forjados o el asentamiento del edificio no pueden ser consideradas como un vicio ruinógeno, pues por mucho que se quiera ampliar este concepto no puede llegar a comprender lo que no pasa de ser una mera imperfección corriente, un pequeño defecto estético de fácil reparación. No se quiere decir con esto que el defecto sea irrelevante ni que el comprador o la Comunidad deban sufrirlo sin protestar ni reclamar, pero sí que su reclamación debe ser dirigida únicamente frente a quien vendió la vivienda, pues frente a los demás con quienes no les une relación contractual alguna, como es el caso de la dirección técnica de la obra, tan solo pueden reclamar, en el régimen del Código civil, aquí aplicable, por vicios o defectos ruinógenos, lo que no es del caso."


Notas

1.-En este sentido, Carrasco Perera, Cordero Lobato y González Carrasco, "Derecho de la construcción y la vivienda", Dilex, 2.005, pág. 386. Por su parte, Colina Garea, R, "La determinación del daño resarcible en la Ley de Ordenación de la Edificación. Delimitación de su ámbito objetivo de aplicación", RDP, Núm. 2.003-05, septiembre 2003, sostiene que "parece que la Ley pretende aludir, o bien a una incompleta ejecución de la actividad constructiva por inconclusa, no finalizada, terminada o acabada, o bien a una completa actividad constructiva por acabada y terminada, pero defectuosa; y ello con independencia de cuál sea el concreto elemento constructivo, instalación, o parte de la edificación a la que se refiera la actividad constructiva viciada de ejecución en estos términos." En palabras de Moreno-torres Herrera, "Los plazos de garantía y el juego de la prescripción", en AA.VV., La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, J. M. Ruiz-Rico y M.ª L. Moreno Torres (coords.), Comares, Granada, 2.002, pág. 201, "los defectos de acabado son ante todo prestaciones inconclusas o no definitivamente ejecutadas, y también prestaciones defectuosamente realizadas en aspectos que no conciernan a elementos estructurales...".

2.-Vigésima edición, que se puede consultar en la web http://www.rae.es/rae.html.

3.-Algunas sentencias incluso los considera sinónimos o equivalentes, la mayoría de ellas de la SAP Madrid, como la de 30 mayo 2001 -EDJ 2001/44090-, de 12 junio 2006 -EDJ 2006/334981-, de 7 julio 2006 -EDJ 2006/350392- y de 31 octubre 2006 -EDJ 2006/439594-. También de la SAP Jaén de 30 junio 2004 -EDJ 2004/89323-.

4.-Sec. 4ª, núm. 325/2000, rec. 814/1999. Pte.: Iltmo. Sr. Don Moisés Lazuén Alcón -EDJ 2000/63875-.

5.-Cordero Lobato, E. "Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación". Aranzadi, Pamplona, 2005, pág. 317.

6.-Vid. bibliografía citada en la nota 19

7.-Gutiérrez Camacho, M.E., "La LOE vista por un Arquitecto Técnico". Granada, 2001, pág. 271.

8.-Gozález Poveda, pág. "La responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la edificación". ECI. Nº 10. 2001, pág. 8, afirma que en la práctica será difícil distinguir entre defectos de terminación o acabado y los de habitabilidad. En mi opinión, será más difícil aún encuadrar en alguna de estas categorías una serie de vicios o defectos que no cumplen ninguno de los requisitos exigidos por el art. 17 -EDL 1999/63355-, por lo que parece que se quedarán fuera del ámbito de su aplicación y sólo serán exigibles por vía de incumplimiento contractual.

9.-Martínez Escribano, C. "Responsabilidad y garantías de los agentes de la edificación". Lex Nova, Valladolid, 2005, pág. 112.

10.-En esta línea se muestran Colina Garea, R., ob. cit., pág. 24 y Arnau Moya, R., ob. cit, pág. 196.

11.-En este sentido se ha mostrado Cordero Lobato, E. "Comentario al art. 17", en "Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación". V.V.A.A. Aranzadi, Pamplona, 2000. pág. 321; Del Arco Torres y Pons González, "Derecho de la construcción (aspectos administrativos, civiles y penales)." Comares, Granada, 2000, pág. 22.0; Sánchez González, Mª PÁG. "Ley de Ordenación de la Edificación "versus" Art. 1591 Código Civil." RGD, Nº 678-679, 2001; Álvarez Olalla, Mª PÁG. "La responsabilidad por defectos en la edificación. El Código Civil y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación." Aranzadi. Pamplona, 2.002, pág. 68; Cabanillas Sánchez, A., ("La responsabilidad civil por vicios en la construcción en la LOE", ADC. LIII. Abril-junio 2000, pág. 497) sostiene que se trata de daños materiales que no revisten una gravedad considerable. Para Gutiérrez Camacho, (ob. cit., pág. 272) son vicios menores de fácil corrección y de escaso coste. Abascal Monedero, (ob. cit., pág. 89); Martínez Escribano, (ob. cit., pág. 113), los considera desperfectos puramente estéticos, de remate, que carecen de entidad suficiente para entorpecer el uso de la vivienda, puesto que sólo generan incomodidades subsanables. En parecidos términos Pons González y Del Arco Torres. "Comentarios prácticos a la Ley de Ordenación de la Edificación". Comares, Granada, 2.004, pág. 220; Arnau Moya, R, ob, cit, pág. 199.

La SAP Pontevedra de 21 diciembre 2007 (sec. 6ª, núm. 682/2007, rec. 3329/2006. Pte.: Iltmo. Sr. Don Julio César Picatoste Bobillo) -EDJ 2007/361044- considera que estamos ante los defectos que se conocían en la doctrina jurisprudencial como imperfecciones corrientes de la construcción, es decir, y también valiéndonos de la terminología hasta ahora usual, son vicios menores o vicios no ruinógenos.

12.-En estos términos se han pronunciado Mezquita García-Granero, Mª D. "El art. 1591 CC ante la Ley de Ordenación de la Edificación". Aranzadi Civil. Vol. III. 1999, págs. 2301-2322; Gómez Perals, ob.cit., pág. 114, quien añade que se trata de imperfecciones corrientes que incluso podría no implicar una violación del contrato; Carrasco Perera, A. "La insistente recurrencia de un falso problema: ¿está derogado el art. 1591 Código Civil?". Actualidad Jurídica Aranzadi. Nº 454, 2000, pág. 25; González Tausz, R. "El nuevo régimen jurídico del promotor inmobiliario tras la Ley de Ordenación de la Edificación." RCDI Nº 661, 2000, pág. 2.702

13.-Así lo señala la STS de 10 noviembre 1994 -EDJ 1994/8963-.

14.-En este sentido se muestra Estruch Estruch, J. "Las responsabilidades en la construcción. Regímenes jurídicos y jurisprudencia". Civitas. Madrid, noviembre 2005. pág. 407. Algún sector jurisprudencial las admitía por vía del art. 1101 -EDL 1889/1- al considerar que esta responsabilidad es el género y la responsabilidad contractual por vicios ruinógenos ex art. 1591 es la especie, por tanto, plenamente compatibles, de tal manera que, ejercitada la acción invocando éste último precepto, queda como marco jurídico general invocado el de la responsabilidad contractual, pues lo pedido e incluso la causa de pedir serían lo mismo. Solicitado lo más, la reparación por ruina, queda solicitado lo menos, la reparación por defectos constructivos que causan daños (ad exemplum, STS de 2 octubre 2003 -EDJ 2003/105054-).

15.-Así lo ha calificado la doctrina, entre otros, Herbosa Martínez, I., "La responsabilidad extracontractual por ruina de los edificios (después de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, sobre Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355-)", Civitas, Madrid, 2002, págs. 191 y 197. Femenía López, PÁG. J., "Responsabilidad extracontractual por ruina de edificios", (De acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 noviembre, sobre Ordenación de la Edificación), Tirant lo Blanch, Valencia, 2000, pág. 108. González Pérez, J., "Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación", Civitas, Madrid, 2000, pág 467. Santos Morón, M.ª J., "Comentario al artículo 17 LOE", en AA.VV., Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, L. Parejo (dir.), Tecnos, Madrid, 2001, pág. 334. Colina Garea, R, ob. cit, pág. 151.

16.-Peses a ello, García Conesa, A. "Comentarios a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355-". RJC, nº 21, 2001, pág. 359, considera que la LOE no utiliza expresiones como "deficiencias" o "desperfectos" cuando se refiere a los defectos de terminación o acabado.

17.-Así lo estima Colina Garea, R, "La determinación del daño resarcible (...) ", ob. cit, para quien se han elevado los niveles mínimos de calidad que hasta ahora se requerían para los edificios, de tal manera que para que un edificio cumpla las exigencias legales mínimas de calidad no basta con que sea mecánicamente resistente, estable y habitable, sino que también se requiere que se encuentre completa y correctamente terminado y acabado.

18.-Entre otras, STS de 29 noviembre 1999 -EDJ 1999/40374-, de 23 diciembre 1999 -EDJ 1999/39941-, de 12 febrero 2000 -EDJ 2000/927- y de 22 junio 2001 -EDJ 2001/11738-.

19.-Esta es la opinión de la totalidad de la doctrina. Así, Álvarez Álvarez, H, "Responsabilidad profesional del arquitecto", Práctica de Derecho de Daños, Nº 78, Sección Informe de Jurisprudencia, Enero 2.010; Castillejo Manzanares, R., "Legitimación en el proceso civil según la ley de ordenación de la edificación", ECI, Nº 70, Julio-Agosto 2.006, pág. 3; Arnau Moya, F, "Las acciones directas de garantía en la construcción", http://www.tdx.cbuc.es, Castellón 2.002 pág. 119; Cabanillas Sánchez, A., "La responsabilidad civil por vicios en la construcción en la Ley de Ordenación de la Edificación", ADC 2000, pág 491; Cordero Lobato, E. "Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación", Elcano, Navarra, 2.001, pág 315.

La llamada jurisprudencia menor se ha mostrado en esta línea. Tras la entrada en vigor de la LOE -EDL 1999/63355-, la SAP Valladolid de 3 junio 2004 (núm. 185/2004, sec. 3ª. Pnte.: Ilmo. Sr. D. Miguel Ángel Sendino Arenas) -EDJ 2004/71989-.

20.-Gutiérrez Camacho, ob. cit, pág. 223.

21.-Martínez Escribano, ob. cit., pág. 113.

22.-La SAP Ciudad Real de 8 noviembre 2005 (sec. 1ª, núm. 288/2005, rec. 1019/2005, Pte.: Iltmo. Sr. Don Luis Casero Linares) -EDJ 2005/215329-, afirma que la emisión del CFO es compatible con la existencia de algún pequeño defecto subsanable, que fácilmente puede salvarse con los instrumentos que la propia Ley permite.

23.-Arnau Moya, ob. cit, pág. 218.

24.-La Exposición de Motivos -EDL 1999/63355- afirma que el Promotor "(...) se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.". En el mismo sentido se pronuncian Del Arco Torres y Pons González, ob. cit., pág. 219; García Alguacil, Mª J., "Los criterios de imputación de los distintos agentes de la edificación: la delimitación de su ámbito de responsabilidad" en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por José Manuel Ruiz-Rico Ruiz, María Luisa Moreno-Torres Herrera, Granada, 2002, pág 157, al final, y 158.

25.-Cabanillas Sánchez, ob. cit, pág. 491.

26.-En el caso de los defectos estructurales que los vicios o defectos además de afectar a elementos estructurales se precisa que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; en el caso de los defectos de habitabilidad, es necesario además que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3 -EDL 1999/63355-.

27.-Tales defectos suponen un incumplimiento de la obligación de entregar la cosa en las condiciones pactadas que, si bien podría haberse resuelto de conformidad con las normas generales de responsabilidad contractual por incumplimiento de las obligaciones (art. 1964 CC -EDL 1889/1-), el legislador ha considerado oportuno, habida cuenta de la escasa trascendencia del daño, sustraerlo al plazo de prescripción de las acciones personales y aplicarle uno más breve de un año. Por vía del art. 17 LOE -EDL 1999/63355- se produce nuevamente una reducción del plazo de protección, con respecto al que cuenta el perjudicado por aplicación del régimen general.

28.-Colina Garea, R., ob, cit, pág. 154, considera necesario que la Ley conceda tras la recepción un período de tiempo adicional para que sea posible reclamar responsabilidad por aquellos vicios de terminación y acabado que no hubiesen podido ser apreciados con anterioridad. Lo contrario significaría imponer a los propietarios un nivel de diligencia exagerado, pues, para exigir responsabilidad, éstos quedarían obligados a realizar una minuciosa verificación y comprobación de hasta el último detalle del inmueble. No obstante, este autor considera que este plazo de tiempo es objetiva y técnicamente suficiente para poder detectar la existencia de este tipo de vicios, por muy poco evidentes que sean. Más tajante se muestra Castellano Costa, J, "Análisis del régimen jurídico del proceso constructivo de la edificación", tesis doctoral, Universidad de Girona, 2000, pág. 290, estima que la LOE -EDL 1999/63355- debía ser más comprensiva con el valor que para cada familia tiene su vivienda, el bien más necesario y más caro, por lo que si la LOE pretende ordenar el sector en beneficio del usuario debió ampliar este plazo, aunque ello supusiera encarecer el precio.

29.-STS de 14 junio 2010, rec. 170/2006, núm. 376/2010, Pte.: Excmo. Sr. Don Juan Antonio Xiol Rios -EDJ 2010/133398-. Excepcionalmente, el propio TS en Sentencia de 22 junio 2001 -EDJ 2001/11738- ha considerado como ruina los vicios constructivos que determinan que un pavimento resulte antiestético, por considerarlos defectos superiores a las imperfecciones corrientes. Dice esta resolución en su primer fundamento jurídico: "Evidentemente estamos ante un efectivo vicio ruinógeno, conforme a la doctrina jurisprudencial conocida de esta Sala, que resulta abierta a lo que se ha de considerar como anomalías constructivas y si bien la pavimentación en este caso no se presenta como decisiva para la seguridad del edificio, si afecta al uso cómodo de las viviendas al instaurar habitabilidad molesta que rebasa una tolerancia media, por imponer a los usuarios soportar unos defectos que claman por antiestéticos y parecen responder al empleo de material de desecho. De este modo se supera el concepto de leves imperfecciones corrientes, que cabe ser asumidas, al haberse producido decisiva violación del contrato, y hace la edificación en este aspecto básicamente insuficiente para su finalidad propia"

30.-Abascal Monedero, PÁG. "La responsabilidad por vicios en la construcción, análisis del art. 1.591 del Código civil". Sevilla, 1999, pág. 89. Colina Garea, R, "La determinación del daño resarcible (...)", ob. cit, considera que se refiere a defectos leves de poca entidad y que no excedan de las imperfecciones corrientes, es decir a los tradicionalmente conocidos como defectos menores o vicios no ruinógenos.

31.-Así lo afirma Gómez Perals, M., "Responsabilidad del promotor por daños en la edificación". Dykinson, Madrid, 2.004, pág. 114.

32.-Cabanillas Sánchez, ob. cit., pág. 497.

33.-Gutiérrez Camacho, ob. cit., pág. 272.

34.-Martínez Escribano, ob. cit., pág. 113.

35.-Castro Bobillo, J.C. "Del art. 1591 del CC a la Ley de Ordenación de la Edificación". Actualidad Civil. Nº 12. Marzo 2001, pág. 427.

36.-Del Olmo Alfonso, J., "Aspectos jurídicos de la edificación", Enero 2002, VLEX-382381, pág. 88.

37.-Sec. 1ª, rec. 74/2002, Pte.: Ilmo Sr. Javier de la Hoz de la Escalera.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", número 1, el 1 de diciembre de 2011.

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