Conócenos

PROPIEDAD HORIZONTAL

Reclamaciones de gastos de comunidad en casos de bienes en proindiviso. ¿Se demanda a todos o solo al representante? ¿Y en los matrimonios o parejas de hecho?

Coordinador: Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

  • Imprimir

En los casos de bienes inmuebles en pro indiviso surge el problema acerca de contra quien dirigir las reclamaciones que la comunidad de propietarios pueda suscitar; es decir, si es preciso hacerlo contra quien el proindiviso haya designado como representante legal (el art. 15.2 LPH así lo exige para identificar en el proindiviso quien asistirá de ellos a las juntas) o es preciso hacerlo contra todos y cada uno de los cotitulares del proindiviso para que la sentencia y ejecución pueda ser eficaz contra todos. Así, en el caso de la pareja matrimonial o de hecho cotitulares del inmueble ¿hay que demandarles a los dos? Y en el caso de proindivisos distintos ¿es preciso reclamar una deuda a todos los miembros del proindiviso por entenderse que la deuda es mancomunada, o puede demandarse a uno solo de ellos por entenderse que es solidaria y poder elegir al deudor contra el que dirigir la reclamación?

La cuestión ha sido tan sumamente controvertida que el resultado final ha sido de 4 jueces que apoyan que existe solidaridad en la deuda y que, por tanto se puede reclamar solo judicialmente al representante, frente a 3 que han entendido que debe demandarse a todos los pertenecientes al proindiviso.



Este foro ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de abril de 2011.

La cuestión a examinar es si cuando existe una copropiedad sobre el bien o local, la responsabilidad de dichos copropietarios frente a la comunidad de propietarios es mancomunada, debiendo dirigirse la demanda contrato todos y cada uno de los copropietarios, en proporción a su cuota en la copropiedad para el cobro de las deudas, o por el contrario dicha responsabilidad es solidaria entre los copropietarios frente a la comunidad de propietarios, pudiendo dirigirse contra cualquier de los copropietarios para obtener el cobro de sus créditos la Comunidad de Propietarios .

Dos son los criterios que se mantienen en los pronunciamientos de las Audiencias provinciales, resoluciones que entienden que la deuda tiene carácter mancomunado y por lo tanto la demanda debe dirigirse contra todos los copropietarios, SAP Barcelona, sec. 11ª, S 11 de junio de 1998. Por el contrario el criterio mayoritario de las Audiencias provinciales es entender que la responsabilidad de los copropietarios de la vivienda o local es solidaria frente a la Comunidad de Propietarios, pudiendo dirigirse la demandada contra cualquiera de ellos, así la SAP de Madrid secc. 18 de fecha 15 de febrero de 2010, ha venido a establecer "La obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se ha configurado por la jurisprudencia como solidaria, ya que ésta, en términos de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 julio 1990 presupone una identidad de la causa común obligacional, es decir, la unidad de la prestación hace a la misma indivisible, sin posibilidad de fraccionar el crédito o la deuda, de forma que se debe la totalidad o se es acreedor del todo. Presupuestos de solidaridad que concurren en la obligación aquí cuestionada, cuyo origen y concreción se encuentra en los art. 5 párrafo 2º, 9,5 y 14 párrafo 2 LPH, la cual deriva del hecho mismo de que la contribución se determine con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, que impide se divida cuando son varios los propietarios en tantas partes como estos sean, convirtiendo en divisible la obligación que por su origen y naturaleza es indivisible, sin perjuicio del fraccionamiento que imponga luego en el ámbito interno la relación de condominio a los fines de repercusión de lo pagado por un copropietario a un tercero en cumplimiento de sus obligaciones externas. Así pues, aunque no exista un pacto expreso, la unidad de la prestación y, en definitiva, la identidad del objeto, cual es la satisfacción del único acreedor, que incluso exige la designación de un representante (art. 15, párrafo 2º), hace surgir el carácter solidario de la obligación, sin perjuicio, como se ha dicho, de la ulterior división interna de la prestación satisfecha con arreglo a las respectivas partes en el derecho compartido".

Sobre esta cuestión, la regla general que impone el Código civil respecto a la responsabilidad del cumplimiento de las obligaciones, cuando exista una pluralidad de deudores por una deuda en el artículo 1137, es de la mancomunidad y no de la solidaridad, si bien la moderna doctrina científica y jurisprudencial ha venido entendiendo al interpretar el artículo 1137 CC, que la solidaridad de deudores no exige pacto expreso en todo caso, pues lo esencial es la unidad de fin de la prestación por existir entre los diversos deudores una identidad de objetivo, cual es la satisfacción del acreedor, perfectamente compatible con la posibilidad de división interna de la parte de las respectivas obligaciones.

Teniendo en cuenta que los créditos a favor de la Comunidad de propietarios tiene un origen legal, pues dicha obligación de pago surge de la obligación que impone el artículo 9,e) LPH a todos los copropietarios de una vivienda sujeta al régimen de propiedad horizontal, que la propia ley en su artículo 14 exige que en los supuestos de copropiedad o condominio la necesidad de que se nombre un representante, que la deuda surge en virtud de la cuota establecida en el título constitutivo, cuota que es indivisible respecto a cada vivienda o local, que se determina de forma unitaria, con independencia de que la vivienda o local pertenezca a uno o varios copropietarios, todos estos elementos deben llevar a la conclusión que la responsabilidad frente a la Comunidad de propietarios debe ser única, con independencia de que sea uno varios los deudores, y por lo tanto la responsabilidad debe ser de carácter solidario.

En los supuestos en los que exista una situación de hecho análoga al matrimonio, o una copropiedad sobre el piso lo local no es necesario que se dirija la demanda contra todos los copropietarios, ni tampoco que se dirija de forma necesaria contra el copropietario que haya sido designado como representante en virtud del artículo 15.2 LPH.

Ahora bien una cuestión es que la responsabilidad de los distintos copropietarios de la vivienda o local sea solidaria frente a la Comunidad de Propietarios, y otra cosa es que la condena a cualquiera de ellos se extienda al resto, en la medida que la Comunidad de propietarios podrá demandar a todos o alguno de ellos; pero la sentencia solo se podrá ejecutar contra el propietario o copropietario contra el que se haya dirigido la demanda, sin perjuicio del derecho del copropietario que haya pagado toda la deuda de reclamar al resto de los copropietarios la cuota correspondiente. Y sin perjuicio de la afección real del inmueble y la preferencia de dicho crédito que establece el artículo 9.e de la ley de propiedad horizontal de los créditos a favor de la Comunidad de Propietarios.

Se plantea la cuestión relativa a la reclamación de las deudas comunitarias de los bienes inmuebles que son propiedad de varias personas. No es una cuestión que esté expresamente tratada en la Ley de Propiedad Horizontal, cuya única referencia está prevista en el artículo 15.1.2 LPH en relación a la necesidad de nombramiento de un representante del pro indiviso para asistir y votar en las juntas, por lo que la respuesta a la cuestión planteada deberá de ser obtenida del examen conjunto de la normativa de propiedad horizontal y sustantiva.

Lo primero que es preciso destacar es que las obligaciones de contribuir a los gastos comunitarios no recaen sobre personas específicas sino sobre la propiedad de los inmuebles. En tal sentido el artículo 9.1, apartados e) y f) LPH señala la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales y al fondo de reserva de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título. Dicha cuota de participación, como se deduce del artículo 5 LPH, viene referida exclusivamente al inmueble que se integra en la comunidad, con independencia del número de propietarios al que éste pueda pertenecer. En definitiva, la comunidad es acreedora frente al propietario del inmueble, sin que la pertenencia del piso o local a varias personas pueda perjudicar a la comunidad, dificultándole la reclamación de las deudas que puedan derivar del impago de las cuotas comunitarias.

Partiendo de lo anterior, y acudiendo a las reglas generales del Código Civil sobre las obligaciones mancomunadas y solidarias, es evidente que el carácter de deuda única frente a la comunidad derivada de la cuota de participación del inmueble impide que tal deuda pueda ser considerada como mancomunada frente a la comunidad de propietarios. En tal sentido el artículo 1137 CC, aunque establece una presunción de mancomunidad, no es aplicable a este supuesto pues parte de la exigencia de la concurrencia de varios deudores y, como se ha razonado en el párrafo anterior, en las reclamaciones de las comunidades de propietarios existe una sola deuda, el importe de las cuotas comunitarias impagadas correspondientes a la cuota de participación del piso o local, así como un solo deudor frente a la comunidad, el propietario de dicho bien o local. Por ello, aunque no exista una expresa mención a la solidaridad, lo cierto es que estamos en presencia de una solidaridad impropia, al darse todos los requisitos que se exigen por la jurisprudencia como son la pluralidad de deudores (los propietarios indiviso), la unidad de objeto (el piso o local en copropiedad) y que de un mismo hecho se haya generado la obligación para todos ellos (el impago de las cuotas correspondientes al piso o local en comunidad).

En conclusión, y respondiendo a la concreta cuestión planteada, existe una evidente solidaridad frente a la comunidad de propietarios, de tal manera que a ésta le bastará reclamar contra cualquiera de los propietarios indiviso, sea cual sea la forma de indivisión (sociedad de gananciales, comunidad hereditaria, comunidad ordinaria), el cual deberá de responder frente a la comunidad por el total de la deuda, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago realizado a los otros copropietarios en virtud de las relaciones internas o el diferente porcentaje de copropiedad que a cada uno le corresponda.

Cuando el art 15.2 LPH reseña la necesidad de que si un inmueble integrado en una propiedad horizontal es copropiedad de varios, estos tendrán que designar un representante para asistir y votar en las juntas, no hace sino seguir la línea habitual de administración de la comunidad de bienes, en la que cualquiera de los comuneros pueden ejercitar acciones en beneficio del bien o de la comunidad. La necesidad de que ello esté determinado previamente no responde sino a una cuestión de seguridad jurídica para que la comunidad sepa con quien tiene que entenderse y los comuneros a quién pedir cuentas de la gestión de esos acuerdos y el voto concreto que el representante como tal haya emitido.

Esta regulación conlleva que si la comunidad tiene que dirigirse contra esos copropietarios sea suficiente con dirigir la acción frente a este representante, o en su defecto, frente a algún otro copropietario de ese inmueble, ya que la comunidad no tiene por qué, antes de entablar esa acción de reclamación, conocer cuál es el estado en el registro de la propiedad de ese inmueble, o incluso de coparticipaciones sobrevenidas no inscritas.

Esto conlleva que en casos de la copropiedad de una unión matrimonial con demandar a uno de los cónyuges sería suficiente, de hecho debemos remitirnos al art. 1384 CC sobre la validez de los actos de administración que realice uno de los cónyuges, y el art 1385 párrafo segundo donde también se establece la posibilidad de defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o excepción a cualquiera de los cónyuges, y finalmente, el art 1369 que determina que las deudas asumidas por un cónyuge que lo sean también de la sociedad de gananciales, responderán los bienes de la sociedad de gananciales.. Y si nos encontramos ante parejas de hecho o otra situación como la comunidad hereditaria, deberíamos remitirnos a las normas generales de la copropiedad en donde en el art 395 CC atribuye el ejercicio de la acción a cualquier comunero para exigir la parte correspondiente de las inversiones o gastos de mantenimiento que otro comunero haya efectuado, lo que además nos lleva a entender que nos encontramos ante una deuda de carácter solidario y donde sólo sería oponible, ya en esa acción de repetición el carácter de gastos de mantenimiento de la cosa, (STS de 10 de diciembre de 1982, a título de ejemplo).

Ante la cuestión planteada es de significar que la misma no es en absoluto pacífica, existiendo criterios diferentes entre los diversos órganos judiciales.

Sentado lo cual creo conveniente hacer unas breves consideraciones sobre diversos argumentos utilizados sobre la cuestión manteniendo la postura que sostengo de ser suficiente demandar a uno solo de los cotitulares.

Así, en ocasiones se utiliza el razonamiento de tratarse de una obligación indivisible la referente al pago de las cuotas de la comunidad de propietarios ex art.9.5 LPH – como en la sentencia de la Sección 9ª AP Madrid citada más adelante-, sin embargo no considero que de ello, sin más, pudiese concluirse la responsabilidad integra de uno solo de los cotitulares del piso o local, la obligación es una pero la cuestión es cómo vienen obligados tales cotitulares a su satisfacción, si en forma solidaria o mancomunada.

Consideración de insuficiencia que cabe hacerla extensiva al argumento (también expuesto en la sentencia aludida) de que la Ley de Propiedad Horizontal faculta a que uno de dichos cotitulares pueda asistir a las juntas de propietarios y votar en las mismas en representación del piso o local (art.15.1), pues entiendo que de ello, por sí mismo, no cabe extraer la citada responsabilidad de uno solo de los cotitulares al tratarse de una norma que regula únicamente los aspectos citados, de lo que difícilmente cabría considerar que un "representante" de la comunidad de bienes debiese de hacerse cargo de la deuda comunitaria de forma íntegra .

Por otra parte, si bien también es cierto que, según reiterado criterio jurisprudencial cualquier miembro de una comunidad "puede" comparecer en juicio para defender los intereses de aquella, de ello tampoco cabe concluir que bastase demandar a uno solo de los mismos el cumplimiento íntegro de la obligación.

Sin embargo, en corroboración con tales argumentos, considero no ser preciso demandar a todos los cotitulares pues lo esencial, según todo lo ya razonado, es que los ya tan repetidos cotitulares vengan obligados de forma solidaria entre los mismos al cumplimiento de la obligación con la comunidad de propietarios. Así, es de recordar que, como se razona en la sentencia de la Sección 9ª de la AP de Madrid : " la moderna doctrina científica y jurisprudencial, que al interpretar el artículo 1137 CC establece que la solidaridad de deudores no exige pacto expreso en todo caso, pues lo esencial es la unidad de fin de la prestación por existir entre los diversos deudores una identidad de objetivo como lo es la satisfacción del acreedor...".Recordemos que el Tribunal Supremo viene entendiendo la posibilidad incluso de una "solidaridad tácita" entre los obligados de existir una comunidad de objetivos manifestándose una interna conexión entre ellos (Sentencia de 26 de julio de 2000).

Por último, aunque entiendo -según todo lo expuesto- posible que únicamente se demande la obligación ex art. 9.5 LPH a uno de los cotitulares del piso o local, es de tener presente que la ejecución de la sentencia solo cabría frente a dicho demandado-condenado, no frente a los restantes cotitulares, frente a los cuales tampoco cabría argumentar la eficacia de cosa juzgada (el art.1252 CC fue derogado con la LEC actual).

1.- Cuando la demanda se dirige solo contra un copropietario que es el que ordinariamente ejerce las funciones de representación del otro en las Juntas o lleva la voz de los demás por representación voluntaria, pero por una deuda del inmueble hay que contar con que al dirigirse la acción contra los propietarios por razón de tal carácter, deben ser llamados todos y cada uno de los que integran tal derecho puesto que todos ellos se verán afectados directamente por la resolución que recaiga en el proceso y por ello, deben participar en él y ser oídos directamente todos los afectados por la relación jurídica controvertida.

2.- No es imprescindible la solidaridad para que la comunidad de propietarios cobre las cuotas a los condueños de un piso o local, son preferentes, responde de ellas el piso o local y se impone a los propietarios la comunicación de domicilio para notificaciones (por lo que ya no es complicada la citación a juicio), a lo que hay que sumar las reglas legales ya citadas, por ello, hay que reclamar la deuda que no es solidaria a todos los condueños del piso o local, salvo cuando se haya pactado expresamente la solidaridad, lo que también en mi opinión se puede hacer en los estatutos de la comunidad.

3.- Cuando hay obligación derivada de la copropiedad, es la comunidad la que ha de ser demandada, y por tanto, deben serlo todos los integrantes de la comunidad, siendo esta la doctrina consolidada en la jurisprudencia y que se basa en la necesidad de evitar, por un lado, que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias.

La cuestión que se plantea no es fácil y ciertamente su resolución no es pacífica. Debe establecerse una distinción inicial entre los supuestos de comunidad de bienes ordinaria y aquéllos otros de conformación legal, en particular, cuando se ha configurado un supuesto de comunidad germánica.

Así, por lo que se refiere al supuesto ordinario de comunidad de bienes, de configuración voluntaria (o de permanencia voluntaria en la indivisión), resulta muy ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 20 de abril de 2006, que tras plantear la relevancia procesal del litisconsorcio pasivo necesario, con cita de abundante jurisprudencia, en particular SSTS de 30 de junio de 2003 y 13 de mayo de 2005, enuncia que "Esta excepción, tratándose de cuestiones referentes a la propiedad horizontal, tiene la excepción de que no sea necesario el concurso de todos y cada uno de los comuneros para el ejercicio de acciones que o bien afecten a elementos comunes o a parte de ellos y de otros copropietarios, porque cualquiera de los condóminos afectados directamente puede ejercitar los derechos propios y los que puedan beneficiar a la comunidad, al igual que ocurre cuando se trata de una comunidad de bienes. Sin embargo, esta tesis no puede sostenerse cuando estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario, lo que ocurre cuando la demanda se dirige solo contra un copropietario que es el que ordinariamente ejerce las funciones de representación del otro en las Juntas o lleva la voz de los demás por representación voluntaria, ya que al dirigirse la acción contra los propietarios por razón de tal carácter, deben ser llamados todos y cada uno de los que integran tal derecho puesto que todos ellos se verán afectados directamente por la resolución que recaiga en el proceso y por ello, deben participar en él y ser oídos directamente todos los afectados por la relación jurídica controvertida".

La situación es, sin embargo, distinta cuando el planteamiento defensivo de la excepción de litisconsorcio pasivo (necesario) viene sostenida en los casos de que el titular del inmueble sea un matrimonio con régimen económico ganancial. Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, Sección 3ª, de 18 de febrero de 2008, la cuestión no es pacífica entre las Audiencias Provinciales pues su solución está vinculada a la naturaleza de la obligación de pago de las cuotas comunitarias; de hecho, esta resolución discreparía del criterio que, con carácter general, hemos enunciado más arriba expuesto por la Audiencia de Barcelona en Sentencia de 20 de abril de 2006, pues se dice que dado el carácter indivisible de la cuota, nos encontramos ante una prestación unitaria, que no se ve afectada porque el piso sea copropiedad de varias personas, toda vez que cada una tiene asignado un coeficiente por disposición legal (art. 5 LPH). De esta manera, no puede ser compelido el acreedor, en este caso la comunidad, a recibir por partes la prestación, efecto que se produciría si se tratase de una obligación mancomunada (art. 1138 CC), asumiendo el acreedor la insolvencia de algunos de los deudores (art. 1139). Pero por lo que se refiere, en particular, al caso ahora comentado de comunidad conyugal, se atina en la respuesta en la medida en que se desestima la excepción planteada con la tesis de que "En todo caso, los gastos derivados de un bien ganancial son de cuenta de la sociedad de gananciales, y puede ser demandado cualquiera de ellos, porque derivan de un acto de administración (art. 1385.2 CC), y en todo caso, además del cónyuge que contraiga la deuda, responderían solidariamente los bienes gananciales (SSAP de Ciudad Real, Sección 1ª de 10 de Julio de 2001, y todas las que en ellas se citan)".

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3ª, de 12 de mayo de 2010, con cita de las Sentencias de la Audiencia Provincial de Tenerife de 18 de octubre de 1997, de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 30 de marzo de 2007, de la Audiencia Provincial de La Rioja de 14 de marzo de 2002, de la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3ª, de 31 de julio de 1999, mantiene que no procede la excepción en cuanto que no es necesario demandar a ambos cónyuges por cuanto no se está en presencia de acto de disposición alguno sino antes bien frente a un acto de administración, bien entendido que si cualquiera de los cónyuges puede gestionar la cosa común, los litigios que afecten a la gestión podrán dirigirse solamente contra uno de ellos, el gestor, y sólo si exceden de esa órbita será necesario demandar a ambos.

Respondo la pregunta a la vista de las reglas legales interpretadas ex novo, sin tener en cuenta los criterios jurisprudenciales que ya ha generado su aplicación.

La regla legal general cuando hay varios deudores, según el artículo 1137 CC es la mancomunidad, salvo "cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria", por tanto la solidaridad entre deudores requiere una norma o un pacto que la establezca, aunque jurisprudencialmente se reconocen algunos supuestos de solidaridad impropia por la necesidad de salvaguardar el interés social.

Con la solidaridad se refuerza la posición del acreedor, no sólo porque puede cobrar la totalidad de su crédito sólo a uno de sus deudores, por lo que el riesgo de impago de uno de ellos recae sobre los restantes, sino porque simplifica la reclamación, que se dirige sólo contra uno y no contra todos. Estas ventajas para el acreedor corresponden a desventajas correlativas para los deudores y esa es la razón de que sólo haya solidaridad cuando la establezca una regla legal, un pacto o un precedente jurisprudencial reiterado.

Cuando se promulgó la LPH no se regularon procedimientos diferenciados para robustecer la posición acreedora de las comunidades frente al impago de cuotas, por ello la jurisprudencia dominante reconoció el carácter de solidaria a la obligación de pago de cuotas cuando él piso o local pertenecía en comunidad a varios propietarios. Se consideraba que ese era el espíritu de la ley, basándose entre otros en la redacción original del artículo 20, según el cual las obligaciones sobre los gastos generales serían "cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta".

Después de las reformas de 1999 la comunidad de propietarios pasó a tener una preferencia en el cobro, además se ha simplificado el procedimiento de reclamación desde entonces y sobre todo desde la promulgación de la vigente LEC.

Cuando se modificó la LPH por la ley 8/1999, de 6 de abril, en su exposición de motivos decía que pretendía " lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas" con la "creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad, etcétera".

Después de la modificación legal ha perdido su razón de ser el criterio jurisprudencial favorable a la solidaridad por varias razones.

En primer lugar porque no lo ha querido el legislador, que ha considerado la solidaridad entre las medidas para combatir la morosidad, pero sólo la ha establecido para el transmitente que no comunique a la comunidad el cambio de titularidad (artículo 9. 1 i LPH).

Segundo, ya que el artículo 393 CC, dentro del epígrafe sobre comunidad de bienes, dispone que "el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas".

Por último, el tercer argumento y fundamental es que, ya no es imprescindible la solidaridad para que la comunidad de propietarios cobre las cuotas a los condueños de un piso o local, son preferentes, responde de ellas el piso o local y se impone a los propietarios la comunicación de domicilio para notificaciones (por lo que ya no es complicada la citación a juicio), a lo que hay que sumar las reglas legales ya citadas, por ello en mi opinión hay que reclamar la deuda que no es solidaria a todos los condueños del piso o local, salvo cuando se haya pactado expresamente la solidaridad, lo que también en mi opinión se puede hacer en los estatutos de la comunidad.

Termino con la advertencia de que esta posición no es la mayoritaria.

El principio general que rige la cotitularidad es el de la coparticipación, lo que adquiere todo su sentido en el derecho español donde la comunidad de propiedad es una forma de copropiedad romana o «pro indiviso» regulada en los artículos 392 y ss. CC, que carece de personalidad jurídica y a la que no se le reconoce capacidad procesal.

Es por eso que si bien se admite que un copropietario puede comparecer en juicio y ejercitar acciones en defensa de toda la comunidad y la sentencia favorable aprovechará a todos, sin embargo, cuando hay obligación derivada de la copropiedad, es la comunidad la que ha de ser demandada, y por tanto, deben serlo todos los integrantes de la comunidad, siendo esta la doctrina consolidada en la jurisprudencia y que se basa en la necesidad de evitar, por un lado, que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias, habiéndose dicho en la STS de 12 de marzo de 1997 hay que evitar que a las personas que no han sido parte en el proceso les alcancen los efectos que puedan derivarse de la sentencia que se dicte en el mismo.

Esta doctrina es aplicable por igual en el caso de la reclamación de una comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal por razón de deudas contra un elemento inmobiliario integrado en tal comunidad pues el régimen de aquella no se transmite a éste, sin que el hecho de que en materia de representación para la asistencia a junta a que se refiere el artículo 15.1 LPH se establezca una norma especial, derivada de la comunidad horizontal, pueda confundirse con el derecho de los propietarios que en el marco del pro indiviso regulado en el Código Civil, pues siendo como es una forma, el pro indiviso, de comunidad por cuotas, el principio de proporcionalidad supone que las deudas del proindiviso no son solidarias sino mancomunadas en proporción a las respectivas cuotas de cada co-propietario

Es preciso por tanto, para preservar el principio de audiencia y respetar el derecho a la tutela judicial efectiva, que proclama el artículo 24 de la Constitución, la llamada a juicio de todos los propietarios. Todos ellos han de ser demandados para obtener una satisfacción plena del crédito que se pretenda frente a la copropiedad de que se trate.

1.- La responsabilidad frente a la Comunidad de propietarios debe ser única, con independencia de que sea uno varios los deudores, y por lo tanto la responsabilidad debe ser de carácter solidario. El criterio mayoritario de las Audiencias provinciales es entender que la responsabilidad de los copropietarios de la vivienda o local es solidaria frente a la Comunidad de Propietarios, pudiendo dirigirse la demandada contra cualquiera de ellos, así la SAP de Madrid secc. 18 de fecha 15 de febrero de 2010.

2.- Una cuestión es que la responsabilidad de los distintos copropietarios de la vivienda o local sea solidaria frente a la Comunidad de Propietarios, y otra cosa es que la condena a cualquiera de ellos se extienda al resto, en la medida que la Comunidad de propietarios podrá demandar a todos o alguno de ellos; pero la sentencia solo se podrá ejecutar contra el propietario o copropietario contra el que se haya dirigido la demanda, sin perjuicio del derecho del copropietario que haya pagado toda la deuda de reclamar al resto de los copropietarios la cuota correspondiente.

3.- Existe una evidente solidaridad frente a la comunidad de propietarios, de tal manera que a ésta le bastará reclamar contra cualquiera de los propietarios indiviso, sea cual sea la forma de indivisión (sociedad de gananciales, comunidad hereditaria, comunidad ordinaria), el cual deberá de responder frente a la comunidad por el total de la deuda, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago realizado a los otros copropietarios en virtud de las relaciones internas o el diferente porcentaje de copropiedad que a cada uno le corresponda.

4.- Si la comunidad tiene que dirigirse contra esos copropietarios sea suficiente con dirigir la acción frente a este representante, o en su defecto, frente a algún otro copropietario de ese inmueble, ya que la comunidad no tiene por qué, antes de entablar esa acción de reclamación, conocer cuál es el estado en el registro de la propiedad de ese inmueble, o incluso de coparticipaciones sobrevenidas no inscritas.

5.- En los supuestos en los que exista una situación de hecho análoga al matrimonio, o una copropiedad sobre el piso lo local no es necesario que se dirija la demanda contra todos los copropietarios, ni tampoco que se dirija de forma necesaria contra el copropietario que haya sido designado como representante en virtud del artículo 15.2 LPH.

6.- Los gastos derivados de un bien ganancial son de cuenta de la sociedad de gananciales, y puede ser demandado cualquiera de ellos, porque derivan de un acto de administración (art. 1385.2 del Código Civil), y en todo caso, además del cónyuge que contraiga la deuda, responderían solidariamente los bienes gananciales.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

feedburner

Suscríbase a nuestros contenidos

Contenidos relacionados

Atención al cliente: De lunes a viernes de 9 a 20 horas ininterrumpidamente. Tel 902 44 33 55 Fax. 915 78 16 17