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Propiedad Horizontal

¿Puede considerarse actividad molesta o peligrosa la tenencia de animales en una comunidad? (Análisis de la situación que se da en muchas comunidades acerca de la tenencia por algunos comuneros de animales que pueden causar molestias al resto de la comunidad y las posibilidades que existen de incardinarlo en la vía del art. 7.2 ó 3 LPH.)

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho

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Introducción. Las relaciones de vecindad y buena convivencia.

Vamos a analizar en las presentes líneas un tema muy recurrente en la vida diaria de las comunidades de propietarios referido a las consecuencias que se pueden derivar de la tenencia de animales por los comuneros en sus inmuebles y su relación con la normativa de la propia comunidad ante esta situación. Sin embargo, este tema no puede ser tratado de forma abstracta o genérica, sino que tiene muchas aristas y vertientes desde las que se debe analizar, ya que, en sí mismo considerado, la tenencia de los comúnmente denominados como animales de compañía no tiene por qué repercutir en las relaciones de un vecino con los demás o la propia comunidad. El problema data de lo que algunas personas entienden por animales de compañía o la vulneración que esta tenencia lleva en todos los casos cuando se desentiende el comunero acerca de las más elementales reglas de convivencia y respeto hacia los demás.

a) Las relaciones de vecindad.

En efecto, es evidente que la tenencia por un vecino de un canario, un gato, o un perro de dimensiones normales no tiene que ser considerado en sí mismo como una actividad molesta. Los problemas surgen por cuanto algunos ciudadanos se han acostumbrado a tener hoy en día en su domicilio animales de las más variadas razas y especies. Así, por un lado, se ha desatado una extraña costumbre por importar a nuestro país animales de forma ilegal de los lugares más recónditos del planeta. Y son habituales las noticias en los medios de comunicación alertando de que, por ejemplo, una serpiente se escapa de un inmueble y pone en alerta a un vecindario. Incluso, de cachorros de tigre o león se ha llegado a hablar.

Es decir, por un lado, esta casuística que nos inunda cada vez más de forma muy sorprendente nos lleva a ver lógico que las comunidades de propietarios puedan establecer en sus normas de régimen interno las prohibiciones de que los propietarios tengan en su poder en las viviendas una serie de animales que vulgarmente no se pueden considerar como animales de compañía. Nos planteamos si sería positivo que en estos casos se elaborara un listado previo de cuáles son las clases de animales que el más común de los sentidos descarta que puedan tenerse en un domicilio por ser su lugar habitual un zoológico o su lugar de procedencia, ya que son animales que no están acostumbrados a tener ese lugar en donde desarrollar su existencia, aunque quizás, ante el problema de que se quede alguno fuera de la relación, lo mejor sería apelar al sentido común de lo que puede entenderse por animal de compañía y excluir al resto dejando a la interpretación de los tribunales respecto al caso concreto si la tenencia de un animal concreto en un inmueble puede perjudicar o molestar al resto de comuneros. Aun así, no debemos olvidar que existen algunos comuneros rebeldes que consideran que el derecho de propiedad les permite dentro de su inmueble hacer lo que quieran o disponer del mismo en la medida de sus posibilidades y deseos.

La cuestión en estos casos radica en lo que se denominan las relaciones de vecindad o buena convivencia que son las que deben inspirar la conducta de los comuneros en la medida que consideren que el derecho de propiedad sobre un inmueble en régimen de propiedad horizontal no les confiere un derecho absoluto con preterición de los derechos de los demás. Así, recordemos que el propio art. 7.2 LPH recuerda que el régimen de prohibiciones o afectaciones a que se refiere este precepto se centra o aplica no solo a lo que no puede hacer el comunero en la zona de elementos comunes, sino, también, en su propio inmueble, ya que la literalidad del precepto es clara al señalar que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble...”

Significativo al objeto de nuestro estudio es la referencia que se hace en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia de 22 Mar. 2002, rec. 406/2000 a la interpretación del art. 7.2º LPH en cuanto sanciona las actividades molestas, siendo una muestra mas de lo que se ha dado en llamar relaciones de vecindad. En ellas, amen de los componentes antijurídicos, pesan mucho las normas sociales no escritas de civismo, cordialidad, tolerancia, convivencia, y buena vecindad, cuya inobservancia hace reprobable una determinada conducta, y de la vecindad un infierno. Salvo en los supuestos de extrema gravedad, no deberían llegar a los Tribunales, pues las sanciones diseñadas para la mala conducta son de difícil aplicación. En esos casos, la intervención del Estado puede poner paz, pero lleva el añadido de la pena moral que supone la reprobación de la conducta en sentencia.          

En este sentido, vemos que la LPH dispone también en otros preceptos de normativa suficiente que determina un régimen limitador en su propio inmueble, como cuando el art. 9.1.b) LPH obliga al propietario a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, o la letra c) consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir servidumbres específicas, así como el art. 7.1 LPH en relación a las obras inconsentidas que el propietario pueda llevar a cabo en su propio inmueble sin autorización de la comunidad, por ello.

b) La ausencia de potestad sancionadora de las comunidades de propietarios.

La cuestión se centra en muchas ocasiones más en un tema de relaciones de vecindad o buena convivencia que en una cuestión jurídica o de respeto hacia las normas, ya que, por ejemplo, ante la tenencia de animales algunas comunidades de propietarios han pretendido, por ejemplo, que no se pueda tener animales en el inmueble, lo que, evidentemente, es un acuerdo totalmente impugnable por la vía del art. 18.1, c), ya que en condiciones normales no puede adoptarse un acuerdo, aunque se alcance el quórum de mayoría simple del art. 17.3 LPH,- que sería el exigido para estos casos- en virtud del cual se prohíba lisa y llanamente tener animales en un inmueble sin introducir matices en el acuerdo. 1

Sin embargo, y por otro lado, hay una cuestión de importancia que se ubica en que aunque se puedan adoptar acuerdos que sean lógicos en relación a la tenencia de animales nos encontramos luego con las limitaciones que tienen las comunidades de propietarios en relación a las consecuencias jurídicas que se derivan de los incumplimientos por los propietarios de los acuerdos alcanzados en la junta de propietarios. Así, por ejemplo, es factible que se apruebe en la junta la prohibición de que los propietarios lleven sueltos a los animales dentro de la comunidad. Sin embargo, el problema surge cuando el propietario incumple esta normativa y de forma reiterada y hasta insultante y desafiante,- que es lo que desgraciadamente sucede- el comunero lleva al perro suelto por la urbanización o comunidad desoyendo las advertencias del encargado de la comunidad respecto a la prohibición que está incumpliendo.

En este sentido, sabemos que es aquí donde surge el problema, ya que la comunidad, por ejemplo, no puede imponer sanciones de carácter económico a los comuneros ante el incumplimiento de las normas de régimen interno, ya que no tiene potestad sancionadora, lo que es una consecuencia más de la inexistencia de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios. Pero, por otro lado, en el caso de que el propietario u ocupante del inmueble persista en su actitud de llevar suelto al animal por la comunidad esta tiene la opción de seguir la vía del art. 7.2 LPH con los requerimientos previos del presidente de la comunidad a fin de que cese en su actitud por estar vulnerando una prohibición acordada en junta de propietarios y a la que no se puede oponer en modo alguno la vía del art. 18.1, c) LPH. Sabemos que esta opción iría dirigida a conseguir una sentencia en virtud de la cual se acuerde el cese de la actividad prohibida, pero la filosofía de esta medida está más dirigida, por ejemplo, a cuestiones tales como locales comerciales que causen molestias a la comunidad. Otra opción que permite el art. 7.2 LPH sabemos que es la de la expulsión del inmueble, pero es evidente que el principio de proporcionalidad no puede llevar consigo la adopción de esta medida por el hecho de llevar suelto a un animal por la comunidad, ello en términos normales como más adelante veremos, ya que existen excepciones. Sin embargo, la petición de cese de la actividad prohibida en estos casos y el dictado de una sentencia condenatoria ordenándolo en tal sentido sí que tiene una importante consecuencia en relación al incumplimiento de esta exigencia. En efecto, el art. 7.2 LPH determina que en el caso de que se incumpla la prohibición acordada judicialmente de que el comunero persista en su actitud se podrá derivar como delito de desobediencia, lo que nos llevaría al art. 556 CC que establece la imposición de una sanción de pena privativa de libertad de seis meses a un año por desobediencia a la autoridad judicial en virtud de un juicio previo en el que debería acreditarse en debida forma,- por ejemplo, mediante u reportaje de video o con varios testigos de la comunidad- que el comunero sigue infringiendo no ya la prohibición aprobada en la junta de propietarios, sino, también, el contenido de una sentencia firme que le requería al cese de una actividad por la que fue demandado y condenado.


La casuística respecto a la tenencia de animales en una comunidad de propietarios.

En consecuencia, vamos a exponer una serie de supuestos prácticos acerca de situaciones que suelen darse para analizar la respuesta dada por los tribunales.

a) Requisitos que debe reunir la actividad para aplicarle el art. 7.2 LPH.

Señala la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, Sentencia de 8 Feb. 2005, rec. 129/2004 que ante el análisis de si una actuación de un propietario u ocupante debe incardinarse como actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita ha de ponerse en conexión con el Reglamento de 30.11.1961 y otras disposiciones autonómicas o municipales referentes a dichas actividades (y sin perjuicio de la actuación o de las sanciones administrativas). Así, podemos señalar como requisitos y criterios para su determinación y concurrencia, los siguientes:

 1) La actividad ha de darse dentro del inmueble o fuera del mismo en elementos comunes.

 2) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y solo por las características generales de la misma (ello es competencia de la autoridad administrativa correspondiente; así, L. 7/85 de 2 abril de Régimen Local, y STS. 1.6.1999), sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto (STS. 16.7.1993) o el modo de desarrollarse - situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC (STS. 20.3.1989) - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas.

3) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en el peligro o la incomodidad, así las SSTS.28.2.1964, 8.4.1965, 20.4.1967, 11.5.1998,).

4) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción (SSTS. 18.5.1994, 13.5.1995,...), y de ahí la interpretación restrictiva en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico de la resolución (SSTS. 18.10.1958).

5) No han de tomarse en cuenta actuaciones posteriores al ejercicio de la acción, que genera la "perpetuatio" (SSTS. 24.1.1951, 3.4.1963, 11.3.1967, 3.5.1972, 11.7.1988,...), sin que exista precepto que determine el plazo en que haya de ejercitarse la acción.

 b) La tenencia de animales como actividad molesta. Especialidad de la tenencia de animales peligrosos.

 No siempre es preciso que en los acuerdos alcanzados en la junta de propietarios se llegue a un régimen de casuística tan extenso que se puedan prever todas las situaciones que pueden darse en relación al tema que es objeto de nuestro análisis, ya que la casuística es tan amplia que lo que no pueda tener cabida dentro del régimen de actividades prohibidas sí que podría tenerlo dentro del régimen de las actividades molestas.

Esto último requiere, sin embargo, del consiguiente proceso probatorio en relación a que lo que la comunidad considera como molesta lo es realmente, 2 ya que en esta cuestión se introducen muchas veces aspectos subjetivos que es preciso valorar. Así, por ejemplo, el hecho de que un propietario tenga un perro que deposite sus excrementos en la zona de elementos comunes de la comunidad de forma reiterada se entiende como actividad molesta, o, como en el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª de 11 Ene. 2007, rec. 215/2006 en donde se aportaron a autos los informes de la Policía Local, como por los Guardias Civiles miembros del Seprona, que visitaron el inmueble, poniendo de manifiesto la estancia de dos perros cachorros de pastor alemán en el patio interior de la vivienda de la parte demandada, cuyos excrementos provocan malos olores que impiden abrir las ventanas de las viviendas mas colindantes, así como los constantes ruidos provocados por los ladridos de los animales, todo lo cual constituye una actividad prohibida que debe cesar en aplicación de lo establecido en el precepto citado, encontrándonos en el supuesto de hecho contemplado por el art. 7.2 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal , que prevé que el propietario o inquilino que realice en el interior del piso actividades molestas insalubres, nocivas o peligrosas será requerido por el presidente de la comunidad para la cesación de las mismas.

Por consiguiente, el hecho que de forma reiterada los perros molesten a los vecinos con constantes ladridos o dejando excrementos se tendrá como actividad molesta, ya que, con toda lógica, no es preciso que estas conductas consten como prohibidas en los estatutos, pese a esa mención de la sentencia, ya que su óptima ubicación lo es como actividad molesta más que prohibida. Evidentemente, es posible que en estatutos conste que los propietarios no puedan dejar animales sueltos o que ensucien los elementos comunes de la forma antes expuesta.

Ahora bien, en este punto es preciso introducir un paréntesis en relación a una costumbre que existe en la actualidad de comuneros que desean tener en sus inmuebles perros considerados como peligrosos y aquí debemos recordar que la Ley 50/1999, de 23 Dic., sobre el Régimen Jurídico de la Tenencia de Animales Potencialmente Peligrosos, señala en su art. 2.2, que “También tendrán la calificación de potencialmente peligrosos, los animales domésticos o de compañía que reglamentariamente se determine, en particular, los pertenecientes a la especie canica, incluidos dentro de una tipología racial, que por su carácter agresivo, tamaño o potencia de mandíbula tengan capacidad de causar la muerte o lesiones a las personas o a otros animales y daños a las cosas”

Determinados perros, con capacidad para causar daño en el sentido señalado, constituyen instrumentos especialmente peligrosos para la integridad física de las personas. El art. 96.3 hace referencia a la licencia o permiso; por su parte, la Ley 50/1999 mencionada en su art. 3.1 señala que “La tenencia de cualesquiera animales clasificados como potencialmente peligrosos al amparo de esta Ley requerirá la previa obtención de una licencia administrativa que será otorgada por el Ayuntamiento del municipio de residencia del solicitante, una vez verificado el cumplimiento de, al menos, los siguientes requisitos:

a) Ser mayor de edad y no estar incapacitado para proporcionar los cuidados necesarios al animal;

b) No haber sido condenado por delito de homicidio, lesiones, torturas, contra la libertad o contra la integridad moral, libertad sexual y salud pública, de asociación con banda armada o de narcotráfico, así como ausencia de sanciones por infracciones en materia de tenencia de animales potencialmente peligrosos;

c) Certificado de aptitud psicológica;

d) Acreditación de haber formalizado un seguro de responsabilidad civil por daños a terceros que puedan ser causados por animales por la cuantía mínima que reglamentariamente se determine.”

Es decir, la tenencia de tales animales requiere licencia y la comisión de algunas de las infracciones que en dicha Ley se establecen pueden llevar aparejadas como, sanciones accesorias, entre otras, la suspensión temporal o definitiva de la licencia para la tenencia de animales potencialmente peligrosos...

Ahora bien, desde nuestro punto de vista la propia calificación de un animal como instrumento peligroso y susceptible de causar un daño a terceros legitima a una comunidad a adoptar un acuerdo prohibiendo por el régimen de mayoría simple a que en esa comunidad los propietarios u ocupantes tengan en sus inmuebles los perros clasificados en esta modalidad, - y ello aunque dispongan de la licencia- ya que una cosa es el derecho de una persona a tener un animal considerado potencialmente peligroso y otra que el resto de personas que conviven en la comunidad tengan que estar expuestos a cualquier peligro que desee asumir el propietario por su propia voluntad. En estos casos, estas decisiones personales deben conllevar también las propias limitaciones de que otros comuneros no quieran asumir el riesgo de encontrarse a un animal considerado peligroso en el ascensor o en otras zonas de elementos comunes, por lo que considero legítimo y ajustado a derecho un acuerdo de la Comunidad que limite este derecho con la consecuencia que podría ejercerlo en cualquier inmueble no sujeto al régimen de propiedad horizontal, por ejemplo, un chalet individual que no causa peligro ni molestias a terceros.

c) La aplicación de la medida del art. 7.3 LPH de privar al infractor del uso del inmueble por tiempo no superior a tres años o declarar al ocupante extinguido el derecho de arrendamiento tiene que aplicarse solo en casos realmente graves. 3 

 La medida del art. 7.3 LPH tiene unos efectos sancionadores tan graves que el principio de proporcionalidad exige que se aplique en los supuestos de grave y patente incumplimiento de la normativa de la comunidad con un resultado patente de daños y molestias al resto de la comunidad determinante de que la única medida que se pueda aplicar sea la de la privación del uso del inmueble o la de la expulsión del mismo por la corolaria extinción del derecho arrendaticio del ocupante.

Tanto la privación del uso del inmueble al propietario como de los derechos arrendaticios supone una consecuencia de una patente obstinación del propietario u ocupante a seguir las directrices de la comunidad y haber tenido de forma constante una actitud incumplidora a las normas de la misma en lo que afecta a las actividades prohibidas en estatutos, ejercicio de molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Tras los requerimientos realizados por el Presidente de la comunidad o advertencias de los propios vecinos o encargados de la comunidad la persistencia en el ejercicio de actividades graves por el propietario u ocupante podrá conllevar la aplicación de estas medidas atendida la gravedad del incumplimiento.

Así se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, Sección 2ª de 25 Ene. 2000, rec. 56/1999 que apunta que la tenencia de un perro como animal doméstico no integra ninguna de las actividades prohibidas en el art. 7.3 de la LPH para llevar a cabo un medida tan drástica y perjudicial como la privación temporal del uso y disfrute de la vivienda, a un propietario, máxime si se tiene en cuenta que no se ha intentado otro menos gravoso como es el de ejecutar el acuerdo de 16 Jul. 1995 a fin de que los demandados no tengan el perro en su hogar y de persistir en su actitud de enfrentamiento con la Comunidad en este punto, de justificarse cumplidamente no sólo las molestias sino también los daños, suciedad e higiene producidos por dicho animal, sin ser atendidas las justas peticiones de la Comunidad el acudir a medidas más expeditivas y sancionadoras. Los términos del antedicho precepto dejan al prudente arbitrio del Juzgador de instancia y de la Sala el apreciar si se han agotado o --no los medios por parte de la Comunidad para conseguir del propietario disidente el cumplimiento de las normales relaciones de vecindad y buena armonía que siempre deben presidir la vida de las comunidades de Propietarios de pisos en división horizontal.

En este caso, en primer lugar debemos llegar a la conclusión de que la comunidad no puede establecer un acuerdo que alcance la prohibición de que los propietarios u ocupantes tengan perros u otros animales en sus inmuebles, todo ello refiriéndose a lo que se entiende normalmente como animales de compañía 4, que como hemos visto antes no lo son ni las serpientes, arañas, animales considerados como salvajes, - aunque se les intente adiestrar- u otros de semejante consideración. Así pues, dejando esto sentado, si la tenencia de un perro, que es lo más común, supone que por razones de higiene o molestias a los vecinos vulnere la normativa de la comunidad debe acudirse a medidas conciliadoras previas y si estas no dan resultado acudir a la vía del art. 7.2 LPH como antes se ha expuesto, dejando la vía del art. 7.3 LPH para supuestos de cierta gravedad.

d) Medios probatorios para acreditar la actividad incursa en el art. 7.2 LPH.

Prueba habitual en estos casos es la de la práctica de la testifical del administrador de fincas que habrá mantenido conversaciones previas con el ocupante o propietario para el cese de la actividad, así como el previo requerimiento realizado por el Presidente de la comunidad y las declaraciones de vecinos que se han visto afectados por las molestias del animal y la obstinación del propietario del mismo a aceptar las normas de la comunidad y las relaciones de convivencia o buena vecindad que son las que deben imperar y por las que se deben resolver este tipo de situaciones antes de impetrar la vía judicial. El hecho de que los testigos sean miembros de la comunidad que demanda en estos casos no debe conllevar las dudas sobre la veracidad de sus declaraciones, ya que son los testigos directos de la actividad permanente del animal, así como también las declaraciones de los conserjes, o informes requeridos a policía local que haya actuado en estos casos, o de los responsables de los servicios municipales. Por otro lado, también cabe recurrir a las grabaciones realizadas en video del propietario con el animal, 5 ya que está permitido legalmente por la vía del art. 299.2 en relación con los arts. 382 a 384 LEC, sin que el propietario u ocupante pueda alegar que se está atentando contra el derecho a su intimidad, ya que si la grabación se ha realizado en los elementos comunes es evidente que se trata de un lugar público, además de tener la grabación una evidente finalidad de servir de soporte probatorio ante los sistemáticos incumplimientos de esta persona a aceptar la normativa de la comunidad. En el caso de comuneros que tengan en su inmueble una cantidad de animales que desemboque en molestias puede solicitarse el reconocimiento judicial para que el juez constate la gravedad de los hechos. 6

Respecto a las actas notariales se suele recurrir a ellas por parte de los demandados a los que se les reclama que se cese en la actividad molesta que llevan a cabo con sus animales, pero es evidente que una sola acta notarial poco acredita en estos casos, como reconoce la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia de 22 Mar. 2002, rec. 406/2000 El acta notarial de presencia aportada por el apelado es absolutamente inútil para el fin que se pretende. En primer lugar, porque no es un sustitutivo de la prueba reconocimiento judicial. En este sentido sería un intento ilícito de preconstitución de prueba que no admitimos. En segundo, lugar porque las normas de la razón y la lógica nos dicen que es inútil. Si se quiere probar la limpieza exquisita del chalet no se va a mantener sucio cuando llegue el Notario, es obvio que se habrá limpiado antes. Por la misma razón estarán retirados o convenientemente atados los perros más fieros y feroces. En tercer lugar, el acta de presencia puede dar fe de lo que ocurre en ese preciso momento, pero no la da de lo ocurrido antes y después, cuando no esta el Notario. Es mas, si se trata de cuestiones de ferocidad de animales, nada puede la presencia notarial ante la sentencia penal condenatoria por mordedura de perro, f.253.

e) Para la viabilidad de la reclamación judicial contra quienes incumplen los estatutos en relación a la tenencia de animales prohibidos en los inmuebles o aquellos que sean molestos para la comunidad es preciso que se cumplan escrupulosamente los requisitos del art. 7.2 LPH. 7

Una vez se constate que el propietario u ocupante ha vulnerado las prohibiciones de la comunidad respecto a la tenencia de animales que no lo sean de compañía (no es preciso hacer una enumeración de los permitidos y prohibidos apelando a las reglas de la lógica y el sentido común respecto a aquellos animales que no pueden estar en una comunidad de propietarios), o las quejas de los comuneros desemboquen en la necesidad de reclamar su cese al propietario u ocupante del inmueble donde vive el animal que causa las molestias hay que cumplir los requisitos del art. 7.2 LPH y que son: a) Requerimiento expreso 8 al propietario del animal por el Presidente de la comunidad para el inmediato cese de la actividad prohibida o molesta, con apercibimiento de ejercicio de acciones judiciales. El requerimiento debe ser fehaciente. Este se lleva a cabo con el infractor sea propietario u ocupante, b) Caso de persistir en la conducta se adoptará acuerdo en junta respecto al ejercicio de acciones judiciales, ya que con la demanda hay que aportar la certificación del acuerdo adoptado en la junta de dirigir la acción del art. 7.2 contra el infractor y el propietario también en el caso de que se trate del ocupante, c) se puede instar la adopción de medida cautelar del juez del cese, pero ello solo tendría efectividad en casos graves 9, por ejemplo, de una persona que tenga en su inmueble un perro considerado peligroso y que ya haya atacado a algún vecino, a fin de que el propietario del mismo se deshaga del animal, aportando la comunidad de propietarios la prueba pertinente (partes médicos de asistencia por heridas causadas, informes de policía local, etc) para la adopción de la medida cautelar. d) si se reclaman daños y perjuicios es preciso cuantificar los mismos con aportación de algún dictamen pericial avalado por los documentos o pruebas que acrediten los mismos.





Notas

 1.- En la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4ª de 14 Sep. 2000, rec. 719/1999 se recoge este supuesto pronunciándose que no se está ante prohibiciones terminantes y absolutas, sino siempre supeditadas a que los animales « perturben la tranquilidad de los vecinos » , pareciendo así que se observan aquellas pautas de respeto a la privacidad y amplitud del derecho de goce sobre los espacios objeto de propiedad singular en tanto no afecte a los demás vecinos o a la colectividad; que, como se ha visto, no se ha producido ninguna perturbación o molestia, sin perjuicio de que la interpretación estricta de la prohibición lleva a estimar que el concepto de molestia ha de venir referido a las que exceden de las normales inherentes a las relaciones de vecindad, o de las que la convivencia en un régimen de propiedad horizontal hace obligado oportar, en expresiones utilizadas por las sentencias del T.S. de 11 Oct. 1978 y 14 Nov. 1984.

2.- Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5ª, Sentencia de 19 Mar. 2003, rec. 48/2003

Así, los testigos han sido contestes en cuanto a la existencia de la actitud molesta para la adecuada convivencia de la comunidad por parte de los ocupantes de la vivienda en cuestión, refiriendo defecaciones por parte de los animales de la posesión de aquellos, producidas en elementos comunes como escaleras, terraza o portal del inmueble, con los consiguientes malos olores e insalubridad, comportamiento que unido a otros como maltrato a animales y carencia de higiene se ha venido reiterando a pesar de los requerimientos recibidos instando el cese de dichas actividades.

El hecho de que tales declaraciones provengan de los vecinos no empece a la eficacia de la testifical pues son los únicos que por su contacto diario conocen los hechos de forma directa.

En suma, la conducta denunciada no es en absoluto aislada sino continua y permanente, privando o dificultando a los demás vecinos del normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho del que deben ser protegidos. No cabe dudar que se han realizado actividades molestas que aquellos no deben verse obligados a soportar, hallándose tal conducta incursa en el art. 7.2 del LPH, por lo que cumplidos los requisitos formales del previo requerimiento y obtenido el acuerdo comunitario procedente, debe resolverse como lo hizo la Sra. Juez de instancia.

3.- En la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª de 25 Nov. 2003, rec. 638/2002 se condenó a la propietario de un inmueble a desalojar la vivienda, privándola de su uso durante el plazo de un año por su persistente obstinación en retirar siete perros que causaban serias molestias a los vecinos, aparte de la obvia prohibición de que no puedan regresar estos transcurrido el año.

4.- En la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª de 1 Sep. 2000, rec. 921/1999 se admitió que un comunero tuviera un caballo en su jardín pese a la expresa prohibición estatutaria por observar todas las reglas de higiene y salubridad: “Esta Sala, al contrario que el Juzgado, entiende que los Estatutos de la comunidad en su anexo « A » prohíbe la estancia de ganado que pueda ocasionar molestias y se prohíben igualmente los establos, no siendo preciso que la estancia de los animales lo sea para uso industrial, sino que los estatutos impiden la introducción de animales, especialmente cabras, gallinas, vacas, ovejas y cualquier otro que produzca molestias, bastando, por tanto, que el uso sea personal o doméstico. Igualmente el art 7 de la LPH, impide el ejercicio de actividades incómodas o insalubres. Ciertamente un caballo, no puede equipararse a un perro o gato, en cuanto animal de compañía, en cuanto que es susceptible de generar mayores olores e insectos que acuden atraídos por sus excrementos. Pero ese perjuicio potencial que puede generar el caballo debe ser probado en cada caso concreto, y en estos autos se aportan informes veterinarios que desvirtúan las tesis de los demandantes, y se unen manifestaciones de parte de los vecinos, algunos de los cuales habitan en la urbanización habitualmente, los que están de acuerdo con el mantenimiento del caballo, y, sin embargo, la comunidad no ha llamado como testigos a los comuneros que votaron a favor de la retirada del caballo, para que concreten los perjuicios o molestias padecidos. A mayor abundamiento, consta que la parcela es de notables dimensiones y que el alojamiento M caballo, no está junto a la vivienda de otro comunero. Por todo ello, no procede revocar la sentencia recurrida, al no constar molestias para los demás comuneros, sin perjuicio de que si éstas se evidencian con posterioridad, pueda replantearse la cuestión, por los perjuicios que luego acaezcan.”

5.- La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª de 8 Feb. 2005, rec. 129/2004 admite como prueba un informe de detectives, con la cita de vídeo grabada al efecto (f. 59 y ss en relación con la testifical del Sr. Romeo y del Sr., que constataron un olor fuerte desagradable.

6.- En la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, Sentencia de 25 Nov. 2003, rec. 638/2002 se acordó el reconocimiento judicial señalándose que el reconocimiento judicial llevado a cabo, confirma la situación de la vivienda en cuanto al número de perros -reconociéndose siete por la madre de la demandada- y los malos olores.

7.- Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, Sentencia de 4 Abr. 2001, rec. 540/2000: La nueva redacción del precepto es de una claridad meridiana cuando el Presidente tiene que requerir no solo al propietario sino también a cualquier otro ocupante, que ostente el inmueble por cualquier otro titulo, como el arrendatario. Además del requerimiento es necesario que el mismo haya sido desatendido.

8.- Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4ª, Sentencia de 27 Dic. 2000, rec. 453/2000: Se observa en el mal llamado "requerimiento" de la parte actora, que no existe un requerimiento propiamente dicho, sino simple compromiso por parte de los demandados de retirar los perros, exclusivamente, si, después de arreglar el suelo de su azotea, el problema de la humedad se vuelve a repetir.

9.- Se dan casos de comunidades que tienen inmuebles en donde viven con el propietario varios animales en condiciones de falta de higiene y con continuas molestias a los vecinos, por lo que podría aportarse el requerimiento realizado al Ayuntamiento respectivo y la actuación desplegada por este, así como pruebas que acrediten la urgencia de la adopción de la cautelar.

Así, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, Sentencia de 25 Nov. 2003, rec. 638/2002 se recoge que se ha acreditado por la demandante la existencia de esas permanentes molestias a la comunidad de vecinos, mediante la documental aportada -documentos núm. 1 a 10 de la demanda, folios 4 a 31 de autos, inclusive- en los que consta que desde el año 1.992 hasta el 2.000 se han producidos diversas denuncias y quejas a título individual y colectivo, instruyéndose expedientes sancionadores por el Ayuntamiento, con imposición final de sanción, figurando informes e intervención de funcionarios de policía municipal que confirman el hecho capital de la existencia de un número elevado de perros en el interior de la vivienda y jardín de uso privado de la misma, como causa determinante de la ilícita actividad imputada.

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