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PROPIEDAD HORIZONTAL

Presidente de comunidad moroso ¿inhabilita la condición de deudor de un propietario para ser presidente de la comunidad?

Por Fernando Hipólito Lancha

Abogado

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I).- LEGISLACIÓN.

1.- Puesto que la LPH nada dice de manera expresa, analizaremos el articulado en que podría fundamentarse dicha inhabilitación.

1º.- El art. 9.1.e) menciona entre las obligaciones de los propietarios la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”..- f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca”.

2º.- El art. 10.1. LPH Establece que “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”.

3º.- El art. 13.1 Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.- 2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan”... El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3ª,-juicio de equidad- resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.- 3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.- 4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.- Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.- ...7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.- Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.

El presidente de la comunidad es quien ostenta legalmente la representación de la misma en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten (art.13.3 LPH). La LPH, para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de la comunidad, carente de personalidad jurídica, su representación en juicio y fuera de él, representación que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale frente al exterior como voluntad de la comunidad, lo que no obsta para considerar que cada condueño está también legitimado para la defensa de los elementos comunes.SSTS 9 febrero 1991, 8 enero, 18 marzo, 15 y 16 julio y 2 octubre 1992).

Corresponde al presidente convocar la Junta de copropietarios, cuando lo considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los copropietarios o un número de éstos que representen, por lo menos, el veinticinco por ciento de las cuotas de participación (art. 16.1 y 2 LPH).

Corresponde al presidente, junto con el secretario, si lo hubiere, cerrar el acta de la Junta con su firma al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (art. 19.3 LPH).

El presidente, en cuanto a él le corresponde la representación de la comunidad de Propietarios, podrá exigir judicialmente a través del procedimiento monitorio (art. 21.1. LPH), si así lo acordase la Junta de copropietarios, el cumplimiento de las siguientes obligaciones que competen a los propietarios de los pisos y locales (conforme al art. 9 LPH): e) contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.- El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.- Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales”.

4º.- El art. 15.2. establece: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

5º.- Artículo 21.- 1. Las obligaciones a que se refieren los apartados d) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.- 2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9. - 3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.- 4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.- En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.- 5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.- El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.- 6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva 1.

6º.- Según el art. 22.1. “La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.

2.- La LPH no dice nada de manera expresa, pero se infiere que la condición de moroso inhabilita mientras dure, para el ejercicio del cargo de Presidente de la comunidad a la que debe cuotas. No obstante podría plantearse la objeción de que la anterior conclusión choca con el carácter obligatorio del nombramiento (art. 13.1) pero entendemos que el moroso, si a pesar de ello fuese nombrado presidente, acumularía a la obligación de pago que ya tiene, la de cancelar inmediatamente la deuda para evitar un claro conflicto de intereses y ejercer adecuadamente un cargo de carácter obligatorio por mandato legal, pudiendo llevar su contumacia en mantener esa evidente colisión de intereses incluso a la imposición de penas por desobediencia establecidas en el Código Penal.

II). DOCTRINA.

1.- Concepto y naturaleza de la figura del Presidente de la Comunidad de Propietarios 2. El presidente es la persona elegida por los copropietarios, reunidos en Junta, que tiene encomendada la representación de la comunidad de propietarios, como conjunto de titulares dominicales de los pisos y viviendas, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que afecten a aquélla. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente es nombrado por la Junta de propietarios (art. 13) y éste representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten, así como actuará como administrador, salvo que otra cosa se disponga en los Estatutos o se decida por la Junta.

La representación que ostenta el presidente de la comunidad, de conformidad con la doctrina y la Jurisprudencia, es de carácter orgánico, pues atañe a la constitución de la comunidad de propietarios y a las funciones que la misma debe cumplir. El presidente actúa en nombre de la comunidad, por lo que tal representación no se puede calificar de representación legal, aún cuando venga establecida por la Ley, pues no suple la capacidad de ninguna persona física ni jurídica, dado que la comunidad no tiene personalidad jurídica; ni tampoco puede ser considerada como una representación voluntaria, fundamentada en un mandato dado por otra persona, pues la comunidad no lo es, ni la representación le viene conferida por los copropietarios, quienes se limitan a su elección en el modo prescrito por la Ley. STS de 31 diciembre 1996 en cuyo FJ 2, exponía: "El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios".

El acto jurídico por el cual la Junta designa al presidente es una manifestación de la libre voluntad de los copropietarios, en cuanto a la persona sobre la que ha de recaer el cargo de Presidente, pero lo hace en cumplimiento de un mandato legal y todas las facultades, deberes y responsabilidad del presidente no derivan de la voluntad de los copropietarios, reunidos en Junta, sino de la Ley, es decir, ese acto de nombramiento carece de contenido normativo, porque éste lo establece la Ley ; es un acto establecido, regulado y presidido por la Ley, de modo que toda su eficacia deriva de ésta.

La elección debe reunir los siguientes requisitos:

1º.- Se ha de hacer en el seno de la Junta, de modo que no cabe la elección fuera de ese contexto.

2º.- La elección se ha de hacer de entre los copropietarios, de no hacerlo así el nombramiento estaría afectado de nulidad 3.

2.- El abandono del Presidente en el cumplimiento de sus obligaciones al haber sido elegido por el sistema de sorteo y no tener intención de ejercer su actividad, determina un incumplimiento de sus obligaciones que se traduce en un encubierto conflicto de intereses por la inactividad del mismo 4

Si existieran daños y perjuicios que se pudieran acreditar por el incumplimiento de la obligación de presidente, se podría ejercitar una acción civil por la propia comunidad en acuerdo adoptado por la Junta que se convocara al efecto por la inactividad del presidente, conforme al art. 16,1 LPH , en la que se adoptaría el acuerdo de la destitución del presidente, designación de uno nuevo y ejercicio de la acción por la comunidad, actuando éste último en su representación.

3.- La privación del derecho de voto para los propietarios que no estén al corriente en el pago de los gastos de comunidad al inicio de la correspondiente junta de propietarios ha originado discrepancias que han planteado la posible inconstitucionalidad del precepto, al recordar que todos los ciudadanos son iguales ante la ley, y por ello el impago de los gastos de comunidad produce solo un derecho a accionar contra el propietario moroso, sin que esté justificada la privación de ninguno de los derechos que tiene en su comunidad 5.

Causa determinante del planteamiento de la iniciativa legislativa popular del Colegio Nacional de administradores de fincas era combatir la grave situación de morosidad existente en 1998, que colocaba a los deudores insolidarios que no atendían puntualmente al pago de los gastos comunes del edificio, actuando frente a la demanda con un allanamiento sin costas (que ha sido superado por la reforma del art. 21.6 LPH, que impone costas y gastos extrajudiciales de notificaciones).

Algunos sectores se plantearon una posible inconstitucionalidad del art. 15.2 LPH por entender que atentaba contra el derecho al ejercicio del voto que tienen todos los comuneros en la junta de propietarios, sin ponderar que la disposición contenida en su nuevo texto ya tenía otros supuestos en nuestro ordenamiento jurídico. Así en el RD-Legislativo 1564/1989 de 22 diciembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de sociedades anónimas se priva del derecho de voto al accionista que se hallare en mora en el pago de los dividendos pasivos (arts. 43 y 44).

También el art. 46 de la nueva Ley 27/1999 de Cooperativas de 16 de julio 1999  recoge un supuesto de privación del derecho de voto ante el incumplimiento de sus obligaciones societarias (art. 46, aps. 5 y 6).

El Tribunal Constitucional se ha pronunciado reiteradamente sobre el art. 14 CE, estableciendo que este derecho fundamental de igualdad confiere a todos los españoles una igualdad jurídica, que se traduce en el derecho a no soportar un perjuicio desigual e injustificado en razón de criterios jurídicos por parte de los poderes públicos, que están obligados a procurar la igualdad real entre todos los españoles. Lo que, en definitiva, protege el art. 14 C.E es la legítima aspiración a la igualdad material o de hecho, frente a desigualdades de trato que no deriven de criterios jurídicos discriminatorios, sino de circunstancias objetivas y razonables (STC 83/1984). En todo caso, este principio de igualdad reconoce el derecho a no sufrir discriminaciones, pero no el hipotético derecho a imponer o exigir diferente trato (STC 48/1989, de 21 de febrero).

4.- La persecución de la morosidad en la reforma de la LPH 6. Procede seguir el interesante análisis de Magro Servet de los artículos 15.2 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

“1º.- El impago no conlleva directamente la privación del derecho de voto en la próxima junta a celebrar (art. 16.2), por lo que la situación de impago no produce per se directamente la privación del derecho de voto.

2º. El momento en el que se determina la posible privación es el del inicio de la junta de propietarios, tal y como establece literalmente el art. 15.2 LPH, a tenor del cual, «Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontraren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad...».

3º.- Posibilidades de evitar la privación del derecho de voto por el impago de los gastos de comunidad.

a) La impugnación judicial. En esta primera modalidad, el propietario deberá haber procedido a la presentación de una demanda contra la comunidad impugnando judicialmente el acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación de la deuda con la comunidad (art. 21 LPH).

De esta manera, el propietario deudor con la comunidad, según la contabilidad de ésta, que pretenda ejercitar su derecho de voto deberá presentar testimonio de la resolución judicial de admisión de la demanda impugnatoria.

b) La consignación judicial o notarial. El propietario puede también utilizar la vía del procedimiento de jurisdicción voluntaria de consignación judicial, o bien ante el notario que estime oportuno, aportando al inicio de la junta la documentación que acredite el cumplimiento de los presupuestos establecidos en el art. 15.2, según lo expuesto.

4º.- Derechos que conserva en la junta de propietarios el propietario que esté en deuda con la comunidad por gastos de comunidad: sólo le queda el derecho de deliberar o intervenir en los puntos del orden del día, sin que pueda contabilizarse su opinión para el cómputo de las mayorías previstas en el art. 17 LPH

5º.- Constancia en el acta de la junta de los propietarios privados del derecho de voto. El art. 15.2 LPH determina que en el acta que deberá redactarse por el secretario-administrador —en el caso normal de acumulación de cargos—, con el contenido que establece el art. 19.2 LPH, recogerá la relación de propietarios privados del derecho de voto.

6º.- ¿Se contará la cuota del deudor para formar la mayoría de participantes en la primera convocatoria?. Al propietario deudor se le debe considerar como presente al objeto de formar las mayorías para poder constituir la junta en primera convocatoria (art. 16.2, párr. 3º), ya que la única limitación que se deriva del impago es la del derecho de voto, no la de deliberar, por lo que se entiende que se le debe considerar incluido entre los asistentes a la junta de propietarios.

7º.- Efectos de la privación del derecho de voto para la obtención de las mayorías. La limitación del derecho de voto determina que a los efectos de alcanzar las mayorías del art. 17 LPH no se computará su cuota, por lo que los respectivos quórum fijados en este artículo no tendrán en cuenta la cuota del propietario asistente pero en deuda con la comunidad por gastos comunes.

8º.- Publicidad de la relación de deudores. Este fue uno de los aspectos más importantes que se incluyeron en el Senado, al objeto, precisamente, de otorgar publicidad a la relación de propietarios deudores con la comunidad. Y ello, por el efecto positivo de la advertencia que se hacía en la convocatoria de las consecuencias negativas del art. 15.2, si no se producía el pago.

9º- ¿Puede un deudor impugnar judicialmente los acuerdos de la junta en la que se le ha impedido votar? No puede hacerlo, ya que el art. 18.2 LPH, al tratar de las causas de impugnación de los acuerdos de las juntas de propietarios, establece que: «Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios». Por ello, deberá consignar judicialmente la deuda (no por vía notarial, que no está permitida en este caso) para poder impugnar judicialmente los acuerdos de la junta, sin cuyo requisito no se le admitirá la demanda.

10º.- ¿Qué ocurrirá si no se hace constar en la convocatoria la relación de deudores? Se habrá privado al deudor de la posibilidad de consignar judicial o notarialmente la deuda fijada por la comunidad, debiendo impugnar judicialmente los acuerdos que se adopten (art. 18.2 LPH), previa su consignación judicial. La omisión de este requisito formal llevaría a la estimación de la impugnación judicial por la inobservancia de un presupuesto formal en la convocatoria de la junta”.

5.- Conflictos de intereses del presidente con la comunidad. El propietario que es elegido o designado presidente de la comunidad, mantiene sus intereses como propietario, que a veces no coinciden con los de la comunidad. Ello puede determinar conflictos entre los intereses de la comunidad que debe atender el presidente como representante suyo en juicio y fuera de el (art. 13.3 LPH) y los que pueda tener el propietario que coyunturalmente es presidente de la misma comunidad.

Puede ocurrir que la Junta adopte un acuerdo mayoritario conforme al art. 17 LPH y que el presidente, que es un propietario con sus intereses concretos, no esté conforme con el acuerdo que podría haber votado en contra, y que lo impugne ante los tribunales.

Pero también puede darse el caso de que el elegido presidente se encuentre en situación de morosidad respecto de la comunidad, sobre todo si el sistema de designación es por turno rotatorio o por sorteo, ya que el cargo de presidente es obligatorio (art. 13.2 LPH). En tal caso, al procederse al nombramiento deberá hacerse mención de la circunstancia de morosidad existente, aprobando la liquidación de deuda (art. 21.2 LPH) y advirtiendo al interesado de la necesidad de cancelarla de modo inmediato para eliminar el conflicto de intereses. Con ello, el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.4ª (juicio de equidad), resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. En este caso, teniendo en cuenta que la situación de morosidad no es ajena a la voluntad del deudor, el Juez debería compeler al designado a cesar de inmediato en la morosidad para ejercer el cargo de presidente, eliminando el conflicto de intereses y la necesidad de su sustitución.

Ante el mantenimiento durante un plazo razonable -más de un mes- de la situación de morosidad del elegido presidente, a pesar de las advertencias del conflicto de intereses que la situación produce, podría ejercitarse una acción civil por la propia comunidad en acuerdo adoptado por la Junta que se convocase al efecto con arreglo al art. 16.1 LPH, por el conflicto derivado de la morosidad del presidente, con acuerdo de la destitución del presidente, designación de uno nuevo y ejercicio de acción por la comunidad, actuando éste último en su representación.

III). JURISPRUDENCIA.

1.- SAP de Cantabria de 10 de noviembre, sec. 1ª, núm. 570/2001. Recurso núm. 698/1999 Ponente: Ilmo. Sr. D. Javier de la Hoz de la Escalera.

- F.J. OCTAVO “Sobre el punto 10° del orden del Día, la comunidad adoptó una forma concreta de proceder a la designación de presidente, lo que no es contrario a la Ley ni precisa unanimidad dado que es un simple orden que no altera las previsiones legales en defecto de voluntarios para ejercer el cargo que resulten válidamente elegidos, y sin perjuicio en todo caso de la prevalencia de la Ley actualmente vigente; pero se introduce la limitación de que no podrá postularse como presidente voluntariamente quien no este al corriente en el cumplimiento de los acuerdos comunitarios y especialmente el del pago de las cuotas en la fecha que predetermine su administrador. La Ley vigente al momento de adopción del acuerdo - como la actual -, no contenía limitación alguna de estas características, de suerte que la Junta era plenamente soberana para elegir presidente a cualquiera, estuviera o no al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones (art. 12 LPH), facultad que queda reducida en el acuerdo impugnado cuando se trata de elección de presidente voluntario y no por turno; tal restricción, en definitiva, es también contraria a la ley, y por tanto debe ser anulada”.

2.- SAP Toledo de 1 de julio de 2008, sec. 1ª,  nº 243/2008 , rec. 86/2008 . Ponente: Buceta Miller, Emilio.

RESUMEN: Estima la Sala el recurso de apelación interpuesto por el actor y desestima el interpuesto por la comunidad de propietarios, declarando válidos los acuerdos relativos a la instalación de una silla elevador y un ascensor por contar con las mayorías requeridas, desestimando el recurso de la comunidad, considerando que el presidente en el momento de formularla estaba afectado de un conflicto de intereses con la comunidad, habiendo precisado autorización de la comunidad, lo que no ha ocurrido en el presente caso.

F.J SEGUNDO: Para contestar a la demanda dirigida contra la comunidad, el presidente no tiene por que pedir autorización alguna, pues en principio ninguna oposición a la pretensión contraria se puede considerar perjudicial para la comunidad que representa. Cosa distinta es que además de oponerse pretenda reconvenir, pues aunque ha puesto de manifiesto la STS. De 4 de diciembre de 1998 que, el artículo 12 en relación al 13 de la Ley de Propiedad Horizontal autoriza y atribuye legitimación activa a los presidente para litigar, actuando como órgano del ente comunitario en defensa de sus intereses, al sustituir la voluntad social con la suya individual (Ss. de 22 de marzo y 12 de abril de 1993, 31 de diciembre de 1996 y 13 de julio de 2007), en este caso, como señala la resolución recurrida, el presidente no reconvino en defensa de los intereses de la comunidad, sino claramente de los suyos propios, para lo que evidentemente no estaba autorizado ni legitimado”.

3.- SAP Barcelona de 22 de julio de 2005, sec. 17ª, nº 401/2005 , rec. 333/2005 . Ponente: Mateo Marco, Amelia.-

RESUMEN: La Sala declara que el rechazo de los demandados a asumir los cargos de presidente y secretario de la comunidad actora estaba justificada, pues el nombramiento comprometía seriamente el correcto funcionamiento de dicha comunidad en todos sus ámbitos de actuación, si se hubiera obligado a los demandados a aceptar unos cargos cuando tenían diversos pleitos pendientes contra la mancomunidad de la que forma parte la comunidad actora. La aceptación del nombramiento hubiera supuesto que los demandados a la vez de ser actores habrían tenido poder de decisión en la entidad que estaba siendo demandada, por haber ostentado cargos en ella, con las consiguientes disfunciones que ello podría haber acarreado.

4.- SAP Valencia de 25 de octubre de 2004, sec. 11ª, nº 571/2004 , rec. 742/2004. Ponente: López Orellana, Manuel José.

RESUMEN: Acoge en parte la Sala el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios codemandada -absolviendo a ambos demandados- contra sentencia que condenó al Presidente codemandado a abstenerse de realizar conductas en manifiesto abuso de derecho y en perjuicio de los derechos del resto de copropietarios. Declara la AP que de existir razones de peso para considerar que el presidente no ha actuado debidamente, lo procedente es la remoción en el cargo, convocando al efecto junta extraordinaria o la exigencia de responsabilidades individuales, en la medida que hubiera incurrido en las mismas y por la vía oportuna.

5.- Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de junio de 1999 Sala 1ª, nº 115/1999, rec. 2289/1998. Ponente: Casas Baamonde, María Emilia.

RESUMEN: El objeto del presente recurso de amparo se concreta en dilucidar si las diligencias de ordenación por las que se denegó la condición de parte demandada al ahora solicitante de amparo vulneró su derecho a la tutela judicial efectiva. El TC otorga el amparo solicitado ya que, aunque en la práctica las comunidades de propietarios dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su presidente, en virtud de la llamada representación orgánica, en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del presidente de la junta de propietarios. Asimismo, manifiesta la Sala, la jurisprudencia civil reconoce que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el presidente de la comunidad de propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad.

F.J. TERCERO.-...La jurisprudencia civil... ha declarado que cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad de Propietarios, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad, por cuanto que la situación de propiedad horizontal no es propiamente una situación de comunidad, sino un régimen jurídico-real al que se sujeta la llamada "propiedad separada" (art. 396 C.C.) de los diferentes pisos o locales en que se divide el edificio o conjunto inmobiliario al que se aplica, y del que derivan los derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades que la ley establece. Por ello, cada propietario debe estar facultado, en principio, para el ejercicio y defensa de sus derechos con independencia de los restantes propietarios, en términos y condiciones que no corresponde a este Tribunal precisar.

6.- SAP de Zaragoza de 25 de marzo de 2010, sec. 4ª, nº 134/2010, rec. 28/2010. Ponente: Medrano Sánchez, Juan Ignacio.

 RESUMEN:... El presidente actúa en representación de la comunidad, pudiendo actuar los comuneros en defensa de los derechos privativos, en cuyo ámbito entra la reclamación individual por daños morales y pérdida del valor patrimonial de las viviendas por la ruina total, parcial o meramente potencial, de modo que el presidente no puede accionar por los comuneros disidentes ni éstos tienen que abonar los costes del proceso en el que el presidente actúe en defensa de los intereses particulares de los comuneros que sí estuvieron conformes con apoderar y legitimar al presidente para que lo hiciera.       F.J. TERCERO:... El criterio mayoritario, es el de que no es necesario previo acuerdo de la Junta para que el presidente actué en el ámbito externo, ni aun judicialmente. Es más en la jurisprudencia es harto frecuente considerar que el presidente puede actuar, incluso judicialmente, no sólo en defensa de los intereses comunitarios, sino también de los privativos de los comuneros, siempre que no conste la oposición expresa de estos últimos, (Sentencia de 13 de diciembre de 2007) y no sólo para ejercitar acciones de naturaleza legal (responsabilidad por ruina) sino también para reclamar resarcimientos con base a los vínculos contractuales que serían propios de los comuneros (Sentencia de 16 de noviembre de 2007)... pero la reciente sentencia de 30 de diciembre de 2009 cambia el enfoque de este posicionamiento y limita a la comunidad, y en su actuación externa a su presidente, la capacidad para actuar en defensa de los intereses comunes, siquiera sitúe la problemática en el ámbito, no de la legitimación, sino de la capacidad para actuar en el proceso. Cambio de criterio que, de consolidarse, hay que tildar de trascendental en orden a la consideración unitaria de la comunidad de propietarios, que pasa a estar configurada casi ya como una persona jurídica. Por su parte el comunero puede actuar en el ámbito externo, por sí, soberanamente, en defensa de los derechos privativos, esto es, sobre los que resultan de su departamento; tradicionalmente al mismo se atribuía legitimación para actuar en defensa de los intereses comunes en tanto no existiera oposición de la comunidad (Sentencia de 4 de diciembre de 1999).

7.- SAP de León de 18 de septiembre de 2008, sec. 1ª, nº 349/2008, rec. 179/2007. Ponente: Ser López, Ana del.

FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO.- Según establece el artículo 13.2 LPH  "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial". Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

Así, respecto a la obligatoriedad del cargo de presidente, el precepto trascrito es terminante: "su nombramiento será obligatorio". Efectivamente, durante la vigencia de la anterior redacción del entonces art. 12 LPH  , se suscitó una cuestión (no esperada por el legislador de 1960 ), cual era la de si el cargo de presidente era una obligación para el propietario nombrado por la junta de propietarios. A primera vista, el tenor literal del precepto parecería ser imperativo y concluyente, al afirmar que "la persona elegida por la junta ostentará la presidencia de la comunidad"; no dejando resquicio a la duda. Ahora bien, la práctica mostró una realidad totalmente diferente: copropietarios elegidos presidentes de sus respectivas comunidades que rechazaban sistemáticamente dicha responsabilidad, quizá, porque como en su día se afirmó, el desempeño del mismo "más que un cargo es una carga". Y la tesis de la no obligatoriedad del cargo de presidente se basaba en la inexistencia de precepto alguno que así lo dispusiera resultando una cierta inseguridad respecto a esta cuestión.

Expuestos los antecedentes, la Ley de reforma de 1999 se marcó como objetivo el poner fin a la expuesta inseguridad, instaurando -ahora de forma expresa- en su nueva redacción del art. 13.2 LPH , el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario. De lo expuesto se colige que una vez producido el nombramiento, la aceptación del cargo tiene lugar "ope legis", sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). Es decir, el cargo de presidente es un derecho ejercitable por aquellos propietarios en los que no concurra motivo que lo impida y su desempeño es un deber para quienes no estén incursos en causa de excusión. Pese a la rotundidad inicial con la que se expresa el legislador, acto seguido introduce previsiones que la suavizan disponiendo que el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez invocando las razones que le asistan para ello. Por tanto, partiendo de que efectivamente, como argumenta la parte actora, la aceptación del cargo de Presidente es obligatoria, según establece el art. 13.2 LPH , no puede olvidarse que dicha obligación no es inamovible, pues puede haber casos en que la negativa a su asunción, por razones de imposibilidad física u otras, más allá de la mera conveniencia, estén justificadas, y es por ello por lo que la propia ley prevé que el propietario designado podrá solicitar el relevo al Juez, invocando las razones que le asistan para ello, y el Juez resolverá de plano lo procedente.

El demandado entonces tenía la posibilidad de pedir su relevo a través del juicio de equidad a que antes nos hemos referido, por lo que tendría que haber sido en ese procedimiento donde se hubiera analizado si esa negativa estaba o no justificada.

CUARTO.- ...Es incuestionable que la elección se ha de hacer de entre los copropietarios, y de no hacerlo así el nombramiento estaría afectado de nulidad por contrario a una norma imperativa, párrafo 2º del art. 13 LPH . Por tanto, la resolución que se dicte debe tener en cuenta esta circunstancia sobrevenida, no pudiendo ir en contra de la norma imperativa....

En este supuesto, sucede que la pérdida del demandado del carácter de propietario de la comunidad, ocurrida unos días después de la presentación del escrito de demanda, implica que se produce una falta de legitimidad jurídica de la pretensión, por ser en la actualidad contraria a una norma imperativa, como antes se indicó.

8.- SAP de Barcelona de 20 de marzo de 2007, sec. 14ª, nº 166/2007, rec. 353/2006. Ponente: Agulló Berenguer, Rosa Mª .

RESUMEN: La AP desestima los recursos de apelación interpuestos por los litigantes, frente a la resolución de instancia que estimó en parte la demanda y confirma la resolución. La Sala manifiesta que el acuerdo impugnado que exime del cargo de presidente por razón de edad, enfermedad o residir en otro lugar, al no ampararse en precepto legal alguno que disponga la exclusión voluntaria del cargo a ningún copropietario, debe considerarse atentatorio al principio de igualdad y, por ende, contrario a la ley y nulo.

FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO.- ...Por el contrario, la redacción del acuerdo quinto sí es discriminatoria puesto que no contempla un derecho a no ejercer el cargo obligatorio, sino que directamente dispone que determinadas personas en las que concurren circunstancias como la de ser mayores de 75, enfermos o residentes en otro lugar, "quedarán dispensados", esta expresión, resulta confusa y se presta a la dispensa automática de copropietarios que se hallen en los casos comprendidos en el acuerdo. La Junta es soberana para concederles dicha posibilidad (exoneración) atendiendo a las circunstancias de cada caso y después el afectado en caso de que la junta no le conceda la exención, puede acudir al auxilio judicial, como bien señala la sentencia. Sin embargo, la lectura del acuerdo lleva a pensar que el fin pretendido es excluir del cargo a determinadas personas, lo cual también es innecesario porque todo presidente puede ser removido de su cargo a voluntad de la Junta en acuerdo adoptado en convocatoria extraordinaria, según expresa previsión del artículo 13.7 LPH . Por ello, el acuerdo, al no ampararse en precepto alguno que disponga la exclusión voluntaria del cargo a ningún copropietario, debe considerarse atentatorio al principio de igualdad y, por ende, contrario a la Ley y nulo.

9.- SAP de Barcelona de 22 de julio de 2005, sec. 17ª, nº 401/2005, rec. 333/2005. Ponente: Mateo Marco, Amelia.

RESUMEN.- Contra la resolución de instancia que estimó la demanda, la AP estima el recurso de apelación interpuesto por los demandados, revoca la resolución y absuelve a los demandados de la demanda interpuesta. La Sala declara que el rechazo de los demandados a asumir los cargos de presidente y secretario de la comunidad actora estaba justificada, pues el nombramiento comprometía seriamente el correcto funcionamiento de dicha comunidad en todos sus ámbitos de actuación, si se hubiera obligado a los demandados a aceptar unos cargos cuando tenían diversos pleitos pendientes contra la mancomunidad de la que forma parte la comunidad actora. La aceptación del nombramiento hubiera supuesto que los demandados a la vez de ser actores habrían tenido poder de decisión en la entidad que estaba siendo demandada, por haber ostentado cargos en ella, con las consiguientes disfunciones que ello podría haber acarreado.

FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO.- No nos hallamos ante el juicio de equidad a que se refiere el art. 13.2 LPH  para el caso de que el propietario designado solicite su relevo ante el Juez, pues en el caso enjuiciado la Comunidad de Propietarios, ante la negativa de los demandados a asumir los cargos ya nombró otros provisionalmente, por lo que no resulta de aplicación el plazo de un mes que establece aquél; y, tampoco nos hallamos ante una impugnación de acuerdos..- CUARTO.- ...La obligatoriedad de asumir los nombramientos puede y debe ser dispensada cuando concurran circunstancias excepcionales y que no sean de pura conveniencia de los interesados que de alguna manera impidan el ejercicio de los cargos, o los dificulten de tal manera que quede comprometida la buena marcha de la Comunidad, pues aquella regla debe tener su límite en la propia razón de ser de la misma. Si la razón de ser es que los propietarios participen de la responsabilidad de formar parte de los órganos de la Comunidad, la excepción debe concretarse en aquellos casos en que el nombramiento comprometa o dificulte seriamente el correcto funcionamiento de dicha Comunidad en todos sus ámbitos de actuación, lo que ocurría en el caso de autos si se hubiera obligado a los demandados a aceptar unos cargos cuando tenían diversos pleitos pendientes contra la Mancomunidad de la que forma parte la Comunidad actora, según admitió la propia demandante en el acto de Audiencia Previa, -los cargos de dicha Mancomunidad eran precisamente los Presidentes y Secretarios de las tres Comunidades integradas en la misma-. La aceptación del nombramiento hubiera supuesto que los demandados a la vez de ser actores habrían tenido poder de decisión en la entidad que estaba siendo demandada, por haber ostentado cargos en ella, con las consiguientes disfunciones que ello podría haber acarreado y la afectación negativa de la vida comunitaria, por lo que debe entenderse que su negativa no sólo estaba justificada, sino que incluso beneficiaba los propios intereses de la Comunidad actora, garantizando que en los pleitos pendientes se defenderían en su nombre sólo los estrictamente comunitarios sin peligro alguno de afectación como consecuencia del evidente conflicto de intereses existente hasta tanto no finalizasen los referidos pleitos.

10.- Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de diciembre de 1996, Sala 1ª, nº 1177/1996, rec. 519/1993. Ponente: Marina Martínez-Pardo, Jesús.

RESUMEN.- Manifiesta el TS que, conforme al art. 12 LPH los presidentes de las comunidades de propietarios son nombrados por la junta y representan en juicio y fuera de él a la comunidad. Es un representante que la jurisprudencia califica de orgánico, ya que ni es representante legal, por cuanto no suple la falta de capacidad de nadie, ni voluntario por que su representación no se la confieren los copropietarios sino la ley. Su nombramiento no requiere unanimidad, y, si bien el acuerdo de la junta es impugnable.

FUNDAMENTOS DE DERECHO.- SEGUNDO.- Reseñadas las vicisitudes procesales, conviene repasar la legalidad vigente en materia de propiedad horizontal y Jurisprudencia emanada de esta Sala en su aplicación. Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal , los presidentes los nombra la Junta de Propietarios (artículo 12) y éste representará en juicio y fuera de él a la Comunidad en los asuntos que la afecten, al propio tiempo actuará como administrador. El presidente actúa como representante, que la doctrina y la Jurisprudencia califica de orgánico, pues ni es representante legal (aunque su designación la hace la ley), porque no suple la capacidad de nadie, ni voluntario porque la representación no se la confieren los copropietarios. Su nombramiento no requiere unanimidad (artículo 16.2), puesto que ningún precepto de la ley la exige.

IV.- CONCLUSIONES:

1ª.- El cargo de Presidente es obligatorio y sólo puede ser eximido por decisión judicial7. La resolución judicial se dicta en el procedimiento establecido en el art 17.3 LPH 8. Se trata de un procedimiento de equidad 9.

2ª.- La petición al Juez en procedimiento de equidad (que entendemos puede formular el designado presidente y a falta de este la propia comunidad con acuerdo de Junta y representación del Vicepresidente), deberá basarse en la circunstancia de que la morosidad del elegido Presidente, por turno de sorteo o rotatorio crea un evidente conflicto de intereses entre el elegido y la propia Comunidad. Pero al tratarse de una situación que depende exclusivamente de la voluntad del moroso, ya que pudo y debió consignar el importe de su deuda, impugnar el acuerdo del que dimana y plantear la correspondiente demanda, el Juez deberá rechazar la petición de exoneración del cargo de Presidente, compeliendo al moroso a cesar en la morosidad concurrente. Si incumpliere el requerimiento judicial podrá ser acusado de un delito de desobediencia del art. 556 CP o una falta del art. 634 del mismo CP.

3ª.- Si se produce la elección por presentación del candidato y mayoría de votos a su favor, deberá hacerse la advertencia del evidente conflicto de intereses que crea su morosidad, aprobar la liquidación de deuda existente y compeler en el mismo acto a que el elegido pague sus deudas de manera inmediata, autorizando a que el vicepresidente ejercite las acciones de exigencia de posibles responsabilidades en a favor de la comunidad.

4ª.- Ante el mantenimiento durante un plazo razonable -más de un mes- de la situación de morosidad del elegido presidente, a pesar de las advertencias del conflicto de intereses que la situación produce, podría ejercitarse una acción civil por la propia comunidad en acuerdo adoptado por la Junta que se convocase al efecto con arreglo al art. 16.1 LPH, por el conflicto derivado de la morosidad del presidente, con acuerdo de la destitución del presidente, designación de uno nuevo y ejercicio de acción por la comunidad, actuando éste último en su representación.


Notas

1.- Dada nueva redacción por DFI 1 de Ley 1/2000 de 7 enero 2000.

2.- La figura del presidente. Personalidad, caracteres y funciones. Autor: Antonio Alberto Calvo Meijide, Profesor agregado de Derecho Civil. Universidad San Pablo CEU Editorial: El Derecho Editores.-Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, nº 45.

3.- Presidente de la comunidad no propietario. Ilegalidad del nombramiento. Cuestiones prácticas y actuaciones

Autor: Fernando Hipólito Lancha, Abogado. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de Propiedad Horizontal y Derechos Reales El Derecho, nº 103 Fecha de publicación: febrero de 2010.

4.- Los conflictos entre la Comunidad de Propietarios y su Presidente. Supuestos y soluciones.- Autor: Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, nº 27, pg. 2. Fecha de publicación: febrero de 2003.

5.- La privación del derecho de voto a los morosos en gastos de Comunidad. Autor: Vicente Magro Servet - Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Editorial: El Derecho Editores.Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, nº 24, pg. 2 Fecha de publicación: noviembre de 2002.

6.- La privación del derecho de voto a los morosos en gastos de Comunidad.. Autor: Vicente Magro Servet.- Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Editorial: El Derecho Editores. Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, nº 24, pg. 2 Fecha de publicación: noviembre de 2002.

7.- El art. 13. 2. LPH El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan”...

8.- El ap. 2 del art. 13 LPH dispone: “El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

9.- El ap. 3 del art. 17 ha sido añadido por art.3 de Ley 19/2009 de 23 noviembre 2009 el 24/12/2009 y renumerado como regla 4, dando nueva redacción, el 24/12/2009:Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas”.

 

Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de febrero de 2012.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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