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INMOBILIARIO

Ampliación de la ejecución con nuevas cuotas de gastos comunes

Por Miguel A. Moreno Ramos

Abogado ICAM.

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Tomando como punto de partida el interesante artículo publicado por el compañero D. Antonio Alberto Pérez Ureña titulado “¿Es posible acumular nuevas cuotas de gastos comunes en la fase de ejecución posterior al proceso monitorio?” y con la intención de profundizar en el tema con otra perspectiva, dejo a continuación las siguientes reflexiones hacia un destino antagónico al ofrecido en aquél. Esto es, con una conclusión favorecedora a la ampliación de la ejecución con nuevas cuotas de gastos comunes producidas durante la sustanciación del proceso monitorio y de su ejecución.

La primera cuestión, por orden de importancia, que conviene atajar es la alusión, por parte de las resoluciones contrarias a la ampliación, a la posible inconstitucionalidad de la medida por vulneración del derecho de defensa. El derecho del deudor a oponerse a las cuotas, ya en su cuantía, ya en su concepto u origen, no se ve afectado en absoluto porque se acepte la validez de lo dispuesto en el art. 578.1 LEC -EDL 2000/77463- para este tipo de procesos y se permita la ampliación de la ejecución por nuevas cuotas devengadas con posterioridad a la certificación de deuda que dio origen al monitorio, siempre y cuando, obviamente, venga sostenida la ampliación con una nueva certificación aprobada en junta de propietarios, por cuanto no podemos olvidar que no puede constituirse el proceso monitorio regulado en el art. 21 LPH -EDL 1960/55- como una prórroga que permita la impugnación, directa o indirecta, de los acuerdos que se están ejecutando, pues para ello debió el deudor utilizar el cauce procesal oportuno que le proporciona el art. 18 LPH -EDL 1960/55- en los plazos recogidos en su apartado tercero (3 meses o un año según los supuestos). Si a ello añadimos que su apartado segundo impone la obligación, como requisito de procedibilidad, de estar al corriente de pago en la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, en una suerte del principio solve et repete, para tener la legitimación oportuna en la impugnación, resulta que la ampliación de la ejecución por las nuevas cuotas vencidas no deja al deudor en absoluto indefenso, pues el comunero afectado puede haber hecho o hacer, si aún está en plazo, uso de su derecho a la impugnación de la junta que las aprueba. No con ello se está convirtiendo en título ejecutivo la certificación de deuda –que no lo es-como postulan algunas resoluciones, sino que se estaría respetando la condición de ejecutables que los acuerdos de la Junta poseen, tal y como proclama el apartado cuarto del art. 18 LPH -EDL 1960/55-, aún tras su impugnación salvo que el Juez disponga lo contrario cautelarmente. A sensu contrario, si por la vía de la conversión en declarativo de un inicial proceso monitorio, a través de la oposición a éste, se permite al deudor la impugnación extemporánea de acuerdos no impugnados el proceso se pervierte, por vulneración de los plazos y requisitos recogidos en el mentado art. 18 LPH -EDL 1960/55-.

Conclusión: no existe por la utilización del art. 578.1 LEC -EDL 2000/77463- para la ampliación de la ejecución en este tipo de procesos la vulneración del derecho de defensa del deudor, que mantiene su cauce para ejercitar el mismo, de igual modo que no se produce indefensión por la ampliación de la ejecución en una obligación sostenida con varias letras de cambio, cheques o pagarés con los requisitos de la Ley Cambiaria y del Cheque, a pesar de que dichas herramientas tampoco tengan ya fuerza ejecutiva per se, ex art. 517 LEC -EDL 2000/77463-, salvo en el caso de no pagar ni oponerse el deudor.

Para que se entienda adecuadamente el paralelismo realizado abordaré después el concepto de “misma obligación” en la tercera de las cuestiones que quiero analizar. Pero antes interesa atajar una segunda cuestión, como es el argumento esgrimido sobre la supresión legislativa de la posibilidad que ahora analizamos –la de la ampliación de la ejecución con nuevas cuotas de gastos comunes-, porque antes la contemplaba el número 11 del art.21 LPH -EDL 1960/55- y la redacción de dicho precepto tras la promulgación de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 de 7 de enero -EDL 2000/77463- la eliminó. Esa nueva redacción vino dada por la disposición final primera, apartado segundo, que modificó el art. 21 LPH -EDL 1960/55-. Entiendo que no es forzar en absoluto la intención del legislador sostener que no trató de anular la posibilidad que ofrecía aquel apartado 11, sino mantenerla, con una técnica legislativa similar pero evitando reiteraciones que ya se hacían innecesarias, por cuanto ahora en un Libro dedicado expresamente a las ejecuciones forzosas, el Tercero, y en su Titulo IV, De las Ejecuciones Dinerarias, ya se acogía una solución análoga, de un modo global. Lamento disentir de aquella posición que busca una solución expresa de autorización a la comentada ampliación de ejecuciones en el Título III del Libro IV dedicado a los procesos especiales, por cuanto la propia ejecución de estos procesos especiales se remite a lo globalmente dispuesto para las de sentencias judiciales (Libro III) en el apartado segundo del art. 816 LEC -EDL 2000/77463-. ¿Por qué se necesita una mención expresa en el Libro IV para aceptar la pretendida ampliación de la ejecución proveniente de un monitorio de reclamación de cuotas de comunidad y no para admitir cualquier otro aspecto de la ejecución en el mismo proceso especial?. Ubi lex non dintiguit nec nos distinguere debemus.

Posiciones encontradas y análogamente restrictivas utilizando argumentos similares podemos hallarlas, también en este ámbito de las reclamaciones de cuotas de comunidades a sus comuneros, por ejemplo en cuanto a la admisibilidad o inadmisibilidad de la acumulación subjetiva de acciones. Sin embargo, en esta cuestión parece que el peso de la posición favorecedora a su admisión está ya decantando la balanza ostensiblemente.

Ahora sí, en tercer lugar como se había avanzado, acudiendo a la enunciación literal del precepto de discutida aplicación nos detendremos en el concepto “misma obligación” que parece ser el germen de la controversia. Así el art. 578 LEC -EDL 2000/77463- dispone “si, despachada ejecución por deuda de una cantidad líquida, venciera algún plazo de la misma obligación en cuya virtud se procede, o la obligación en su totalidad, se entenderá ampliada la ejecución por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos de principal e intereses, si lo pidiere así el actor y sin necesidad de retrotraer el procedimiento”.

La pregunta fundamental para despejar la incógnita es ¿cuál es la obligación de la que procede la ejecución en el asunto ahora debatido?.

La respuesta adjetiva la facilita el art. 812 LEC -EDL 2000/77463-: “deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible cuando se acredite mediante certificación de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidad de propietarios de inmuebles urbanos”.

La respuesta sustantiva la encontramos en el art. 9.1, letras e) y f): -EDL 1960/55- Son obligaciones de cada propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir, reseña el mismo precepto, tienen la condición de preferentes. La obligación formal es la de contribuir y se trata de una obligación con carácter permanente, que se manifiesta mediante tracto sucesivo, con los plazos que los Estatutos o la Junta de Propietarios determinen. El art. 578.1 -EDL 2000/77463-, no veta las obligaciones de carácter sucesivo ni realiza limitación temporal alguna en el cumplimiento de aquéllas, que bien pueden responder a períodos de muy larga duración en según qué ocasiones. La obligación nace y se mantiene como la misma obligación mientras dure la condición de propietario.

En lo que sí muestro mi absoluta conformidad con aquellas tesis que ahora pongo en cuestión es en la inaplicabilidad del art. 220 LEC -EDL 2000/77463- que regula las condenas de futuro, por cuánto referidas a procesos distintos, los declarativos, regulados en un Libro también distinto, el II, no resultan siquiera por analogía asimilables a este proceso especial monitorio.

En todo momento, pero aún más en la situación actual, debiera perseguirse con denuedo la realización del concepto de economía procesal, alejándonos de soluciones interpretativas que provoquen redundantes trámites procesales y encarezcan y ralenticen el funcionamiento de la denostada administración de justicia, aunque vigilando siempre y por supuesto el reconocimiento de los derechos de cada una de las partes procesales. En el asunto que nos ocupa hoy, el “bien jurídico protegido” debe ser el cumplimiento de las obligaciones, y a ser posible en un tiempo adecuado. El pacto por la justicia debe comenzar por predicarse entre todos y cada uno de sus operadores.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de octubre de 2013.

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