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El Derecho

¿La "entrega de llaves" limita la responsabilidad del deudor al valor de inmueble hipotecado?

Por Fernando López Orozco

Abogado del despacho Orozco Abogados

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Comentarios sobre el auto 111/201º de la Sección 2ª de la AP de Navarra, (Rollo Civil 74/2010)

1. Síntesis

Adelanto que a pesar de algunas informaciones periodísticas, no encuentro que la decisión judicial asuma que "la entrega de las llaves" (en su expresión periodística) limite la responsabilidad del deudor al valor del inmueble "entregado" (léase adjudicado), o que se niegue que un deudor debe abonar toda la deuda, respondiendo con todos sus bienes, presentes y futuros. Sin embargo, en trance de determinar si existe un resto de deuda por la que proseguir la ejecución, tras la adjudicación del inmueble al acreedor ejecutante, el auto no utilizará el valor de adjudicación previsto en el articulo 671 LEC (que faculta al acreedor ejecutante a adjudicarse el inmueble por el 50% de la tasación en caso de que la subasta quede desierta) y optará por aplicar íntegro el valor de tasación inicial. Sólo porque en éste caso, éste último valor es superior a la deuda reclamada, se declara no haber lugar a continuar la ejecución. No se limita la responsabilidad del deudor por la "entrega" del inmueble.

La cuestión radica en cómo se valora el inmueble a efectos de cancelar la deuda reclamada. El auto es parco en sus razonamientos técnico-interpretativos y se aventura en consideraciones sobre intranquilidad moral o realidad social referidas a las prácticas de la comunidad financiera y su efecto sobre la pérdida de valor de los pisos. Estas consideraciones han provocado una viva polémica y probablemente, explican algunas de las conclusiones que aparecen en los medios.

La doctrina en cuestión ha sido contradicha por otra resolución inmediatamente posterior de otra sección de la misma Audiencia Provincial que mantendrá un criterio radicalmente diferente. Sin embargo, un Juzgado de Barcelona, en una resolución muy reciente, incidirá en la línea abierta por la decisión que comentamos, con el argumento de que el banco mantenía en su contabilidad el piso por el 100% del valor de tasación inicial. Y es que, aunque la decisión que comentamos no sea trasunto de la información periodística, abre cuestiones legales de indudable calado. Pone de relieve la discordancia entre el 671 LEC y la realidad e invita a analizar si ese valor de adjudicación tiene necesariamente que ser tratado como definitivo, en una consideración global del ordenamiento.

Volvamos al Auto de la audiencia de Navarra y veamos los detalles.

2. El supuesto de hecho se sitúa en un procedimiento de ejecución en el que la subasta ha quedado desierta y el Banco ejecutante opta por adjudicarse el inmueble por 50% del valor de la tasación inicial, según le faculta el articulo 671 LEC.

3. De ahí surge la discrepancia que da lugar al Auto. El Banco teniendo en cuenta que el valor de adjudicación previsto en tal precepto - 50% del valor inicial de tasación – no alcanza para cubrir el total de lo reclamado, solicita proseguir la ejecución por la diferencia. Lógicamente está asumiendo que el referido valor de adjudicación es el valor del piso según la LEC y el único que debe computarse a estos efectos. Por su parte, el Auto rechaza continuar la ejecución (salvo para liquidar intereses y fijar costas) confirmando la decisión de instancia, al entender que el valor inicial de tasación es superior a la deuda pendiente.

Nótese que el Auto no se refiere expresamente al 671 LEC, ni aporta razonamiento directo sobre porqué no aplica el "50% del valor de la tasación inicial" como valor del piso, y apenas apunta que utiliza el "valor inicial de tasación", a efectos de determinar si ha lugar o no a continuar la ejecución, porque no dispone de otro valor en autos. Tal es el planteamiento, que el Banco intenta reaccionar aportando una nueva tasación junto con su recurso de apelación, intento rechazado por la Sala, presumiblemente por extemporáneo, aunque este aspecto tampoco se desarrolla el Auto por reemitirse a una decisión anterior.

4. Por terminar de referir el contenido del Auto, hay que señalar que el Banco se opuso a que se utilizara el "valor inicial de tasación" argumentando que el piso había perdido valor en el mercado. Frente a ello, la resolución judicial, además de apelar a que no existe otro valor alternativo en autos, argumentará, de una parte, que dicho valor de tasación es el pactado por el banco y el prestatario al constituirse la hipoteca (argumento de alcance reducido porque este valor inicial, siempre pactado, es desconocido sin problema alguno si la subasta no queda desierta), y en segundo lugar, que si el valor del inmueble ha disminuido, es notorio que ha sido como consecuencia de la crisis económica a la que no es ajena la comunidad financiera a la que pertenece el acreedor ejecutante. La Sala, sin perjuicio de declarar la inexistencia de abuso de derecho por parte del Banco, se siente obligada a incluir alguna reflexión sobre lo "moralmente intranquilizador" que resulta que el deudor quede perjudicado por las prácticas de la comunidad financiera a la que pertenece el acreedor, y sobre la necesidad de atender jurídicamente a la "realidad social" para buscar soluciones.

En todo caso, el Auto no limita la responsabilidad del deudor al valor del inmueble y, sólo circunstancialmente y porque la deuda en este caso es inferior al valor de tasación inicial (valor que se asume por que se dice no disponer de otro) es por lo que se declara no "haber lugar a proseguir la ejecución" por una diferencia que, según tales parámetros, no existiría.

A efectos de claridad en el análisis legal, el auto (a) inaplica el valor de adjudicación predeterminado en el articulo 671 LEC a efectos de fijar si queda deuda pendiente para proseguir la ejecución, y (b) opta por aplicar a estos efectos el valor de tasación inicial de inmueble que figura en la constitución de la hipoteca como valor de tasación acordado por las partes para la subasta, por no existir otro en autos. Tema distinto y separable, a efectos de análisis, es la fundamentación que ensaya la resolución judicial para alcanzar su conclusión.

5. Hasta aquí las referencias al contenido del Auto y las cuestiones que plantea su análisis legal. Veamos lo que puede extraerse de la decisión judicial en relación con cada una de tales "questio iuris".

Sobre la primera cuestión, inaplicación del valor de adjudicación previsto expresamente en el artículo 671 LEC, el auto, ni hace referencia expresa al precepto, ni expone un razonamiento que nos permita identificar qué razones haya podido considerar para no aplicarlo. No tiene sentido especular, pero parece que sobre el auto planea que la pérdida de valor del inmueble es de alguna forma responsabilidad de la comunidad financiera a la que pertenece el ejecutante, por lo que en consideración a la realidad social, y no disponiendo de otro valor, según esta tesis, el auto habría tenido que acudir al valor de tasación inicial. Se establece algún tipo de ecuación entre "pérdida de valor"- "responsabilidad del ejecutante que se adjudica el bien" - "realidad social" - "uso del valor de tasación inicial". En mi opinión tal ecuación no representa un razonamiento jurídico.

En primer lugar, la mera pérdida de valor en relación con la tasación inicial o la que tiene lugar dentro del apremio, es un efecto normal y aceptado en la regulación legal de la vía de apremio.

En segundo lugar, si concurriera responsabilidad del acreedor-ejecutante en la pérdida de valor de inmueble, la solución recorrería caminos distintos (reclamación de responsabilidad si se cumplen los requisitos necesarios y en el procedimiento correspondiente), pero tal hecho, por sí mismo, no justifica que se inaplique a efectos de cancelar la deuda el valor que resulte de la subasta, y, si ésta quedara desierta y el ejecutante opta por ello, el valor de adjudicación previsto en el articulo 671 LEC.

En tercer lugar, menos justificado todavía parece el que, so pretexto de acudir a la realidad social a efectos de cancelar deuda (todo o parte), se utilice un valor ficticio, reconocido en el propio auto como valor que ya no se corresponde con la realidad, (se asume que el inmueble ha perdido valor por las prácticas de la comunidad financiera).

En cuarto lugar, tener en cuenta la realidad social al interpretar y aplicar las normas, no es una opción, es un mandato recogido en el artículo 3 del Código Civil con efectos transversales para todo el ordenamiento. Toda norma tiene una finalidad y expresa un mandato de organización social, hasta cierto punto objetivable a través de las reglas de la hermenéutica jurídica. Y asimismo, toda norma está referida a - y es formulada según - cierta realidad social existente en el momento en que ve la luz Por lo tanto, si dicha realidad social se altera, este cambio debe tenerse en cuenta para preservar el "espíritu y finalidad" originales y el mandato organizativo primigenio, pero ello no autoriza elegir otra norma que parezca más "justa", cuando cambian las realidades sociales. La "equidad" en nuestro sistema tiene un papel distinto y más limitado.

Por último, la norma prevista en el articulo 671 LEC, no presenta dificultades aparentes en su literalidad, y la posibilidad de que los acreedores ejecutantes se adjudiquen los inmuebles por valores inferiores según ciertos módulos referidos al valor de tasación tiene honda raigambre, (véase ya la legislación del XIX, LEC 1881 y Ley Hipotecaria) y cuenta con amplio respaldo en la práctica. Inaplicar un mandato con tal apariencia y aval requiere una justificación interpretativa relevante.

En relación con el segunda "questio iuris", la razón para acudir al valor inicial de tasación, la resolución apunta, por dos veces, que no dispone de otro valor en los autos. En todo caso, aparece como una consecuencia procesal de otra decisión: haber inaplicado el valor de adjudicación del articulo 671 LEC, y siendo una mera consecuencia de lo inexplicado, poco aporta también en relación con la justificación de su idoneidad. Ya he apuntado la disonancia de la conclusión, ya que si se inaplica el valor de 671 LEC por entrar de alguna forma en conflicto con la realidad social, al final se acaba aplicando un valor ficticio y contrario a la realidad – pérdida de valor del inmueble - que el propio auto declara.

6. Ante la dificultad de profundizar en una fundamentación escasamente explicada y aparentemente discordante con los principios usuales de interpretación, pienso que es mejor plantear directamente la cuestión nuclear que no parece otra sino determinar si el valor de adjudicación previsto en el artículo 671 LEC debe considerarse o no como definitivo a efectos de fijar el importe de deuda que debe entenderse saldado con la adjudicación del inmueble.

7. Este punto de vista incorpora al debate otras cuestiones de cierto interés, no relacionadas con una difusa responsabilidad de una comunidad financiera o un cambio de realidad social, sino con los principios generales de nuestro derecho y las normas constitucionales que amparan el ordenamiento que los desarrolla. Si se comparte el principio de que la deuda debe ser abonada de forma íntegra, respondiendo el deudor con todos sus bienes presentes y futuros, también existe consenso en que nadie tiene que pagar dos veces una deuda, todo o en parte, a su acreedor.

Si existe diferencia positiva entre el valor real del inmueble y el "50% de la tasación inicial" previsto en el 671LEC, es evidente que con la adjudicación del piso se transfiere al acreedor un mayor valor económico real, y puede sostenerse que si éste exceso de valor no se tuviera en cuenta para saldar la parte de deuda correspondiente, esa parte de la deuda, económicamente se abona por duplicado y el banco ejecutante cobra dos veces.

La misma discordancia, esta vez en perjuicio del acreedor, se produce si existe diferencia negativa entre el valor real del piso, y el valor de la tasación inicial (lo que argumentaba el Banco) ya que en este caso, si se computa pago todo el valor de tasación inicial y dicho valor es superior al valor real del inmueble en el momento de la ejecución, el resultado es que el deudor deja de pagar parte de la deuda.

Podría plantearse, si alguna o ambas consecuencias – que el banco cobre de menos o el deudor abone dos veces parte de la deuda – son consecuencia necesaria e inevitable del artículo 671 LEC y del Ordenamiento Jurídico como un todo, juicio de constitucionalidad incluido, en otras palabras, si tales efectos están previstos y son aceptados por el ordenamiento.

En un segundo momento habría que determinar de qué forma pueden ejercitarse los derechos procesalmente, ya mediante las estrechas vías previstas en el procedimiento de ejecución en la LEC 2000, o en otro procedimiento posterior al de ejecución.

8. Si se estima que el 671 LEC determina con carácter definitivo del valor del inmueble adjudicado, a todos los efectos, la polémica acaba sin haber comenzado el debate. Entonces, la cuestión se sitúa en el plano crítico sobre si conviene o no reformar la legislación y las razones de una y otra posición. La literalidad del artículo 671 LEC, los antecedentes legislativos y la práctica habitual aparentemente avalarían esta solución. Las adjudicaciones por valores que no resultan de una oferta en una subasta, sino por referencia a valores iniciales de tasación, son parte normal del sistema y como fueron recogidas en los códigos del XIX.

Sin embargo, ni el contexto legal ni el fáctico actuales pueden considerarse mera continuación de los anteriores, y quedan pendientes algunas cuestiones que constituyen una cierta novedad y las que me referiré más adelante.

9. Como mera hipótesis, en este momento del debate, el mandato del artículo 671 LEC puede entenderse como una forma de fijar el valor definitivo del inmueble, pero asumiendo que la norma debe aplicarse en función de una nueva realidad social, porque la aplicación sin más en las actuales circunstancias es injusta o moralmente condenable por la conducta del acreedor. En mi opinión esta posibilidad tiene dificultades de viabilidad y carece de articulación jurídica, no sólo por el propio tenor literal del artículo 671 LEC y demás argumentos antes apuntados, sino porque la realidad social es un criterio interpretativo y su alteración, no constituye una oportunidad para buscar libremente otro criterio que el interprete entienda subjetivamente más justo.

10. La tercera posibilidad, igualmente asumida como mera hipótesis de análisis, supone entender que el articulo 671 LEC, es una norma que establece un valor a los efectos exclusivos de protección del crédito, para evitar repetir subastas o alargar vías de apremio, sin permitir la posibilidad de debatir el valor real del piso o fijarlo de forma alternativa en el propio procedimiento de ejecución, pero también sin abordar definitivamente la cuestión de si la deuda ha sido o no cancelada por un cierto importe o en su totalidad. La declaración, de "no ha lugar a proseguir la ejecución", estaría referida a ese procedimiento de ejecución, pero no precluiría otras vías o debates procesales autorizados en el ordenamiento.

Los principios generales del ordenamiento, fuente de derecho articulo 1º del Código Civil, la protección constitucional de la propiedad o el derecho a que las resoluciones judiciales se cumplan en sus propios términos, sin ampliar la responsabilidad de ejecutado, sancionarían negativamente una interpretación cuya consecuencia consistiera en la obligación de abonar una deuda, o parte de una deuda, por duplicado. Todo el proceso de ejecución y la vía de apremio, existen, y por lo tanto reciben como finalidad, evitar que el acreedor - pacto de lex commisoria – haga suyo el inmueble por valores en perjuicio del deudor. Según esta aproximación, la norma del 671 LEC debería integrarse con otras normas del ordenamiento para dejar ver su alcance y finalidad, incluyendo el alcance matizado que tienen las resoluciones dictadas en juicios ejecutivos por lo que a la cosa juzgada se refiere, y la posibilidad de plantear en declarativos posteriores el debate de aquellas cuestiones cuya contradicción está vedada en la arquitectura legal del procedimiento de ejecución de la LEC, como se dispone con carácter general para las causas de oposición, los artículos 564 y 698 de la LEC.

Disputas sobre enriquecimientos injustos y procedimientos de ejecución, por no tener efectos de cosa juzgada, no son habituales pero tampoco inauditas. Mutas mutandi, cabe citar, una sentencia 27 de Junio de 1927, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que declarando nulo el juicio ejecutivo y el remate subsiguiente, establecerá que los derechos del ejecutante, ejecutado y del postor deben entenderse subordinados (relacionados) para que sin que el postor se perjudique en el precio de remate, en los gastos del mismo, y en el derecho licito a la transmisión de la finca, sin embargo abone la mayor diferencia que hubiese obtenido con la venta de la finca, para que no puedan enriquecerse en detrimento de los ejecutados, con un acto luego declarado nulo. Es decir, en el declarativo posterior se tiene en cuenta el valor real del piso en el mercado.

Incluso, si esto no resultara posible a nivel de ley formal, podría plantearse el juicio de constitucionalidad de una norma o de una interpretación que conllevara sancionar el abono de una deuda por duplicado. Razones de preterición de la arbitrariedad a las que se someten también las leyes formales, o el derecho al cumplimiento y ejecución de la sentencia, podrían justificar no considerar aceptable por el ordenamiento que una norma de ejecución, es decir, supeditada al cumplimiento estricto de una obligación previa, sancionada judicialmente, en la práctica ampliase la responsabilidad deudor, incrementase la deuda real y le obligara a abonarla por duplicado. El derecho de ejecución de las resoluciones judiciales tiene configuración legal, pero requiere el respeto a su núcleo esencial e indisponible.

11. Con todo debe señalarse que aunque se compartiera un punto de partida, por entender que el mandato del articulo 671 LEC no cierra la cuestión, lo que se abre es un nuevo escenario de debate, ya que se dirá que si el precio de mercado no se ha podido determinar por quedar desierta la subasta (supuesto que dispara la posibilidad de una adjudicación por el 50% tasación inicial) cualquier otra forma para determinarlo sería igual de artificial o que esa cuestión es la que ha querido resolver el 671 LEC en el sentido de fijarlo en el 50% del valor de tasación.

Desde el otro lado, se podrá argumentar que una subasta desierta no refleja el precio o valor del piso especialmente en las condiciones en las se han diseñado legalmente en la LEC 2000 para "reforzar la protección al crédito" es decir para atender a una rápida ejecución (depósitos previos 30% para participar; única subasta), normas que se han ido separando progresivamente de sus antecedentes históricos (me refiero a las sucesivas y progresivas correcciones legislativas en la LEC, para acelerar el trámite e intentar evitar interferencias de profesionales de las subastas).

Además, ese divorcio con los antecedentes legislativos e históricos, sería particularmente grave en nuestros días en los que con motivo de la crisis financiera, existe una imposibilidad práctica para la generalidad de los particulares de acceder al crédito hipotecario, es decir, las circunstancias reales de acceso al mercado inmobiliario, también en sede de susbastas, son radicalmente diferentes e inimaginables en 2000 cuando la LEC abre los ojos. Se diría, que si los inmuebles se ofrecieran en venta por una agencia por valores incluso superiores al 50% de su valor de tasación, lo más probable es que se venderían si se dispusiera de un acceso normal al mercado hipotecario. De nuevo la realidad social, aunque en ésta caso por razones y con fundamento radicalmente distintos a los aludidos en el auto que comentábamos. La fijación de modulo predeterminado en el 671 LEC, era con toda probabilidad expresión de una mandato organizativo que no contemplara subastas desiertas en un mercado inmobiliario bloqueado por falta de financiación hipotecaría, y no pretendía amparar legalmente un enriquecimiento injusto sistemático en favor del ejecutante, ni la necesidad para deudor de abonar dos veces, al menos, una parte de la deuda.

12. La posibilidad de utilizar un tercer valor, además de una conclusión de partida sobre la polémica anterior, requiere plantearse cuál sería la vía procesal adecuada para introducirlo o plantearlo.

El procedimiento de apremio en LEC 2000 contempla que se utilice el valor de tasación que se fije en el procedimiento o el pactado por las partes antes o después de iniciado. Lógicamente los bancos pueden incorporar en las escrituras un pacto por el que el valor de tasación a efectos de subasta se determine en el propio procedimiento. Pero esta solución, que retrasa y encarece el procedimiento y tiene efectos a futuro.

Es posible pensar en plantear la cuestión en un recurso de reposición, incidente de nulidad u otras vias previstas en la arquitectural legal del procedimiento de ejecución en la LEC 2000, pero teniendo en cuenta el mandado directo del articulo 671 LEC y el espíritu general de evitar todo incidente dilatorio dentro del mismo, parece más plausible que si el punto puede abrirse a debate, éste tenga lugar, en un declarativo posterior, con todos los inconvenientes que ello puede plantear.

Esta línea partida reposaría en que las decisiones que tienen lugar en los procedimientos de ejecución tienen un alcance modulado a efectos de ser considerados "cosa juzgada", de forma que las cuestiones que no cabe plantear dentro de las mismas pueden serlo en procedimientos declarativos posteriores, tal y como prevén para las causas de oposición, los artículos 564 y 698 de la LEC.

13. Desde una perspectiva muy diferente, otra reflexión podría encaminarse, ahora "ex lege ferenda", hacía la previsión de algún cambio legal, enfocado a que el deudor tuviera la facultad de alegar que el inmueble tiene valor superior y pusiera de manifiesto una situación de "iliquidez" inmediata (por no existir mercado en condiciones reales y dar lugar a subastas desiertas o con pujas insuficientes) y se le otorgara, en tal caso, un plazo de liquidación y en consecuencia no tener que malbaratar los bienes a al 50% de su valor, concediendo un plazo de 5 años para realizarlo a precios de mercado. Se trata de reconocer que no sólo las empresas tienen derecho a ser protegidas en situaciones transitorias de iliquidez.

El inmueble podría estar alquilado en administración, sin que dependa sólo de que así lo desee el acreedor ejecutante, para ir liquidando parcialmente la deuda, o, en otra derivada social, la familia que estuviera habitando el piso podría permanecer, a cuenta del mayor valor residual (alquiler imputado a sobreprecio) sin perder su vivienda, y con facultar de enervar la liquidación de la vivienda, en unas circunstancias predeterminadas, a aprobar por el Juez.

Los jueces y tribunales se deben a la difícil tarea de hallar el derecho y pronunciarse sobre cómo ha de aplicarse el ordenamiento a un caso concreto con la premura de los tiempos procesales y la carga de trabajo ya muy desbordada. Los medios de comunicación han expresado un sentimiento social sobre una normativa que se percibe desviada. Para el derecho, no cabe sino un proceso de reflexión, no sólo técnica, también decantada por la experiencia; Este comentario, es obvio decirlo, sólo pretende, con la urgencia que ha sido requerido, apuntar algunos de los temas y perspectivas para el debate que se abre ahora.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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