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CIVIL

Legitimación activa del copropietario en el ejercicio de la acción judicial en beneficio de la comunidad. Evolución jurisprudencial

Por Domingo Salvatierra Ossorio

Magistrado de la Audiencia Provincial de Alicante

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I. Introducción

La Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes, y su Ley reguladora pretende configurar o ajustar esa forma de goce mediante determinadas reglas, para conseguir una pacífica coexistencia entre copropietarios cuyas relaciones de vecindad son susceptibles de conflicto por la interconexión existente por razón de la cosa, estableciendo los derechos que en el régimen de propiedad dispuesto en el art. 396 CC -EDL1889/1-, corresponden al dueño de cada piso o local, que son, en síntesis, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad del resto de la finca, así como de los elementos o servicios generales (STS de 1 febrero 2007 -EDJ 2007/3987-), y como ponía de relieve D. Ignacio Sierra Gil de la Cuesta en Comentario del Código Civil, de esta institución jurídica de naturaleza compleja (STS de 10 mayo 1965) surgen una trama de derechos y obligaciones que hacen imprescindible –ante la imposibilidad de que pudiera operar como una comunidad de bienes ordinaria habida cuenta de la "propiedad separada" que caracteriza a la propiedad horizontal según el art. 396 CC– que aunque sin personalidad jurídica, sea considerada como un ente de proyección propia, que si bien no puede operar si no es a través de su representante en juicio o fuera de él, como es el presidente, tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurídicas (STS de 14 mayo 1992 -EDJ 1992/4758-).

Tradicionalmente, ha constituido doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo la que establece que el Presidente de la Comunidad de Propietarios, en la representación orgánica que deriva de lo dispuesto en el art. 13,3 LPH -EDL 1960/55-, está facultado para defender en juicio los intereses comunitarios, constituyendo también criterio uniforme de la jurisprudencia otorgar legitimación activa al comunero y copropietario para ejercer las acciones en beneficio o defensa de la Comunidad de Propietarios, aún sin consentimiento expreso de la misma, con fundamento en lo dispuesto en el art. 394 CC -EDL 1889/1-, con la excepción del ejercicio de la acción de cesación prevista en el art. 7,2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que como apuntaba D. Vicente Magro Servet, en su artículo doctrinal sobre el ejercicio de la prostitución como actividad incluida en el art. 7,2 LPH (El derecho, núm. 75-junio 2007 -EDB 2007/32698-) "que la Ley exija ése requisito para el requisito de procedibilidad resulta lógico, pues los efectos de la acción de cesación pueden ser devastadores para el infractor, que puede llegar a verse privado del uso de la vivienda o local hasta un máximo de tres años, y si el infractor no es el propietario, la acción puede determinar la extinción definitiva de todos los derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, y ello es así porque se trata de un procedimiento muy específico dirigido contra aquellos que desarrollen actividades prohibidas en los estatutos dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y para la que es requisito indispensable también el previo requerimiento fehaciente al infractor para que cese inmediatamente en aquellas actividades bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes".

Como decíamos, la Sala de lo Civil ha tratado ampliamente la cuestión relativa a la legitimación activa del copropietario en el ejercicio de la acción judicial en beneficio de la comunidad, y ya en el año 1970 (STS de 28 abril) declaraba que los propietarios de pisos en régimen de propiedad horizontal, bien en conjunto o aisladamente, podían ejercitar toda clase de acciones pertinentes en defensa de sus derechos, tanto en relación con su propiedad exclusiva, como respecto a los elementos comunes, pues se consideraba que el hecho de que se conceda la representación en juicio y fuera de él al Presidente de la Comunidad, no vedaba la posibilidad de que cualquier comunero pudiera ejercitar acciones contra otro respecto a los elementos comunes, partiendo de la circunstancia que de ellos puede disfrutar cada comunero, y sería una merma a su derecho si no pudiese ejercitar acción alguna en defensa de derecho ínsito en el título, y establecía como doctrina legal inconcusa (STS de 3 febrero 1983 -EDJ 1983/710-) que atendiendo a la naturaleza de la comunidad de bienes, tal como aparece de la normativa contenida en los arts. 392 y ss. CC -EDL 1889/1-, que cualquiera de los comuneros podía comparecer en juicio en asuntos que afectaren a la comunidad, ya para ejecutarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros sin que le perjudique la adversa o contraria, siempre que los comuneros no hayan consentido el juicio aunque no hubieren litigado (STS de 12 octubre 1908 y 3 febrero 1961), doctrina que se consideraba aplicable a la comunidad existente entre los propietarios de un edificio por pisos o locales –regulada por la LPH de 21 julio 1960 (EDL 1960/55)– sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes necesarios para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas, pues se consideraba entonces que el hecho de que el art. 12 de dicha Ley especial confiara al presidente de la comunidad la representación de ésta en juicio, no era impeditivo para que cada propietario pudiera ejercitar las acciones pertinentes para defender, en caso de pasividad, e incluso en el de oposición del Presidente y del resto de los partícipes, el interés que ha de estar jurídicamente protegido, en su participación indivisa en los elementos comunes y es lógico que así sea, ya que el disfrute de lo que le es privativo, requiere necesariamente la utilización de los elementos comunes y si no se concediera acción a cada condueño para impugnar los actos realizados por uno de ellos, sin la previa obtención del consentimiento de los otros, se convertiría en ilusorio el derecho obstativo que a cada uno concede la mencionada norma, considerando indiferente (STS de 7 diciembre 1987 -EDJ 1987/9055-) que el Presidente de la comunidad estuviera o no facultado para el ejercicio de la acción, ya que como simple copropietario podía, igualmente, ejercitarla y era evidente que si actuaba en nombre de la Comunidad, actuaba, también, en el suyo propio como comunero.

Incluso se llegaba a establecer como doctrina (STS de 21 junio 1989 -EDJ 1989/6328-) que no se daba falta de legitimación en el actor aunque no se hubiera hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actuaba en nombre de la comunidad y en interés de la misma, ni tampoco (STS de 8 julio 1997 -EDJ 1997/5056-) por el hecho de que se hubiese facultado a la Junta rectora de la Comunidad, pues ello no se consideraba más que una legitimación concurrente con la del comunero, que no la anulaba ni absorbía, pues se entendía que si los comuneros careciesen de acción, es claro que no podían facultar a la Junta para hacer lo que ninguno de los componentes de la Comunidad podría por sí mismo, y de la misma manera que cuando el poderdante faculta al apoderado para realizar determinados actos no implica que ya no tenga capacidad de obrar respecto a los mismos, se había de entender que los comuneros no sufrían tal privación por facultar a la Junta Rectora, sin que se considerara preciso (STS 15 julio 1992 -EDJ 1992/7898-) que los copropietarios sometieran, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondieran, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establecía así y no podía imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio podía seguirse a la comunidad de que se entablara un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios, y sin necesidad del previo acuerdo de la Junta (STS de 24 febrero 2006 -EDJ 2006/15998-).

En definitiva, y recordando lo que exponía Carmen González Carrasco, (Tutela judicial efectiva del propietario en la reclamaciones de terceros frente a la Comunidad), "la aplicación a la propiedad horizontal de la doctrina jurisprudencial de la legitimación individual del comunero en beneficio de la comunidad supone la aceptación de un mecanismo por el cual el comunero hace valer derechos propios ante la pasividad o la oposición a los órganos de aquella. Su admisibilidad por parte del Tribunal Supremo en el ámbito de la propiedad horizontal, en el que la Ley ha previsto la existencia de un órgano cuya función es representar el interés de la comunidad, constituye un claro ejemplo de cómo el derecho a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legítimos reconocido en el art. 24 CE -EDL 1978/3879-, no puede serle negado a su titular por la existencia de un entramado organizativo encargado de la gestión y administración de dichos intereses. Así las cosas, en el ámbito de la organización prevista por la LPH -EDL 1960/55- ha de mantenerse que los copropietarios pueden ejercitar sus derechos al margen de la representación del Presidente, bien porque se trate de derechos no colectivizados, bien porque, ante la pasividad u oposición de los órganos en el ámbito de los derechos colectivizados, al propietario le corresponda defender su interés legítimo y resistente a la organización prevista por la Ley, pero no en beneficio de la Comunidad (...) pasando el reconocimiento de la legitimación del copropietario en defensa de los elementos comunes de ser considerada una medida excepcional de protección del propietario a constituir el fundamento mismo de la representación orgánica prevista por la LPH, ya que –siendo el Presidente propietario de uno de los pisos era copropietario de los elementos comunes, y cualquier copropietario puede ejercitar las acciones pertinentes en beneficio de la comunidad (SSTS 22 abril 1981, 25 noviembre 1983 y 28 marzo 1985 -EDJ 1985/7258-)", doctrina que sin duda sufrirá ciertos cambios, a tenor de lo declarado por la Sala Primera del Tribunal Supremo, en Sentencia de 14 mayo 2007 -EDJ 2007/36061-, ratificada por la dictada el 30 diciembre 2009 -EDJ 2009/299937-.

II. El art. 7,6 LEC -EDL 2000/77463- y la STS, Sala Primera, de lo Civil, de 14 mayo 2007 -EDJ 2007/36061-

El derecho a la acción es un derecho de tipo prestacional, de configuración legal, que en el proceso civil se encuentra transido por el principio dispositivo, y que está subordinado a la titularidad de un derecho subjetivo o de un interés legítimo, objetos de la protección jurisdiccional. Apunta así hacia la necesaria legitimación del sujeto en el concreto proceso que se pretende, entendida tal legitimación como la singular posición que ostenta respecto de su objeto, la pretensión actuada. En el orden civil ocurre, sin embargo, que en determinados casos no coincide el titular del derecho sustantivo ejercitado con la parte que actúa la pretensión en la litis, dando lugar a diferentes supuestos de legitimación por sustitución, ya legalmente prevista, como ocurre en el caso de la acción subrogatoria del art. 1111 CC -EDL 1889/1- o en los casos de la acción directa del subcontratista contra el dueño de la obra o contratista principal (art. 1597 del mismo Código), ya jurisprudencialmente reconocida o declarada, como sucede con la legitimación de un comunero que ejercita derechos en beneficio de la comunidad sin ostentar representación orgánica ni expresa para ello. En estos casos subyace, ciertamente, la titularidad de un interés legítimo, titularidad que el ordenamiento jurídico concreta y positiviza en determinadas ocasiones en las que, por razones de interés público o social, se concede legitimación a personas ajenas a la relación material (Los derechos fundamentales de naturaleza procesal en el orden civil. Panorama interno e internacional de su contenido. Eduardo José Fontán Silva, Letrado Tribunal Supremo).

El art. 7 LEC -EDL 2000/77463- se refiere a la capacidad para comparecer en juicio y representación en relación con los diversos sujetos a los que dicho cuerpo legal atribuye capacidad para ser parte, y el núm. 6 de dicho artículo dispone que "las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades".

Esta realidad legislativa fue recogida por la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 mayo 2007 -EDJ 2007/36061-, resolución que resulta relevante en cuanto parece cerrar, o cuanto menos limitar los supuestos en que acepta la legitimación activa del comunero para actuar en beneficio de la comunidad.

En efecto, en esta sentencia -EDJ 2007/36061-, dictada en un supuesto en el que aún no resultaba de aplicación la LEC 1/2000 -EDL 2000/77463-, y en la que se resolvía un supuesto de hecho en el que dos copropietarios habían demandado a la comunidad de la que formaban parte, interesando la declaración de nulidad de un acuerdo social adoptado en Junta General Extraordinaria, se planteó por la demandada la excepción de falta de legitimación activa de los demandantes, excepción que fue acogida por la Audiencia Provincial, al considerar inaplicable la doctrina jurisprudencial en torno a la legitimación del comunero para ejercer las acciones en beneficio de la Comunidad de Propietarios, pues entendía la Audiencia que se actuó en clara oposición a la voluntad de la Comunidad, pronunciamiento que fue confirmado por la Sala Primera del Tribunal Supremo, con cita en las Sentencias de 16 abril 1996 -EDJ 1996/2162- y 13 diciembre 1991 -EDJ 1991/11846-, al constatar la existencia de oposición y voluntad contraria al ejercicio de la acción por parte de la Comunidad y no esgrimirse la acción ejercitada en provecho de la misma, sino para satisfacer los intereses particulares de la parte demandante, y no contar con el consentimiento unánime de los copropietarios.

Pero lo interesante y lo que procede destacar de esta sentencia -EDJ 2007/36061-, es que, pese a no ser de aplicación al supuesto entonces estudiado la LEC 1/2000 -EDL 2000/77463-, se adelantaba que "según el tenor del artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo se permite comparecer en juicio a quién la Ley conceda representación, de modo que, desde la interpretación literal del precepto, sólo cabe admitir la legal correspondiente al Presidente de la Comunidad, o al Vicepresidente que le sustituye, sin embargo en la legislación precedente, la doctrina jurisprudencial tenía sentado que cualquier comunero podía defender los intereses generales (por todas STS 8 de noviembre de 1995 -EDJ 1995/6221), que también podía extenderse a las Urbanizaciones, en el supuesto de un bloque contra otro (STS de 29 de noviembre de 1999 -EDJ 1999/40374-)", planteamiento del que se atisbaba un cambio de criterio en la jurisprudencia mantenida hasta la fecha por la Sala de lo Civil en torno a esta materia, y que justificaba la Sala Primera en lo dispuesto en el ordinal sexto del art. 7 LEC, optándose de esta forma por establecer limitaciones y condicionar la posibilidad de que cualquier propietario, que no ejerciera las funciones de Presidente o Vicepresidente, pudiera ejercitar cualquier clase de acción que considerara pertinente en defensa de sus derechos con respecto a los elementos comunes, restricción que nos parece plenamente coherente también con el contenido del ordinal 3º del art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal -EDL 1960/55-, que dice que será el Presidente el que ostente la representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten, con las excepciones contenidas en dicha normativa, como es aquella que legitima al administrador para formular reclamación en nombre de la comunidad de propietarios, en solicitud de procedimiento monitorio en caso de morosidad de un comunero con la única condición de previa autorización de la junta de propietarios (art. 21 LPH).

III. El estado actual de la cuestión. Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de 30 diciembre 2009 -EDJ 2009/299937-

La posición restrictiva que se atisbaba en la sentencia de 14 mayo 2007 -EDJ 2007/36061-, en relación con la legitimación activa del propietario en el ejercicio de acciones en beneficio de la comunidad, se ha visto confirmada en la STS núm. 840/2009, de 30 diciembre 2009 -EDJ 2009/299937-, que declaraba no haber lugar al recurso de casación interpuesto y confirmaba la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, desestimatoria de la demanda interpuesta por una subcomunidad que ejercitaba acción de demolición de una serie de obras realizadas en una terraza por los propietarios demandados, supuesto en el que ya resultaba de aplicación la LEC 1/2000 -EDL 2000/77463-, y la Sala Primera, confirmando la declaración de falta de legitimación activa de la demandante, declaraba que "no cabe estimar aquí el ejercicio de la acción judicial en beneficio de la comunidad, al cual estaría legitimado cualquier propietario cuando actuase con la anuencia, y/o sin la oposición expresa o tácita de aquélla, y añadía, que hasta la promulgación de aquella Ley 1/2000 no existía duda respecto a la posibilidad de que cualquier comunero pudiera defender los intereses generales, lo que ha constituido el criterio uniforme de la doctrina jurisprudencial, y se señala como muestra la STS de 8 de noviembre de 1995 -EDJ 1995/6221-, que también puede extenderse a las urbanizaciones, un bloque contra otro, conforme a la STS de 29 de noviembre de 1999 -EDJ 1999/40374-", poniendo de relieve y destacando, que el art. 7,6 LEC, "sólo permite comparecer en juicio a quién la Ley conceda representación, por lo que la aplicación literal de la norma nos llevaría exclusivamente a admitir la representación legal del Presidente, o en su caso, del Vicepresidente que le sustituye" al disponer dicho precepto respecto a la comparecencia en juicio y representación "que las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades, y el artículo 6.1 5º de este ordenamiento, establece que podrán ser parte en los juicios ante los Tribunales civiles –las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte."

Pues bien, una lógica interpretación de estos razonamientos nos permite afirmar que la Sala Primera opta por un cambio de doctrina en torno a la materia aquí tratada, afirmando con carácter general que la única forma que el copropietario tiene de canalizar el ejercicio de las acciones judiciales en beneficio de la comunidad es a través de la junta de propietarios, y adoptando de esta forma una posición claramente restrictiva respecto de la legitimación activa de cualquier copropietario para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad al margen de la representación que ostenta el presidente, limitándola a aquellos supuestos en los que –como se declara en la sentencia– "se actúe con la anuencia de la comunidad y/o sin la oposición expresa o tácita de aquella", para lo que se debería exigir la concurrencia de una serie de requisitos que deberán ser cumplidos con anterioridad a la interposición de la demanda, esto es, "ex ante" y no "ex post", y que podríamos clasificar en los siguientes:

1º) Que con carácter previo al ejercicio de la acción, el asunto litigioso haya sido debatido en la correspondiente junta de propietarios, ya sea ordinaria o extraordinaria, con la correspondiente inclusión del tema concreto en el orden del día.

2º) Que la Comunidad de Propietarios adopte un acuerdo que legitime la pretensión del propietario, esto es, que reconozca la existencia de algún perjuicio para la Comunidad en cualquier actuación ya sea ejercitada por algún copropietario de piso o local, ya sea ajena al mismo.

3º) Que una vez realizado dicho reconocimiento, el propietario ponga en conocimiento de la Junta su intención de interponer demanda en beneficio de la Comunidad en caso de que ésta adopte una actitud pasiva.

4º) Que no exista un acuerdo comunitario en el que se muestre una oposición expresa y formal a las pretensiones del propietario.

5º) Que aprobado por Junta comunitaria que determinada actuación le es perjudicial, así como su intención de iniciar las oportunas acciones judiciales, ésta adopte una actitud meramente pasiva.

6º) Que en el escrito de demanda interpuesta por el propietario se haga constar, de forma expresa, que actúa en beneficio de la Comunidad.

7º) Y que se acredite documentalmente, en el escrito iniciador del proceso, el cumplimiento de todos y cada uno de los anteriores requisitos, pues la ausencia de cualquiera de ellos deberá acarrear la apreciación de falta de legitimación activa, al constituir una cuestión que afecta a la esencia del propio procedimiento y lo vicia en origen, amén de que el art. 9 LEC -EDL 2000/77463- establece que la falta de capacidad para ser parte y de capacidad procesal podrá ser apreciada de oficio por el Tribunal en cualquier momento del proceso, lo que supone que debe efectuarse esta apreciación de oficio si se concreta su ausencia, previamente al conocimiento del fondo litigioso, por afectar al orden público procesal (STS de 22 febrero 1996 -EDJ 1996/1231-).

En definitiva, consideramos que en los casos de ejercicio de acción por uno de los comuneros en beneficio de la Comunidad de Propietarios, debe acreditarse la conformidad o el permiso de la misma, no bastando ya con presumir que la acción es beneficiosa para la comunidad para que ceda el factor presuntivo de la legitimación del propietario, y así parece ir interpretándolo ya la jurisprudencia de la que es una de sus primero exponentes la SAP Valencia (Secc. 7ª) de 8 marzo 2010 -EDJ 2010/110827-, que citando y apoyándose en la sentencia que comentamos (STS de 30 diciembre 2009 -EDJ 2009/299937-) ha declarado que la única persona autorizada para representar en juicio a la Comunidad es el Presidente, y niega incluso que pueda hacerlo cualquier comunero en beneficio de ella, al decir que, tras entrar el vigor el art. 7,6 LEC 1/2000 -EDL 2000/77463-, la misma, en su tenor literal, sólo permite comparecer en juicio a quien la Ley conceda representación, concesión que en el caso sólo se da a tal Presidente o al Vicepresidente que le sustituye.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", número 1, el 3 de noviembre de 2011.

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