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OPERACIONES INMOBILIARIAS

Información registral que debe suministrarse con ocasión de una operación inmobiliaria

Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Magistrado del Tribunal de Marca Comunitaria Audiencia Provincial de Alicante

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Introducción

El tema que se propone está relacionado con el alcance de la responsabilidad civil de los notarios y registradores en relación a la información registral que debe suministrarse con ocasión de una operación inmobiliaria. El análisis de la cuestión ha de partir de dos preceptos

El artículo 175.1 del Reglamento de Organización y Régimen del Notariado dispone que el Notariado, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos, deberá solicitar del Registro de la Propiedad que corresponda la información adecuada, mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax. El otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notariado de la información registral.

Y el artículo 354.a del Reglamento Hipotecario establece que las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:... (2ª) La información que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que... se relacionarán ..., sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores....(4ª) El Registrador remitirá la información en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud.

Ahora bien, está en cuestión hasta qué momento tiene el notario obligación de recabar dicha información y hasta cuando debe darse y con qué inmediación por el Registrador que ya conoce, por solicitud previa del Notario, de la existencia de la operación inmobiliaria. Más aún, ¿existe deber del registrador de emitir la información de manera espontánea en aquellos casos en los que tiene conocimiento por la notaría de la operación días antes, para el caso de que se produzca alguna entrada en el registro? ¿Existiría responsabilidad civil notarial o del registro frente al comprador que se viera sorprendido por una carga sobre el inmueble anterior al otorgamiento de escritura? ¿Sería esta responsabilidad solidaria con la del vendedor?

Comentario

El tema es complejo. Diríamos que incluso violento por la referencia explícita que de dos profesiones pilares en nuestro ordenamiento civil-mercantil, se trata. Pero se trata de dar respuesta a un muy concreta problemática, de la que siempre son perjudicados terceros; de ahí que se haya cuestionado a nuestros comentaristas que en sus respuestas coinciden, de forma prácticamente unánime, en la apreciación de una posible existencia de responsabilidad civil en el notario que incumpliera con las obligaciones que, según el caso, le exigiera el citado art. 175.1, responsabilidad de la que dimanaría la obligación correlativa de indemnizar al contratante que se hubiera visto perjudicado por su actuación doloso, culposa o negligente.

Mucho más dudosa se plantea la cuestión cuando se trata del Registrador de la Propiedad. Plantea algún autor que el deber espontáneo de información a cargo del Registrador, solo se justifica si le hubiera solicitado información registral referida a una operación concreta y para una fecha determinada siempre, y cuando la data en cuestión aún no hubiera llegado y se tuviera conocimiento de nuevas circunstancias llegadas al Registro después de solicitada la mencionada información siempre que la misma tuviera relación con la operación en cuestión. Para otros autores, el mero retraso en el cumplimiento del plazo para la emisión de la información previsto en el artículo 354-a) RH, no se entiende suficiente para generar ningún tipo de responsabilidad por parte del Registrador en la consideración que el Notario, por imperativo del citado artículo 175.1 RORN no debería de otorgar escritura pública hasta la recepción de la información registral. En estos casos, siempre quedaría por cuestionar si habría responsabilidad por los perjuicios que tal retraso pudiera causar en la operación inmobiliaria, incluso por la pérdida de la oportunidad de su efectividad.

Otros, bien en atención al acceso de la fuente de información, bien a la finalidad última de la obligación informativa respecto de la operación inmobiliaria de que se trate, apuntan a la existencia de una recíproca (o común) responsabilidad. Se afirma en este sentido que la obligación del notario de acceso telemático al Registro es correlativa con la obligación del registrador de facilitarlo y, salvo los casos excepcionales en que se permite el empleo del sistema inicial de telefax, responderá también civilmente, de acuerdo con el artículo 296 ya citado y siguientes, si no facilita dicho acceso sin causa y como consecuencia aparece una carga oculta o introducida entre el momento de la información y el otorgamiento de la escritura.

En suma, hay bases legales de responsabilidad claras. Pero existen zonas oscuras que son solventadas por nuestros autores con inteligencia e imaginación, proyectada desde la experiencia de que el contexto fáctico será casi siempre, un factor esencial a la hora de determinar la existencia de una responsabilidad que, puede entenderse en todas las respuestas, se entiende presente en cuanto que un mínima falta de diligencia en deberes relevantes, puede causar un daño a tercero.

Como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de octubre de 2005 EDJ2005/171678, el Real Decreto 2.537/1994, de 29 de diciembre EDL1994/19154, con la finalidad de evitar fraudes en la contratación inmobiliaria, y alcanzar la mayor seguridad jurídica en ese ámbito, potenció la colaboración de Notarios y Registradores de la Propiedad, dando una nueva redacción al artículo 175 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado e incorporando al Reglamento Hipotecario el artículo 354 a.

El artículo 175 del Reglamento notarial, en su apartado 1 prevé: "a los efectos de informar debidamente a las partes acerca del acto o negocio jurídico, el notario antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de bienes inmuebles, o constitución de derecho real sobre ellos, deberá comprobar la titularidad y el estado de cargas de aquellos". De dicha comprobación sólo podrá quedar relevado en el supuesto previsto en el apartado 5 de dicho precepto legal, es decir: a) Cuando se trate de actos de liberalidad; ó b) Cuando el adquirente del bien o beneficiario del derecho se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos, siempre que además haga constar la urgencia de la formalización del acto en la escritura que autorice y todo ello sin perjuicio de que el notario podrá denegar su actuación si no considera suficientemente justificada la urgencia alegada o si alberga duda sobre la exactitud de la información que posee el adquirente.

De otro lado, conforme al artículo 1 de la Ley Orgánica del Notariado el Notario es definido como "funcionario público autorizado para dar fe conforme a las Leyes de los contratos y demás actos extrajudiciales"; el desarrollo de esa función está sujeta a determinadas normas y formalidades, cuyo incumplimiento genera responsabilidades y, así, se prevé en el artículo 146 de su Reglamento que "El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable."

No cabe duda, por tanto, que el notario que incumpliera con las obligaciones que, según el caso, le exigiera el citado art. 175.1, incurriría en responsabilidad civil y estaría obligado a indemnizar al contratante que se hubiera visto perjudicado por su actuación doloso, culposa o negligente.

En cuanto a la posible responsabilidad del Registrador de la Propiedad ha de señalarse cómo el artículo 354.a del Reglamento Hipotecario EDL1947/13 establece que las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo con las siguientes reglas:

... (2ª) La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que... se relacionarán ..., sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores.

... (4ª) El Registrador remitirá la información en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud.

(5ª) El Registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información, deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicado.

(6ª) Si el Notario solicita expresamente la información para un día determinado, el Registrador la enviará el día señalado con referencia a lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior.

Puede observarse, como señala la Secc. 1ª de la AP de Toledo de 31 de enero de 2.007, que los supuestos que se contemplan en el art. 354 a), reglas 5ª y 6ª, son distintos y regulan dos supuestos diferentes. Partiendo de la base de que no ofrece controversia el contenido de las reglas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª de dicha precepto del reglamento Hipotecario, y con ello respecto del plazo de tres días máximo en que la solicitud debe ser remitida por el Registrador al Notario peticionario, en la primera de las reglas (5ª) se está previniendo el supuesto de que la solicitud se lleve a cabo "sin fecha determinada", supuesto en el que durante los nueve días naturales siguientes a aquél en que remita la información que se solicitó, de producirse una modificación en el Registro ("... la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial"), está obligado a comunicarla al Notario.

Sin embargo, en la regla 6ª, se regula otro supuesto, que requiere de solicitud expresa ("...si el Notario solicita expresamente"), afecta al mismo tipo de información registral pero esta vez se refiere a "un día determinado", supuesto en el que la información deberá remitirla el Registrador ese día señalado, con referencia a "lo que resulte del cierre del Diario el día inmediatamente anterior". Entiende la Sala citada que, lógicamente, la posible información ulterior durante nueve días ya carece de sentido, si ya la escritura ha sido autorizada en la fecha para el que se solicitó la información, y ello porque conocer o no el Notario autorizante que se ha producido la mutación registral, en nada le afecta ni a él ni al particular interviniente en el otorgamiento del documento notarial, puesto que la modificación se produce en el Registro y la actuación notarial ya ha finalizado. Corolario de lo expuesto es que llegado el día, el Registrador ya no tiene obligación de facilitar más información. Además, a esta norma (regla 6ª), no afecta la circunstancia de que en la fecha ("día determinado") no se otorgara la escritura, pues nacería nuevamente la obligación del Notario de instar nueva información.

Lo que se sostiene, por tanto, es la estanqueidad de tales reglas. A la misma no empece el art. 175, 1 y 4º del Reglamento Notarial. En tales reglas se sostiene que tras la solicitud del Notario de información, "el otorgamiento de la escritura deberá realizarse dentro de los diez días naturales siguientes a la recepción por el Notario de la información registral" (art. 175.1º ), ya que tiene el Registrador la obligación de remitir durante los nueve días naturales siguientes información sobre las modificaciones (art. 354.a, regla 5ª ); y lógicamente esa obligación se produce y tiene vigencia cuando la información (art. 175.4º, inciso inicial) se solicita "sin expresión de plazo", lo que supone que en ese caso se correlaciona con el supuesto anterior; o bien que se solicite "...para un día determinado dentro de los quince días naturales siguientes al de la petición", en cuyo supuesto este inciso final de este apartado cuarto debe ponerse en relación con la regla 6ª del art. 354 a), RH., por referirse al mismo tipo de petición para "día determinado". Por tanto, la determinación normativa del plazo final ("dentro de los quince días naturales siguientes"), en nada obsta a que la petición de información se pida y facilite para un día concreto -dentro de ese término-, y sin que por ello exista necesidad, ni lo exija la norma, ni exista interpretación lógica que lleve a otra solución, de que el Registrador siga facilitando información sobre las vicisitudes ulteriores de la finca por la sencilla circunstancia de que el documento ya ha sido otorgado con la intervención notarial; y ello sin perjuicio de que -nuevamente se insiste-, en el supuesto de que no se firme la escritura a la fecha para la que se solicitó la información, como es solo el Notario el que conoce tal circunstancia, a él le corresponderá el obrar diligente de solicitar nueva información hasta que el negocio jurídico pendiente sea finalmente autorizado, y ello en la forma prevenida en los preceptos que se vienen comentando.

En resumen, entiende la Sala referida y quien suscribe con ella, que la circunstancia de que tanto el art. 354 a), 6ª, RH., como el art. 175.4º , RN., se están refiriendo al supuesto de solicitud para un día determinado, está abonando la tesis de que en la norma y sus distintos apartados se están regulando dos supuestos diversos: el de la información sin fecha o con fecha determinada, siendo distintas las consecuencias y la obligación del Registrador según la petición que se le formule, pues en un caso (art. 354.a, 5ª ), se precisa la información durante los nueve días naturales siguientes, y en el otro (regla 6ª), termina la obligación con remitirla a la fecha solicitada, referida al cierre del Libro Diario del día anterior.

Por tanto, el registrador deberá actuar de forma espontánea, como se dice en la pregunta, cuando le hubiera sido solicitada información registral referida a una operación concreta y para una fecha determinada siempre y cuando la data en cuestión aún no hubiera llegado y se tuviera conocimiento de nuevas circunstancias llegadas al Registro después de solicitada la mencionada información siempre que la misma tuviera relación con la operación en cuestión.

No cabe duda, pues, de que el Registrador que no se ajuste a las pautas marcadas por el precepto citado del Reglamento Hipotecario (354.a) debe responder ante quien resultó perjudicado por su dolosa o culposa conducta. En este sentido ha de tenerse en cuenta que si la Administración está habilitada para establecer un sistema como el que estableció el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994 y de ese sistema nacen unas expectativas para los interesados y unos deberes para los funcionarios implicados, de la infracción de tales deberes ha de nacer la responsabilidad civil correspondiente, sin la que no quedarían adecuadamente protegidos los intereses en juego, ni el sistema estaría dotado de la necesaria efectividad.

El establecimiento de un sistema para la seguridad del tráfico inmobiliario como el diseñado por el Real Decreto de 29 de diciembre de 1994, comporta – como señaló la ST AP Barcelona, Secc. 16ª, de 26 de julio de 2.000 - la ineludible consecuencia de que las notas simples que los registros expidan en cumplimiento de sus disposiciones respondan a la realidad registral, pues lo contrario equivaldría a que el público seria inducido a confiar en un sistema reglamentariamente establecido sin que, en realidad, existiese ninguna garantía al respecto, lo cual no resulta admisible de ningún modo. Por tanto, aunque se acepte que haya inexactitudes en este tipo de notas simples que no generen responsabilidad, sí han de producirla las que sean esenciales, porque se omita alguna carga o porque, consignándose alguna, se altere algún elemento fundamental referido a la carga, en particular la cuantía o importe.

En tal sentido, la advertencia notarial de que sobre el contenido de la nota simple informativa prevalecerá el contenido del Registro no salva la responsabilidad por la inexactitud del registrador en este tipo de casos. Se trata de algo que siempre ocurre, aunque se expida una certificación, único medio en el artículo 225 de la Ley Hipotecaria para acreditar frente a tercero la libertad o gravamen de los bienes inmuebles, pues el artículo 226 señala que, cuando las certificaciones no fueren conformes con los asientos a que se refieran se estará al contenido de éstos, sin que dicha disposición (o la advertencia que, en consonancia con ella, haga el notario) pueda conducir a que la inexactitud de la certificación quede exenta de responsabilidad. Si la advertencia notarial y el que los interesados sepan que sobre la certificación prevalece el contenido del Registro no exime de responsabilidad cuando este último medio de publicidad discrepa de la realidad, no hay razón alguna para sostener que la existencia de la advertencia sea causa para proclamar la irresponsabilidad por la omisión de cargas en las notas del artículo 354 del Reglamento Hipotecario.

La responsabilidad del Notario y del Registrador entiendo que debe ser solidaria, entre sí, si ambos hubieran incurrido en responsabilidad y también con respecto al transmitente que pudo beneficiarse de la actuación dolosa o culposa de aquéllos y ello, no sólo porque así lo establece el art. 301 de la Ley Hipotecaria, sino también porque sería difícil establecer un tipo de responsabilidad por cuotas o mancomunada en ese tipo de actuaciones deficientes respecto del daño y perjuicio causado.

La petición de información registral por parte de las Notarías antes del otorgamiento de una escritura pública que afecte a derechos reales es una cuestión relativamente novedosa y que genera algunas dudas interpretativas. El artículo 175.1 del Reglamento de Organización y Régimen del Notariado (RORN) impone al Notario la obligación (“deberá”) de solicitar del Registro de la Propiedad la información adecuada para poder otorgar la escritura pública, por lo que en principio siempre deberá de ser solicitada dicha información, sin perjuicio de que el propio otorgante pueda dispensar al Notario del cumplimiento de este trámite previo por razones de urgencia o por conocer el estado de cargas de dicho inmueble. Lo que no establece el citado artículo es el plazo en el que debe ser solicitado, pero en todo caso deberá ser antes del otorgamiento de la escritura dada su finalidad de incorporar a la propia escritura la información registral de la finca.

Por lo que respecta al Registrador de la Propiedad, para el mismo el artículo 354 a) del Reglamente Hipotecario sí le establece un plazo de emisión del informe requerido, al especificar que debe ser entregado en el plazo más breve posible y como máximo en los tres días hábiles siguientes     a la recepción de la solicitud. Sin embargo, si se produce un retraso en el cumplimiento del plazo no parece que este hecho pueda generar ningún tipo de responsabilidad por parte del Registrador, dado que el Notario, por imperativo del citado artículo 175.1 RORN no debería de otorgar escritura pública hasta la recepción de la información registral.

En el supuesto de que se produzca, desde la emisión del informe, algún tipo de entrada posterior en el Registro de la Propiedad que afecte a la finca sobre la que se solicitó la información, en principio no puede exigirse al Registrador la comunicación de esta circunstancia al Notario autorizante, pues no viene impuesta esta actuación por norma alguna, sin perjuicio de que una elemental prudencia así lo pueda aconsejar, pues dicha entrada en el Registro de la Propiedad va a tener una incidencia directa en la operación inmobiliaria que se está escriturando. En todo caso siempre deberán ser entradas que tengan lugar en el plazo máximo de diez días desde la recepción por la Notaría de la información registral, pues en dicho plazo debe el Notario haber otorgado la escritura pública de acuerdo con lo previsto en el artículo 175.1 RORN.

Por lo que respecta a la posible responsabilidad civil, debe distinguirse la posición del Notario y del Registrador. En relación con el Notario, resulta evidente que el incumplimiento de la solicitud de información exigida en el artículo 175.1 RORN podría dar lugar a responsabilidad civil en aquellos casos en los que no haya sido dispensado por el comprador por razones de urgencia de la solicitud de dicha información, pero se trataría en todo caso de una responsabilidad civil puramente individual del Notario por los perjuicios que puedan haberse producido por dicha omisión, de contenido extracontractual y totalmente diferente de la responsabilidad del vendedor, que derivaría del incumplimiento del contrato de compraventa. Además siempre quedará matizada por el hecho de que el comprador pudo acudir personalmente al Registro de la Propiedad por sí mismo y conocer el estado de cargas del inmueble.

Finalmente no se considera que el Registrador tenga ningún tipo de responsabilidad si emite la información solicitada de acuerdo con el estado de cargas que conste en el Registro de la Propiedad. Su única responsabilidad derivaría de una errónea información que pueda facilitar o la exclusión de operaciones que hayan tenido entrada en el Registro, aunque no conste nada más que anotadas. Dicha responsabilidad, que excluiría por un lado la del Notario que autorice la escritura haciendo constar la información remitida por el Registro, tiene un carácter igualmente personal, extracontractual y nunca puede ser solidaria con la del vendedor por tener un diferente origen.

Para resolver la cuestión que se plantea debe partirse del sistema de responsabilidad civil que se establece, por un lado la ley hipotecaria que en su artículo 296.5 señala que los Registradores de la Propiedad responderán de los daños y perjuicios que ocasionen entre otros supuestos, por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de los inmuebles o derechos reales, o por no expedir dichas certificaciones en el término señalado en esta ley, norma en la que debe entenderse subsumible la obligación que impone a los Registradores de la Propiedad el artículo 354.a del Reglamento Hipotecario, siendo responsable en principio de los daños y perjuicios que se ocasione, cuando dicha información no se facilite en el plazo de tres días que establece dicho precepto, como en aquellos casos en los aun facilitándose dicha información registral, esta sea errónea o bien se omita en dicha información algún de los datos que establece dicho precepto, sobre la titularidad, cargas o gravámenes, no solo en lo que se derive del folio registral de la finca, sino también de los asientos de presentación del libro diario, e incluso de las demandas informaciones regístrales que se hayan solicitado.

En orden a la responsabilidad del Notario el artículo 146 del Reglamento de Organización y Régimen del Notariado establece que estos responderán de los daños y perjuicios causados por dolo, culpa o ignorancia inexcusable, por lo que el no solicitar la información a que alude el artículo 175,1 del citado Reglamento o bien en los supuestos en los que el otorgamiento de la escritura de compraventa se otorgue después del plazo de 10 días, existirá responsabilidad civil por la carga o gravamen, y el perjuicio que se haya causado al comprador.

Centrado en estos términos la cuestión, queda por resolver si solicitada la correspondiente información registral por el Notario, esta se realiza correctamente por el Registrador de la Propiedad, y la escritura se otorga en el plazo de diez días desde la recepción de dicha información por el Notario, y en ese intervalo, es decir desde que el Registrador emite la información registral y se otorga la escritura correspondiente, se presenta en el Registro otro título para su inscripción, con evidente perjuicio para el comprador, quien debe responder de tales daños, si el Notario o el Registrador de la Propiedad o ambos.

Como regla general la responsabilidad civil en esta materia deberá ser imputable al Notario, en la medida que el artículo 175 no se limita a imponer al Notario antes del otorgamiento de la escritura pública la petición de la información registral que debe remitirle el Registrador de la Propiedad, pues en su párrafo tercero exige al Notario, no solo que solicite esa información registral, como medio de preparación para la redacción de la escritura se acceda a los Libros del Registro de la Propiedad, el Notario deberá efectuarlo también en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública bajo su responsabilidad .

De la redacción de los preceptos que se han mencionado con anterioridad artículo 296.5 de la ley Hipotecaria y de los artículos 146 y 175 del Reglamento de Organización y Régimen del Notario, debe entenderse que es el Notario el que debe extremar la diligencia, no quedando exonerado de responsabilidad por el hecho de haber solicitado la información registral y haber otorgado la escritura en el plazo de 10 días desde la recepción de la información expedida por el Registrador, en la medida que dicha información lo es con la finalidad de preparar la escritura pública, puesto que el Notario tiene una obligación legal en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública de acceder al contenido del Registro de la Propiedad a fin de conocer la titularidad y estado de cargas del inmueble.

Queda como última cuestión el determinar si el Registrador de la Propiedad que ha emitido la información dentro del plazo que le impone el artículo 354.a del Reglamento Hipotecario, asume algún tipo de responsabilidad civil, en el supuesto de que después de expedir dicha información se haya presentado a inscripción un titulo que afecte a la titularidad o estado de cargas del inmueble; esta cuestión debe resolverse con carácter general en sentido negativo.

Para responder la pregunta, por un lado hay que concretar el alcance del deber de información de notario y registrador y, por otro, se debe fijar la responsabilidad por su incumplimiento o su falta de éxito.

La redacción actual del artículo 175 del Reglamento Notarial es la culminación de una evolución que comenzó en el Real Decreto 1558/1992, de 18 diciembre, con el fin confesado en su exposición de motivos de que "las escrituras públicas de enajenación o gravamen de bienes inmuebles reflejen la verdadera situación registral existente en el momento del otorgamiento de aquéllas y... que, para ganar prioridad, sus copias se presenten en el Registro competente con la mayor celeridad. Cumplidos estos requisitos se evitará que, después de otorgado el documento, los adquirentes tengan conocimiento de que no coincide la titularidad del transmitente o que se ha ocultado la existencia de una carga vigente en el Registro". Seguidamente se perfeccionó en sucesivos Reales Decretos, hasta el texto vigente del Real Decreto 45/2007, de 19 enero que, superando el anterior sistema de comunicación mediante telefax "exige del notario que éste acceda a los Libros del Registro de la Propiedad en el momento de la autorización de la escritura, como medio de proporcionar una seguridad jurídica íntegra a quien adquiere un inmueble confiando en el sistema notarial y... que el mismo expida copia autorizada en el mismo día o hábil siguiente cuando contenga acto o negocio susceptible de ser inscrito en el Registro de la Propiedad... dado que, a salvo de que el interesado manifieste lo contrario, el notario deberá remitir telemáticamente la copia autorizada a tales Registros". La norma impone al notario un obligación de resultado, acceder por medios telemáticos en el momento más próximo a la autorización de la escritura pública a los libros del registro de la propiedad, sin intermediación del registrador, testimoniando e incorporando a la matriz el contenido del acceso telemático, subsidiaria y excepcionalmente se mantiene la posibilidad de solicitar por medio de telefax la información si, por último permite que no se obtenga esta información cuando se trate de acto de liberalidad o cuando el adquirente del bien se declare satisfecho con la información del título y del transmitente.

En correlación con estos deberes impuestos a los notarios el Reglamento Hipotecario regula en su artículo 354a (en la redacción del Real Decreto 2537/1994, de 29 diciembre, también dio la anterior redacción al citado articulo 175, por lo que no está ajustada a la última modificación del Reglamento Notarial, pues aun se refiere a la comunicación por telefax) impone al registrador la obligación de entregar la información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de las fincas registrales pedidas.

Por otro lado la responsabilidad tanto de notarios como de registradores es una responsabilidad profesional, que no tiene carácter objetivo y requiere un incumplimiento de deberes. La responsabilidad del notario se encuentra regulada a lo largo de todo el Reglamento Notarial, como derivado del incumplimiento de cada una de las obligaciones que se impone (en la mayoría de los casos expresando que el notario actúa "bajo su responsabilidad"), mientras que la responsabilidad del registrador está regulada en el Reglamento Hipotecario a partir del artículo 296, en el que se establece la responsabilidad civil de los registradores, enumerando sus supuestos.

Si el notario accede telemáticamente al Registro inmediatamente antes del escritura, testimonia su acceso en la escritura y la remite telemáticamente, parece difícil la aparición de cargas desconocidas y se apareciesen sería cometiendo algún delito, del que en principio no tiene por qué responder ni el notario ni el registrador.

Cuando el notario pudiendo hacerlo no haya accedido telemáticamente al Registro y no haya testimoniado el resultado de este acceso (salvo los casos excepcionales recogidos en el artículo 175), parece claro que habrá un incumplimiento de deberes del que responderá. Esta responsabilidad se exigirá en el orden civil, ya que según la STS de de 6 mayo de 1994 la relación que liga al Notario con aquél que requiere su actuación, adopta la forma de arrendamiento de servicios, sin que a ello obste ni el carácter de público de la función que cumple el notario al dar fe de lo que se recoge en las escrituras por él redactadas y firmadas ni menos aún la obligatoriedad de aceptar el encargo que al mismo se le encomienda.

La obligación del notario de acceso telemático al Registro es correlativa con la obligación del registrador de facilitarlo y, salvo los casos excepcionales en que se permite el empleo del sistema inicial de telefax, responderá también civilmente, de acuerdo con el artículo 296 ya citado y siguientes, si no facilita dicho acceso sin causa y como consecuencia aparece una carga oculta o introducida entre el momento de la información y el otorgamiento de la escritura.

En el último momento cargas o transmisiones desconocidas para el adquirente del bien o derecho, lo normal o habitual será que responda quien voluntariamente las ha introducido, mediante una acción ex delicto o al menos una de responsabilidad civil y, sólo en defecto de este, habrá que acudir a reclamar la responsabilidad de notarios y registradores.

El notario, como expone su propio Rto. (Art. 175.1) tiene obligación de solicitar la información registral sobre la finca que va a ser objeto de algún acto de adquisición o de constitución de derecho real, en todo caso y actualizada al momento de la remisión de la información.

Y el registrador debe dársela actualizada a ese mismo momento de su remisión. Si tiene tres días para enviársela, debe estar actualizada al mismo día de su remisión, y si es el tercero de plazo, incluyendo las solicitudes emitidas o pendientes de emitir hasta ese mismo momento, así como los asientos de presentación concernientes a esa finca, aunque aún no hayan sido calificados por ese registrador.

Y ello porque, con independencia de que una petición notarial en este sentido se despache antes o después que otra, o incluso que se siga un estricto orden cronológico para ello, al tener el notario diez días para formalizar la correspondiente escritura, bien podría otorgarse por un notario una escritura previa a otra por otro notario, que incluso haya obtenido la información registral con posterioridad. Por eso considero que la información debe ser lo más amplia posible, e incluyendo las posibles noticias que el registrador pudiera tener de negocios jurídicos atinentes a la misma finca cuando lo conoce días antes, como especifica la cuestión, para el caso de que se produzca alguna entrada en el registro, ya que es evidente que el legislador lo que ha pretendido es que quien va a ser partícipe de un negocio real sobre una finca, tenga la máxima información sobre la situación de esa finca, que bien podría variar en escasos días.

Si el notario o el registrador no cumple con esas obligaciones legales, y se acredita un mínimo de falta de diligencia o negligencia, sí creo que podría incurrir en una responsabilidad de carácter civil y solidaria frente al comprador por los daños y perjuicios que la adquisición de un bien , con determinadas cargas le ha supuesto, dependiendo, eso sí, de la prueba de esos daños y perjuicios que podrían ir desde la constatación de que de haber conocido oportunamente la situación real del bien no se hubiera realizado la compra, o bien la minusvaloración de la cosa adquirida por la existencia de la carga o gravamen (art. 1101 y ss. o art 1902 y ss. , todos del CC)

Entre los problemas que pueden afectar a los ciudadanos por el tiempo transcurrido entre la firma de las escrituras públicas y la recepción por fax de las notas simples de los registradores están casos de doble venta de inmuebles, entradas de un embargo o ejecución de títulos de propiedad, entre otras. Debe destacarse en este sentido, en el marco de la profundización en la transparencia y agilización del trafico inmobiliario, la irrupción normativa de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, que amén de abundar en el supuesto de obtención de publicidad formal registral de modo telemático, consagra la posibilidad de que los funcionarios, empleados públicos y autoridad judicial puedan acceder al contenido de los Libros del Registro sin intermediación del Registrador, cuando del ejercicio de su función pública se trata (articulo 222-10 de la Ley Hipotecaria).

En cualquier caso el supuesto que se plantea considera la normativa reglamentaria configurada por el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, que modifica, entre otros, el articulo 175 del Reglamento Notarial e introduce una nueva letra a) en el articulo 354 del Reglamento Hipotecario.

Es esencial efectuar un distingo según que el Notario actúe de manera plena en el ejercicio de la fe pública notarial en la esfera de los hechos y en la esfera del Derecho mediante la extensión o autorización de instrumentos públicos, así como en las actividades de asesoramiento con ocasión de la autorización de escrituras públicas, por una parte, y la situación concurrente cuando asumen funciones de tramitación de documentos, por otra parte, supuesto en que actúan como profesionales y no ejercen función pública (RDGRN de 16 de enero de 1996), rigiéndose en este caso sus obligaciones por el contenido del contrato mediante el cual se obligan a realizar estas funciones a favor del cliente y por la regulación profesional de carácter colegial en cuanto les sea aplicable (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2007).

Como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2005 el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, con la finalidad de evitar los fraudes en la contratación inmobiliaria y alcanzar la mayor seguridad en ese ámbito, potenció la colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad, dando a tal efecto nueva redacción al articulo 175 del Reglamento Notarial e incorporando al Reglamento Hipotecario el articulo 354.a). Pues bien, caso de que por el Notario se omita el comportamiento que le viene impuesto por el artículo 175, a saber, obtener y trasladar información sobre la situación jurídica, en los asientos registrales, de la finca objeto de la operación traslativa onerosa que se va a documentar en escritura por él autorizada, se incurre en supuesto de responsabilidad, tratándose de una conducta obligada en el marco de su función notarial estricta.

Y no se trata de un proceder puramente formal, sino material y además bidireccional, en cuanto que al Registrador incumbe, asimismo, revelar al Notario que ha recabado la información, cualquier extremo adicional relevante que se advierta por la entrada en el libro diario en fechas coetáneas posteriores. Es muy relevante considerar en este sentido el tenor del ordinal 5º del artículo 354 a), conforme al cual "... deberá comunicar también al Notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al Registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros Notarios, reciba en el plazo indicado".

Cumpliendo con la diligencia demandada por la norma, no parece plausible que pudiere venir a derivarse de manera libérrima responsabilidad a los profesionales que en el ejercicio de su función publica respectiva, y cumplimentando las exigencias precisas, han participado en la conclusión del negocio jurídico. Ahora bien, se insiste, situación diversa es aquélla en que se ha omitido la diligencia profesional debida y explícitamente exigida por la norma. Tal es precisamente la situación considerada por la indicada Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2005, que no estima que resulte extravagante la eventualidad de una responsabilidad concurrente con el vendedor, titular del dominio que se transmite, desestimando el recurso de casación interpuesto frente a la Sentencia de la Audiencia Provincial que había confirmado la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia. Problema distinto es cuantificar el importe de la indemnización pertinente, valorándose en este caso como plausible, en atención a las circunstancias concurrentes, considerar como elemento hábil el precio de la compraventa.

La legislación notarial y la afectante al Registrador de la propiedad quedan perfectamente delimitadas en uno y otro caso por los arts. 175.1 Reglamento de organización y régimen del notariado y el art. 354. a) del RH en cuanto a la obligación del registrador de la propiedad de facilitar la información registral que el primero le interesa cuando tiene que llevar a cabo una escritura pública sobre un bien inmueble. En el fondo hay que considerar que ambos preceptos se incluyeron en el Real Decreto 1558/92, de 18 dic., para garantizar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

A estos efectos, en lo que respecta al Notario, el Tribunal Supremo ha destacado la necesidad del exceso de celo que deben observar en el desempeño de su función y que cuando se trata de constatar la existencia de cargas en un inmueble sobre el que se va a otorgar escritura pública es preciso que el Notario recabe la información siempre antes de que se otorgue la escritura y del registrador de facilitársela. Es evidente que de incumplir ambos sus obligaciones, el Tribunal Supremo ha señalado en la sentencia de la Sala 1ª de fecha 28 Nov. 2007 que la jurisprudencia ha declarado la existencia de responsabilidad del notario cuando, por sí o por sus dependientes, incumple o cumple defectuosamente obligaciones asumidas contractualmente, como gestor, o como cualquier otro jurista o profesional, entendiendo que incurre en responsabilidad el notario que omite una «escrupulosa» supervisión y control respecto al comportamiento de sus empleados en la realización de actividades que son consecuencia o complemento de la función que el mismo ejerce y que habitualmente son encomendadas en la propia Notaría, con su tácita conformidad por culpa in vigilando [en la vigilancia] o, en otros términos, que el notario debe responder de aquellas incidencias que tengan su origen en relación con el desempeño de la actividad y que se hallan racionalmente vinculados a ella en aras de la seguridad de que el cliente va a obtener en perfectas y lógicas condiciones, y con todos sus efectos, la escritura pública que ha encargado (SSTS de 6 de junio de 2002 y la 19 de junio de 2003).

Hay que señalar que la información sobre el inmueble podrá obtenerla el notario por cualquiera de los medios de publicidad y su resultado, el medio utilizado y su fecha se hará saber a los otorgantes y se reflejará en la parte expositiva de la escritura, sin perjuicio de las manifestaciones del transmitente o constituyente sobre la titularidad y cargas que se harán constar, en su caso a continuación.

Sin embargo, a la hora de saber cómo se delimita el alcance de la responsabilidad hay que significar que la obligación de pedir y dar información es máxima. De suyo, cuando se aprobó el Decreto de 1992 que introdujo esta obligación el Ministerio de Justicia, en virtud de las atribuciones conferidas en el Real Decreto, dictó una orden de fecha 2 Ago. 1993, en cuyo preámbulo se dice «la plena efectividad del Real Decreto 1558/1992 de 18 de diciembre, exige que se precisan algunos de los puntos sobre la solicitud por los notarios y la expedición por los registradores de la información registral por medio de telefax. Por otro lado, y para dotar de mayor eficacia al propósito del citado Real Decreto de evitar la comisión de fraudes en el tráfico inmobiliario, se ha considerado conveniente imponer a los registradores de la Propiedad la obligación de comunicar a los notarios, además de los datos de titularidad y cargas que prevé el Real Decreto, toda presentación que se haga en el Registro, dentro de los cuatro días siguientes a la expedición de la certificación o nota de documentos relacionados con las fincas de las que se informó con anterioridad, la obligación de informar se extiende también a las peticiones de certificación o notas posteriores a otras que ya se hubieran expedido con relación a las mismas fincas". Con ello, se comprueba que la obligación para ambos es máxima y que en cualquier caso lo que se pretende es conseguir la máxima seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, por lo que cuando pudiere acreditarse que esta diligencia no se observó por Notario o registrador devendrá la existencia de responsabilidad civil. El Notario y el registrador tienen por disposición legal la obligación de expresar en su actuación la máxima diligencia, por lo que de darse algún tipo de perjuicio para el adquirente que inscribe una adquisición con constancia errónea de que está libre de cargas el inmueble cuando las tiene existirá responsabilidad para aquél que no haya cumplido su obligación bien de interesarlo, no suministrarlo, o facilitarla cuando estuvo en disposición de evitar el error registral.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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