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Ley 19/2009

Incidencia de la Ley 19/2009 en las Comunidades de Propietarios: recursos hídricos del inmueble y estacionamiento de vehículos eléctricos

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho

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Introducción.

Cuando se cumplen en este año 2010 los 50 años de la aprobación de la LPH, medio centenar de años después las circunstancias y situaciones que surgen hoy en día son bien distintas a las que existían en el año 1960. Ni que decir tiene que la sociedad ha cambiado mucho en cincuenta años y que los aislados “parches” que se han venido poniendo a esta ley han venido a paliar algo las lagunas que había, pero que en su contenido global ahora se han quedado cortas para dar respuesta a los constantes problemas que los cambios en la sociedad provocan en nuestro régimen de convivencia.

Las personas son ahora distintas que las de hace cincuenta años en muchos aspectos. Y por ello, no podemos pretender que en el año 2010 se puedan resolver nuestros problemas del régimen de convivencia en comunidad con una normativa del año 1960. Ni tan siquiera podemos asegurar que las aisladas modificaciones hayan tenido una eficacia parcial, ya que al no modificarse la globalidad de la norma el sentido de la propia Ley sigue manteniéndose anclado en un pasado ya lejano. Mucho tiempo para considerar que aquella sociedad española que pensaba de otra manera, aquél legislador del año 1960 nos pueda dar en el año 2010 respuestas concretas a los muchos problemas que la convivencia nos depara.

Pues bien, ante esta situación, el legislador que comenzó a tramitar el Proyecto de Ley medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios ya tuvo la inicial intención de añadir a la agilización en la tramitación de los desahucios algunas modificaciones que afectaban a la LPH, pero solo en la medida que se refiriera a la eficiencia energética de los edificios. De suyo, cuando se presentó el Proyecto de Ley por el ejecutivo y se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales en fecha 19 de Diciembre de 2008 ya se hizo constar en el texto de la iniciativa la intención de modificar el apartado 3º del art. 17 LPH sobre el que gira el presente estudio, limitándose la Exposición de Motivos del Proyecto a señalar que “el artículo tercero modifica la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá a los hogares españoles reducir el coste de la factura energética y contribuirá a combatir el cambio climático.” Una redacción sobre la filosofía que inspiraba la reforma de la LPH en el presente texto que en nada quedaría modificado al final, ya que en la Ley 19/2009, de 23 de Noviembre, que finalmente fue la que dio número a la reforma de la LEC y la LPH, se mantuvo el texto del Proyecto de Ley.

Sin embargo, lo cierto es que si se iba a utilizar el texto de la Ley 19/2009 para introducir modificaciones en la LPH, cierto y verdad es que se perdió un precioso trámite parlamentario para poder realizar algunas modificaciones de la LPH que era preciso llevar a cabo y que plantea una gran disparidad de criterios entre las Audiencias Provinciales. No obstante lo cual y pese a diversas peticiones de que así fuera se optó en el Parlamento por mantener solo la adición de este apartado con respecto a las materias que más tarde comentamos. Sin embargo, lo cierto y verdad es que en esta situación lo que realmente resolvería la tremenda disparidad de criterios que existe en la LPH es la aprobación de una nueva Ley de Propiedad Horizontal en la que ya lleva tiempo trabajando el Consejo General de Colegios de administradores de fincas nacional para consensuar un texto final que dé salida a las muchas dudas que ahora se derivan de la aplicación práctica de la actual legislación.


Contenido de la reforma introducida en la LPH.

Pues bien, la reforma que finalmente se introdujo en la LPH por la Ley 19/2009 lo fue en el art. 17, al modificarse el contenido del apartado 3º que queda como sigue: 

«3. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Lo primero que hay que señalar es que dado que en la Ley 19/2009 se hizo constar que las modificaciones del art. 17 afectaban a los apartados 3º y 4 de la Ley en principio no se entendía por qué se hacía mención de que se redactaba el apartado 4º cuando en su contenido era idéntico al apartado 3º anterior, pero es que la modificación solo afectaba al número del apartado, no a su contenido que permaneció inalterable.

 Es decir, que en primer lugar se introduce una modificación del sistema de adopción de acuerdos, para añadir la mecánica a seguir cuando tengan que adoptarse acuerdos en las comunidades que afecten al sistema de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles, y, en segundo lugar, la modificación precisa para determinar cómo se pueden instalar en los aparcamientos los sistemas de carga eléctrica de los vehículos eléctricos.


Objetivo del Gobierno en la introducción de la modificación del apartado 3º del art. 17 LPH

Pues bien, antes de analizar directamente ambas modificaciones es preciso ahondar en las razones por las que el legislador primero y más tarde el Parlamento aprobaron esta modificación que ya ha pasado a formar parte del art. 17 LPH.

Así, nos preguntamos: ¿Por qué introdujo el ejecutivo esta adición de un apartado 3º nuevo en la LPH para desplazar al actual al 4º? Pues bien, para conocer las razones de una reforma, de por qué el ejecutivo presenta un Proyecto de Ley, o las razones de una enmienda, o del texto que finalmente se aprueba en las Cortes Generales es preciso acudir a la lectura, investigación y examen del debate parlamentario que consta en los Boletines Oficiales de las Cortes Generales, ya que en las diversas comparecencias que llevan a cabo los Diputados y Senadores, así como los Ministros de cada ramo podremos adivinar las razones de estas reformas y por qué y cómo se quieren aplicar en la práctica.

En esta línea podemos destacar la comparecencia que llevó a cabo la Ministra de vivienda en fecha 12 de Marzo de 2009 en el Debate de totalidad de iniciativas legislativas sobre el Proyecto de ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios. Así, la Ministra razonó la adición de este nuevo apartado 3º al alegar que debía aprovecharse la reforma que afectaba al sistema de alquileres para modificar la LPH con objeto de facilitar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad pueda afrontar la realización de obras de mejora en la eficiencia energética del edificio, evitando que la decisión unilateral de uno solo de los copropietarios pueda interferir en la voluntad colectiva. Así, se insistió en que el sector de la construcción es crucial en el debate sobre la eficiencia energética y la lucha contra el cambio climático, puesto que el consumo en este ámbito supone el 40 por ciento del total de la energía que se consume en la Unión Europea, y los hogares son uno de los sectores difusos más relevantes, ya que suponen el 17 por ciento del consumo energético total en España, solo por detrás del transporte y de la industria. Por todo ello, desde el ministerio de la Vivienda se ha desarrollado un programa específico de ayudas, conocido como el Plan Renove, para la rehabilitación y la eficiencia energética de edificios de viviendas que se integra en el nuevo Plan estatal de vivienda y rehabilitación. Este programa financia obras y mejoras en edificios y viviendas cuyo objeto sea mejorar la eficiencia energética, la higiene, la seguridad, la salubridad y la protección del medio ambiente, así como la utilización de energías renovables y la accesibilidad.

Así, la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que ahora se inserta en el art. 17.3 LPH podrá facilitar la realización de estas actuaciones que están financiadas por el Plan Renove, y en este sentido es una medida complementaria del mismo.

Veamos, pues, en los siguientes apartados el contenido de la reforma que afecta a la LPH.


Los acuerdos sobre mejoras energéticas e hídricas en los edificios.

La modificación que se introduce en el apartado 3º se refiere al establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado 2º del art. 17 LPH que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, como ya mencionó la Ministra en el Congreso de los Diputados. Y ello se introduce para evitar que se pueda entender que el acuerdo deba adoptarse por unanimidad al afectar en muchos casos al título constitutivo, por lo que se evita que la oposición de una minoría se pueda entender un obstáculo para su aprobación.

El sistema de adopción de acuerdos en este caso es doble y se circunscribe a un “quórum” de 3/5 de propietarios y de cuotas de participación, pero siempre y cuando se adopte para que sea sufragado por todos los comuneros; es decir, en interés público de la comunidad, ya que si se adopta para intereses privativos de algunos propietarios tan solo el “quórum” exigido se reduce al tercio en su doble mayoría de propietarios y de cuotas de participación, por lo que en la convocatoria del acuerdo en el orden del día habrá que precisar a qué supuesto de los dos contemplados en el apartado 3º del art. 17 LPH se refiere la propuesta que se sujeta a votación. Bien para alcanzar los 3/5 y ser obligatorio para todos porque todos van a recibir el servicio, o bien para alcanzar el tercio por afectar solo a algunos comuneros.

Sea como fuere es importante, pues, que los propietarios conozcan de antemano a qué supuesto se refiere la convocatoria para conocer si les afecta o no, y, en consecuencia, estar interesados en asistir o en delegar su voto si no pueden acudir ese día a la junta, pero quieren que conste de forma expresa su opinión por medio del voto, bien presencial o bien representado.

Sin embargo, si se quería haber introducido una reforma que permitiera que se adoptaran estos acuerdos se ha incurrido en una gravísima omisión en la redacción de este apartado 3º, ya que el legislador ha olvidado que ya se introdujo una reforma importante en el nº 1 del art. 17 LPH para permitir que los acuerdos sometidos a acuerdos especiales fueran adoptados.

Nos estamos refiriendo al párrafo 4º que se introdujo en el nº 1 del art. 17 LPH que para permitir la adopción de acuerdos, que reza como sigue: A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Vemos que lo que se pretendió con esta adición es que como muchos ausentes nada manifiestan cuando se les comunican los acuerdos, si se adoptó el acuerdo sobre los contenidos del nº 1 del art. 17 LPH por mayoría simple, pero se exigían 3/5 es posible esperar a los 30 días naturales desde la notificación del acuerdo para que los ausentes que no se opongan se sumen a la mayoría alcanzada y entonces se evalúe si con los votos positivos de los ausentes que no se oponen es posible alcanzar los 3/5. Una vez conseguido esto habrá que enviar otra acta a los propietarios para comunicarles si finalmente se adoptó, o no, el acuerdo. Este sistema vemos que permite que este tipo de acuerdos sometidos a quórum especiales se puedan alcanzar por la falta de oposición de muchos comuneros.

Ahora bien, el problema para que se puedan adoptar los acuerdos ahora incluidos en el nº 3 del art. 17 LPH por la Ley 19/2009 es que no se ha hecho mención a la aplicación del párrafo 4º del nº 1 del art. 17 LPH al apartado 3º, y esta omisión supone que las comunidades de propietarios van a tener “dos velocidades” a la hora de adoptar acuerdos en estos casos. Así, con respecto a los del nº 1 se podrán alcanzar con mayor facilidad, ya que no es preciso que se consiga el “quórum” en la misma junta, sino que se podrá estar a la espera de la actitud que adopten los ausentes, ya que su pasividad en oponerse al acuerdo se convertirá en voto favorable.

Sin embargo, existirán mayores dificultades a la hora de adoptar los acuerdos del nuevo apartado 3º del art. 17 LPH, ya que estos deberán alcanzarse en la misma junta, sin que tenga operatividad alguna la actitud que adopten los ausentes en estos casos, ya que el quórum es especial de doble mayoría, tanto de propietarios como de cuotas de participación.

Ello obligará a los administradores de fincas a ser especialmente cautelosos en los casos en los que se vaya a someter un acuerdo de los fijados en el nº 3 a la junta de propietarios, ya que el sistema de su adopción es bien distinto a los comprendidos en el nº 1, ya que si bien en estos casos se tienen en cuenta los ausentes para permitir la adopción del acuerdo, siendo irrelevante si van o no van a la junta, en estos casos tiene gran relevancia que acuda a la junta, bien personalmente, bien por representación, el mayor número de comuneros, ya que de no alcanzarse allí los 3/5 el acuerdo no se entenderá aprobado al no poder sumarse los ausentes, como sí que se hace en los casos del nº 1 antes visto.

Señalar, también, que si lo que se aprueba es el sistema de afectación privativa de estas mejoras energéticas el quórum es más reducido, de 1/3, pero con los mismos problemas que estamos exponiendo. Por otro lado, lo que no se acaba de entender es por qué si se trata de una afectación privativa a algunos comuneros se requiera un quórum especial para su aprobación sin permitirse, por ejemplo, que lo pagaran aquellos que quieran disfrutar de esta mejora energética.

En todo caso, la aprobación en este último caso no afectará a quienes no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo alcanzado, ya que se aplica el mismo supuesto de repercusión de costes establecido en el nº 2 del art. 17 LPH, que señala que:

“La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.”

En definitiva, se trata de que los ausentes, los que se abstienen o los que votaron en contra de la adopción de este acuerdo no serán afectados por la adopción del acuerdo en cuanto se refiera a la mejora privativa; de ahí que, como hemos manifestado, sea importante que el administrador de fincas delimite claramente el tipo de acuerdo que se va a adoptar. Ello debe ser así entendido, por cuanto tanto el quórum para aprobar el acuerdo como la determinación del sistema de costes será distinto, ya que solo en la segunda modalidad antes contemplada no afectará el pago a ausentes, propietarios que se abstienen y los que votan en contra.


5.- Instalación de conexiones eléctricas en las plazas de garaje para vehículos eléctricos.

La nueva implantación del vehículo eléctrico ha llevado al legislador a aprovechar esta Ley 19/2009 para adicionar en ella un párrafo en el apartado 3º para permitir que los propietarios que adquieran estos vehículos no tengan problemas para poder conectarlos en sus plazas de garaje con la conexión oportuna específica que es preciso instalar para hacer la recarga diaria de energía, de ahí que hayan incluido el régimen legal para su instalación en los aparcamientos de las comunidades de propietarios.

Pues bien, sobre la implantación del vehículo eléctrico hay que recordar que el Ministro de Industria, Miguel Sebastián, ha señalado recientemente que una solución del ahorro energético pasa por que en España circulen en 2014 un millón de coches eléctricos o híbridos. Además, se ha puesto en marcha el Plan Movele, que consiste en la introducción en un plazo de dos años (2009 y 2010), dentro de entornos urbanos, de 20.000 vehículos eléctricos, en un colectivo amplio de empresas, instituciones y particulares, así como en la instalación de 500 puntos de recarga. En este último aspecto es en el que más se ha avanzado, ya que el departamento de Industria ha desarrollado un memorándum que sienta las bases del despliegue de las «electrolineras» (puntos de recarga necesarios para los coches eléctricos) y que han secundado distintas empresas energéticas, de infraestructuras y automoción (Endesa, Iberdrola, Gas Natural, E.ON, HC, Unesa, REE, AEE, AEF, Repsol, Cepsa, Abengoa, Acciona, FCC o ACS). Este memorándum será la base del Plan Integral del Vehículo Eléctrico que el Ministerio de Industria lanzará en el primer trimestre de 2010.

Pues bien, para permitir que esta entrada del vehículo eléctrico sea posible el legislador incluye un párrafo para que la oposición de algún comunero no sea obstáculo para que un comunero pueda comprarse un vehículo de estas características y que pueda recargarlo en su plaza de garaje, ya que solo se le va a exigir que comunique a la comunidad su decisión de instalar un punto de recarga sin precisar en modo alguno una respuesta en cualquier sentido por la comunidad de propietarios en sentido positivo o negativo. Con ello, ya se permite que los propietarios puedan recargar su vehículo en su comunidad de forma diaria.

Pero ¿qué ocurre respecto de los ciudadanos que quieran llevar a cabo viajes largos? Pues que para aquéllos que sólo usan un motor eléctrico (o varios), una de las soluciones contempladas son las «electrolineras» (estaciones de recarga rápida)[1] y las de reemplazo inmediato del conjunto de batería del vehículo. Este tipo de automóviles tiene una batería con una autonomía de entre 60 y 100 kilómetros. Para los trayectos largos la mejor opción sería un vehículo híbrido enchufable que permite aprovechar todas las instalaciones existentes, tanto las de distribución eléctrica como las de distribución de combustibles líquidos. Y es que este tipo de automóviles permite hacer recorridos más largos, ya que el motor auxiliar de combustión completa toda la distancia necesaria.

Ahora bien, entendemos que la cuestión no va a ser tan fácil en cuanto a que las comunidades de propietarios no puedan opinar nada cuando un comunero les traslade que va a proceder a la instalación de una conexión para enchufar su vehículo eléctrico, ya que en muchos foros de debate sobre esta reforma estamos planteando que la comunidad sí que tendrá algo que decir cuando para proceder a la instalación de este sistema se afectan elementos comunes, o para no permitir que el sistema de la conexión sea cualquiera, ya que o más correcto sería homologar estos sistemas para evitar que las instalaciones eléctricas en las comunidades sean distintas en sus conexiones.

Nótese que también deberá procederse a una conexión con un contador de carácter privativo, ya que es obvio que el coste de estos gastos corre a cuenta del comunero, por lo que entendemos que en cualquier caso la comunidad está legitimada para que se convoque una junta extraordinaria o se aproveche la ordinaria para fijar los criterios a los que deben ajustarse los propietarios que desean instalar una conexión de vehículos eléctricos. Quizás sería lo mejor para evitar arbitrariedades en la instalación de estos servicios.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



[1] Ver Diario La Razón de fecha 23 de Enero de 2010.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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