Conócenos

PROPIEDAD HORIZONTAL

Gastos y uso del ascensor instalado por comuneros minusválidos con oposición de la comunidad para su instalación y mantenimiento

Coordinador: Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

  • Imprimir

Si varios vecinos mayores de 70 años y alguno de ellos minusválido, quieren instalar un ascensor en una comunidad de propietarios, pero no cuentan con la mayoría suficiente, si acuden a la ley 15/99 de Límites del Dominio sobre inmuebles para suprimir barreras,

¿Pueden privar del uso del ascensor (colocando una llave o eliminando paradas en plantas intermedias) a los vecinos que no han contribuido a costear el ascensor?

Y, una vez instalado el ascensor,

¿Quién ha de pagar los gastos de mantenimiento, reparación e incluso sustitución, los vecinos que lo han instalado o toda la comunidad?.

Es una situación especial en la que sin acuerdo de la comunidad el minusválido o mayor de 70 años impone y costea la instalación del ascensor o reforma del edificio, pero una vez instalado y pagado, el problema surge con el pago de los gastos de mantenimiento a partir de ese momento y si esa instalación puede ser usada por todos, pese a no haberla costeado o se puede limitar su uso, no colocando paradas en los pisos que no han contribuido o colocando una llave que active el mecanismo. Piénsese en una persona mayor que viva en un cuarto sin ascensor, puede hacer la obra con un coste muy inferior si no coloca paradas en los demás pisos, que no lo quieren pagar.


Este foro ha sido publicado en el "Boletín Propiedad Horizontal", el 1 de marzo de 2011.

En todo caso, quizás, lo conveniente fuera dar una respuesta coherente que implicara una relación entre uso y pago del mantenimiento del elemento privativo, pero ya adelanto que en materia de ascensores el asunto puede ser problemático.

Inicialmente partimos de un supuesto de ausencia de voluntad comunitaria para la instalación del ascensor. Hay que partir también de que conforme al texto de la Ley de Propiedad Horizontal, los comuneros no pueden realizar obras en elementos comunes sin contar con la oportuna autorización ya que el art 9.1 como obligaciones del comunero fija la de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Y la obligación de la comunidad excede en este caso del ámbito limitativo previsto en el art 10.2 (tres mensualidades ordinarias de gastos comunes)

Obtenida en su caso la autorización para instalar el ascensor a través de elementos comunes, generalmente el hueco de las escaleras, parte de éstas, la fachada... la lógica conduciría a que siendo un elemento costeado de modo exclusivo por unos comuneros, su uso pueda por voluntad de estos circunscribirse a ellos o limitarse al resto. Ya con anterioridad en épocas no tan pasadas, problemas similares se suscitaron con el tema de las instalaciones de calefacción, siendo generalmente admitido que quienes costeaban las instalaciones que permitían el acceso de aquélla a su vivienda, limitaran el uso de la instalación a quienes no habían querido participar en la obra, permitiendo eso sí su incorporación mediante la repercusión del coste proporcional en su día satisfecho y costeando la ampliación del servicio el nuevo usuario. Me parece razonable utilizar en este caso una solución similar. De modo que a mi juicio sería factible que se limitara el uso del ascensor sólo a quienes lo hubieran costeado. En consonancia me parecería lógico que los gastos derivados de su mantenimiento fueran de cuenta de los comuneros que lo instalaron. Si bien en este punto la singularidad de los ascensores como elemento revalorizador del inmueble, circunstancia ésta que ha sido tenida en cuenta por innumerables sentencias podría incluso cuestionar la exclusión de los gastos de mantenimiento de quienes no lo usan.

De la regulación que establece la ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, en relación con la ley 15/1995, son varias las vías que existen para la instalación de nuevos servicios, como es la instalación de un ascensor, en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal:

a) Supuesto normal, acuerdo de la Comunidad de propietarios por mayoría de tres quintos de sus miembros, aunque implique la modificación de los estatutos.

b) Acuerdo de la Comunidad de propietarios por mayoría de sus miembros, cuando las obras o adaptaciones tengan por objeto la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía.

c) Supuesto excepcional contemplado en la ley 15/1995, a instancia de una o varias personas mayores de 70 años, o con una minusvalía con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas, se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas.

La cuestiones que se someten a debate hacen referencia a diversos problemas que se plantean, como consecuencia de la instalación instancia de alguna o algunas de las personas a que alude la ley 15/1995, mayores de 70 años o minusválidos, al no haberse obtenido la mayoría que establece el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal; toda vez que si las obras se han aprobado por la junta de propietarios por mayoría de sus miembros, el régimen tanto de los gastos de instalación y mantenimiento, como del uso del ascensor será igual que del resto de los elementos comunes del inmueble.

En cuanto a quien es la persona que viene obligada al pago de los gastos de la instalación de la nueva infraestructura, la ley en esta cuestión es suficientemente explícita, impone al solicitante de dichas medidas que haga frente a los gastos que originen las obras de adecuación de la finca, ya sea propietario, arrendatario, usuario o usufructuario de la finca urbana. No estableciendo por el contrario norma o regla alguna respecto a los gastos de mantenimiento de esa nueva infraestructura, o al uso que puedan hacer o no el resto de los copropietarios de ella.

Ante el silencio que sobre estas cuestiones guarda la ley 15/1995, habrá de resolverse acudiendo a los principios generales de la ley de propiedad horizontal, así como a la aplicación analógica de sus normas, respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, como al uso de dicha infraestructura.

Estas dos cuestiones están en íntima conexión, pues no es admisible que se imponga a un copropietario la obligación de colaborar en el mantenimiento de un servicio, como es el ascensor y no permitirle el uso, o viceversa, cuestiones que han de resolverse de una interpretación y aplicación conjunta de los artículos 11 y 17 de la ley de propiedad horizontal.

El artículo 11 de la ley excluye de la obligación de contribuir al conste de la instalación de nuevos servicios, que no sean necesarios para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características; aun cuando se adopten válidamente tales acuerdos, siempre que el importe exceda de tres meses de cuotas ordinarias, los copropietarios disidentes no viene obligados a contribuir a su instalación; salvo que se trate de acuerdos cuyo objeto sea facilitar la accesibilidad, en tal caso la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias. Por su parte el artículo 17 de la ley, al regular los acuerdos para la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, o instalación de sistemas de aprovechamiento de energía solar, si bien establece una mayoría especial, un tercio de los copropietarios, se prevé que no se pueda repercutir el coste ni los gastos de conservación y mantenimiento sobre los propietarios que no hubieran votado a favor del acuerdo.

En base a estas normas ha de entenderse que los gastos de conservación y mantenimiento del dicho servicio, como es el ascensor, ha de asumirse de forma exclusiva por la persona o personas que han promovido su instalación, que pueden no ser propietarios de la vivienda. Toda vez que de la Ley de Propiedad Horizontal y de la ley 15/1995, se distinguen dos supuestos, cuando dichas obras se han aprobado por la Comunidad en la forma que establece el artículo 17. regla 1ª, su instalación, en tal caso el mantenimiento debe ser asumido por los copropietarios, por el contrario cuando tales servicios o instalaciones se hayan realizado sin acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios, el coste y los gastos de mantenimiento ha de ser de cuenta de la persona o personas a cuya instancia se ha llevado a cabo la instalación, teniendo en cuenta que la legitimación para llevar a cabo dichas obras de adaptación no solo es de los propietarios de los diferentes pisos y locales, sino también de arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o usuarios de fincas urbanas.

En cuanto al uso, consecuencia de que no se pude imponer al resto de los miembros de la comunidad de propietarios el sufragar el coste de mantenimiento de dichos servicios, tampoco tendrán derecho a su uso, pudiendo ser por lo tanto privados de su uso, bien mediante la instalación de mecanismos que limiten su uso, como es la existencia de una llave de acceso, o bien no existiendo paradas en el resto de los pisos, o pisos intermedios.

Debe examinarse una última cuestión, y es la posibilidad de que los copropietarios que inicialmente no contribuyeron a la instalación de esa infraestructura, pueda acceder posteriormente a su uso, posibilidad que debe admitirse en base al artículo 11 de la ley de propiedad horizontal, pero en tal caso, deberá abonar la cuota correspondiente en los gastos de realización y mantenimiento.

Se plantea la polémica cuestión relativa a las obras realizadas para adecuación del edificio a las condiciones de minusvalía de alguno de los propietarios, y en especial el gasto de mantenimiento del ascensor instalado. Lo primero que es preciso señalar es que estamos ante una situación que no está amparada en la mayoría del artículo 17.1.3 LPH, lo que implica que no se ha obtenido la mayoría de propietarios y cuotas de participación exigida en dicho artículo, en cuyo supuesto las preguntas ofrecen una respuesta clara, dado que el gasto sería abonado por la comunidad, tanto de instalación como de mantenimiento, de acuerdo con las previsiones del artículo 11 LPH.

La situación planteada es diferente y se parte de la necesidad del minusválido de acudir a las previsiones de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad. Dicha norma autoriza a los propietarios afectados por minusvalías en los términos señalados en el artículo 3 de dicha norma la realización de obras de acondicionamiento de la propiedad para facilitar el acceso a una vivienda digna y suprimir barreras arquitectónicas, entre las cuales debe de incluirse la instalación de un ascensor. La situación es clara, según el texto de la ley, en relación con el pago de los gastos de adecuación de la finca urbana, pues el artículo 7 de dicho texto legal claramente señala que los mismos correrán a cargo del solicitante, de tal manera que el pago de la instalación del ascensor al que se refiere la pregunta deberá ser costeado íntegramente por las personas que lo hayan solicitado y se beneficien directamente de su instalación.

Lo que la ley no resuelve son las otras dos cuestiones planteadas. Por un lado la determinación de quién tiene derecho al uso del ascensor estará condicionada por las condiciones técnicas. Aunque la ley no lo establezca claramente no ofrece duda alguna que la oposición de la comunidad a la aprobación al amparo del artículo 17.1.3 LPH justifica que los solicitantes que hayan pagado la instalación del ascensor puedan, si las condiciones técnicas así lo permiten, limitar el uso del aparato únicamente a aquellas personas que lo abonaron, bien mediante el uso de llaves de acceso o cualquier otro medio técnico que se ofrezca en el mercado. Lo contrario constituiría un auténtico fraude en perjuicio del minusválido, pues la comunidad siempre podría haber aprobado la instalación del ascensor, de tal manera que al no hacerlo ni contribuir a su coste, tampoco tiene porqué tener derecho al uso del mismo. Por tanto sería absolutamente aceptable, por ejemplo, que el ascensor sólo llegase a la planta o plantas de los solicitantes y no al resto de las plantas del edificio, o bien la entrega de una serie de llaves que limitasen el acceso a la cabina del ascensor. Por el contrario si técnicamente no es posible limitar dicho acceso, no podría ser prohibido el uso del aparato.

En consonancia con lo anterior, y en relación a la segunda cuestión, el pago de los gastos de conservación, hay que entender que si la comunidad en general no tiene derecho al uso del ascensor, tampoco tendrá obligación de pagar los gastos de mantenimiento, reparación o sustitución, que necesariamente deberán ser a cargo de la persona por cuya minusvalía se instaló dicho aparato y hace uso del mismo. No obstante, en el caso de que no sea posible limitar el uso por la comunidad, razones de justicia material permiten entender que el pago de los gastos de conservación y reparación debería ser abonado por la comunidad y no por los propietarios que sufragaron la instalación.

El art. 1 de la Ley 15/95 establece como objeto de esa norma la facilitación a las personas con minusvalía el acceso a una vivienda, equiparando a éstas a las personas mayores de 70 años, (número 3 de ese primer art.).En los siguientes preceptos se establece cuál es el trámite a seguir, que no requerirá la necesidad de las mayorías recogidas en el art. 17 LPH. Con ello ya podemos adelantar que en un inmueble de propiedad horizontal habitado por algún minusválido o por alguna persona de más de 70 años, puede procederse a la instalación de un ascensor sin someterse al régimen de mayorías establecido en la LPH.

El pago de los gastos de instalación, y conforme al art. 7 de la citada Ley 15/95, serán de cuenta de aquella persona, o personas, que en virtud de esta norma hayan decidido la instalación.

El problema parece plantearse con dos cuestiones distintas, si puede privarse a aquellos comuneros que no contribuyeron al pago de la instalación del uso de ese servicio y el pago del mantenimiento, reparación y sustitución en su caso.

Por lo que se refiere a la primera cuestión, si puede privarse del uso a los que no contribuyeron, creo que la respuesta ha de ser positiva, si el comunero que le ampara esa posibilidad de instalar ese servicio, lo hace y lo costea, él será el que tenga el derecho de uso del bien, pero ello conlleva igualmente que será el que tenga que pechar con los gastos de mantenimiento, reparación y todo aquél que se origine con ese servicio, de una forma análoga a lo establecido en el art. 11.2 LPH, y de igual forma que si posteriormente quiere usar ese servicio, deberá actuarse también como determina este último precepto citado.

La Ley 15/1995, relativa a los límites del dominio sobre bienes inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, constituye una excepción al régimen general de la Propiedad Horizontal, o si se prefiere, una adición a la Ley de esta especial propiedad en lo que hace a la interacción de las personas con discapacidad en relación a los elementos comunes de la comunidad y en particular, a las posibilidades de modificación de aquellos elementos relacionados con la accesibilidad y comunicabilidad que tienen su base esencial en la obligación comunitaria establecida en el artículo 10 LPH que impone a la comunidad la obligación de realización de obras necesarias para el acondicionamiento de entornos de accesibilidad, pero que en la Ley se condiciona, bien de forma económica, acudiendo al criterio o límite de tres mensualidades –art. 10.2 LPH-, bien bajo la obtención de acuerdo aun en régimen de especial levedad –art. 11.3 y 17.1ª párrafo 3º LPH-.

Precisamente, lo que la Ley 15/95 introduce es la excepción a estas condiciones concurriendo determinadas circunstancias de naturaleza subjetiva –discapacitados y mayores de 70 años-, objetiva –tipología de obras, art. 1.2 Ley 15/95- y de limitación arquitectónica –no afectación a la estructura, resistencia y exigencia de compatibilidad de la obra con el edificio, art. 3.1.b) Ley 15/95-, siendo así que precisamente entre las obras a las que se refiere la ley están las relativas a la instalación de ascensores.

Pues bien, al régimen jurídico del uso de este tipo de instalaciones llevada a cabo por personas discapacitadas conforme a lo dispuesto en la ley citada se refiere la cuestión planteada que viene referida a los derechos sobre los elementos instalados por los vecinos no contribuyentes y la obligación comunitaria de mantenimiento respecto de los mismos.

En cuanto lo relativo a los derechos de otros usuarios distintos a aquellos que hubieran financiado las obras de adecuación del inmueble o de sus elementos comunes, la Ley 15/95 la conclusión que resulta del régimen jurídico de imposición del gasto a cargo del promotor de dichas obras –art. 7- es la derivada del derecho exclusivo de uso por parte del promotor de las obras pues, de un lado, tal posibilidad no constituye una excepción en el marco de la legislación de la propiedad horizontal –véase el régimen en materia de instalación de infraestructuras comunes para acceso a los servicios de telecomunicaciones y de suministros energéticos- y, de otro, justifica la retribución de la carga financiera a cargo del incapaz o mayor de edad mediante la exigencia, para el acceso de terceros, de la contribución económica oportuna al coste de la obra y servicio.

Respecto de la obligación de mantenimiento, la cuestión no es pacífica ya que, primero, nada se dice en la ley y solo hay un precepto del que deducir una posible respuesta.

En efecto, dispone el artículo 7.2 de la Ley 15/95 que las obras de adecuación realizadas quedarán en beneficio de la propiedad de la finca urbana. Traída la norma al caso de la instalación de ascensores, resulta evidente que lo que prevé la Ley es que la obra queda definitivamente en el inmueble y, por tanto, en su beneficio. Desaparecido el promotor, la comunidad puede valerse de la obra ejecutada en su beneficio y, por tanto, darle una utilidad esencialmente comunitaria. Es por ello por lo que debería entenderse que lo relativo al mantenimiento de la estructura afectante a los elementos comunes debería correr a cargo de la comunidad, mientras que el gasto de uso debería ser a cargo de los beneficiarios de la estructura.

En conclusión, una interpretación legal permitiría afirmar que la obra se ejecuta por el promotor en su exclusivo beneficio en lo que hace al uso de la estructura, en el caso planteado, del ascensor, sin perjuicio de que desaparecidas las circunstancias de la privacidad en el uso, la obra fuera beneficiosa para la comunidad, permitiéndole reestructurar el sistema de ascensor en beneficio de todos y cada uno de los propietarios, de modo tal que en cuanto a los gastos, los relativos a los elementos comunes, serían a cargo del titular de los mismos, es decir, de la comunidad, mientras que los gastos de uso y mantenimiento del servicio, deberían entenderse a cargo en exclusividad del propietario beneficiario de la estructura.

Considero que procede centrar previamente el objeto de la cuestión señalando que, en orden a la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso de personas con discapacidad o mayores de 70 años o el uso de elementos comunes, o al favorecimiento de su comunicación con el exterior, el legislador ha previsto tres posibilidades:

 

a) De conformidad con lo establecido en el artículo 10.2 LPH: “la comunidad vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

b) El artículo 17.1 LPH, en su párrafo tercero, dispone: ”la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que… requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”, prescribiéndose que tal acuerdo obligará a todos los propietarios, esto es, tanto a los que lo votaron a favor como a los que no lo hicieron así. Es decir, como se razona en sentencia de la AP de Madrid, Sección 13ª, de 17 de octubre de 2007, de superar las obras el importe de las tres mensualidades a que se refiere el Art.10.2, la comunidad de propietarios no está obligada a la realización de la obra sino es con la adopción de acuerdo con la mayoría cualificada citada, quedando obligados todos los propietarios a costear la obra.

c) Si el coste de las obras supera las tres mensualidades citadas y no se adoptó el acuerdo por la vía ya indicada del artículo 17.1 LPH, los discapacitados y personas mayores de 70 años pueden promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca y de los accesos a la misma desde la vía pública de conformidad con lo regulado en la Ley 15/1995, en la cual es de destacar que el importe de las obras correrá a cargo del solicitante de las mismas (sin perjuicio de las subvenciones, exenciones o ayudas que reciba, artículo. 7)...

            Sentado lo cual, ciñéndonos a las obras de este último supuesto, es lógico pensar que quien instala un ascensor y lo costea íntegramente (discapacitado o persona mayor de 70 años), vendrá facultado a impedir su uso a los demás partícipes en la comunidad de propietarios (aun siendo estos discapacitados o mayores de 70 años), de lo contrario se daría lugar al fraude de esperar que lo instale y sufrague aquel (votando en contra del pretendido acuerdo de instalación) y aprovecharse de tal instalación posteriormente.

            Sí se considera que aquel debería de permitir su uso a los miembros de la comunidad de propietarios que sufraguen con el mismo los gastos de la instalación (a medias si es uno, por tercios si son dos vecinos los que posteriormente pretenden tal uso…), no por coeficiente de participación en la comunidad (sería de aplicación analógica lo dispuesto en el Art.17.2 2 párrafo para los que posteriormente a la instalación de servicios de comunicaciones -sobre la que no votaron a favor expresamente-, pretenden aprovecharse de la infraestructura).

            Hoy en día no resulta dificultoso el concebir la instalación de un ascensor en una finca imposibilitando su uso a los demás propietarios (sistema de llave de acceso al ascensor).

            En orden a los gastos de mantenimiento del ascensor, habrán de costearlos exclusivamente los propietarios que usan el mismo.

 

 

 

VOTO PARTICULAR (1 ENCUESTADO)

 

1.- No se podrá privar del uso a los propietarios que se hayan opuesto a la instalación del ascensor que favorece la accesibilidad a todo el edificio, puesto que todos los propietarios, incluso los que se opusieron, están obligados a costearlo y al pago de los gastos de mantenimiento que ocasione dicho ascensor.

 

2.-       La misma solución, pues también en este caso corresponde el pago a la comunidad, cuando esta sea obligada a la instalación del ascensor para facilitar el acceso, en aplicación de la ley de 2 diciembre 2003, según la cual las "condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de... las edificaciones... serán obligatorias en el plazo de cinco a siete años desde la entrada en vigor... para los espacios y edificaciones nuevos y en el plazo de 15 a 17 años para todos aquellos existentes que sean susceptibles de ajustes razonables", caso en que de acuerdo con el artículo 11. 3 LPH "la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes".

 

 

En un primer momento, con la redacción inicial de la LPH, la contestación a las dos cuestiones sería muy clara: primero, el comunero o los comuneros que instalaban a su costa un nuevo servicio común (en este caso el ascensor), siempre podían privar de su uso a los que no habían contribuido: segundo, el coste del mantenimiento del servicio correspondía a los que lo solicitaron.

Esta sigue siendo la regla general, pero paulatinamente se han introducido excepciones para mejorar la accesibilidad para minusválidos, a los que se equiparán los mayores de 70 años, pues de esta forma se lucha contra su discriminación.

En la redacción original el art. 10 decía "ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango".

Se dictó la ley 3/1990, de 21 junio, que modificó, entre otros, el art. 16 LPH, reduciendo el quórum para la adopción de acuerdos "cuando tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía".

Seguidamente la ley 15/1995, de 30 de mayo, estableció los límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, facultándolas a promover y llevar a cabo (aún sin acuerdo de la junta de propietarios) las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública, previendo que el desacuerdo con la comunidad lo dirimiera el juez de primera instancia y disponiendo, en su art. 7 que "los gastos que originen las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes correrán a cargo del solicitante de las mismas..."

Siguiendo la evolución legislativa favorable al derecho de los minusválidos, la ley 8/1999, de 6 abril, reformó nuevamente la ley de propiedad horizontal, estableciendo un nuevo quórum todavía más favorable para "la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía...".

Por último la ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de los discapacitados, según afirma en su exposición de motivos, reformó la LPH, "para obligar a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, y con el límite de que tales no excedan del importe de tres mensualidades; en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente".

Además, en su disposición final novena, facultó al Gobierno para aprobar unas condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de... las edificaciones, que serán obligatorias en el plazo fijado. El Gobierno ha cumplido esta disposición en el Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, luego reformado por el Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, que modifica el Código Técnico de la Edificación, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.

Tras estas modificaciones la respuesta a la pregunta ha variado. En el art. 10. 2 LPH, redactado conforme a la ley 51/2003, se imponen a la comunidad "las obras de accesibilidad... o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes", y, en el número 5, ordena a la comunidad pagar "las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo...". Tras estas normas parece claro que no se podrá privar del uso a los propietarios que se hayan opuesto a la instalación del ascensor que favorece la accesibilidad a todo el edificio, puesto que todos los propietarios, incluso los que se opusieron, están obligados a costearlo y al pago de los gastos de mantenimiento que ocasione dicho ascensor.

La misma solución, pues también en este caso corresponde el pago a la comunidad, cuando esta sea obligada a la instalación del ascensor para facilitar el acceso, en aplicación de la ley de 2 diciembre 2003, según la cual las "condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de... las edificaciones... serán obligatorias en el plazo de cinco a siete años desde la entrada en vigor... para los espacios y edificaciones nuevos y en el plazo de 15 a 17 años para todos aquellos existentes que sean susceptibles de ajustes razonables", caso en que de acuerdo con el artículo 11. 3 LPH "la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes".

En los demás casos, cuando el ascensor cueste como es normal más de tres cuotas mensuales y la instalación del ascensor no resulte obligatoria de acuerdo con las normas administrativas, se aplica la regla del artículo 11 LPH y "el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja", además "si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal".

Estas son las respuestas que proceden de acuerdo con la legislación vigente en este momento, sin embargo en su aplicación hay que tener en cuenta que no hay derechos absolutos, sino que todos están limitados por los derechos de los demás.

En los casos en que el ascensor lo costeen sólo algunos propietarios parece evidente que podrán limitar su acceso con llave o no construyendo parada en algunas plantas, sin embargo puede no ser tan fácil que el disidente participe "de las ventajas de la innovación", en dos supuestos. Si no hay parada en algún piso su instalación, en la medida en que afecta elementos comunes, puede llegar a requerir acuerdo de la junta de propietarios en vez de la simple decisión del disidente. También en otro caso (sobre todo en grandes edificios antiguos), cuando la potencia y elementos mecánicos del nuevo ascensor hayan sido calculados para el uso de sólo una pequeña parte de los propietarios del edificio (los que aprobaron su instalación), que no están obligados a un mayor gasto, en este supuesto para el uso por todos los disidentes del servicio será necesario o imprescindible, no sólo el pago de los gastos de realización y mantenimiento actualizados, sino la modificación o mejora de lo ya instalado, que no hay razón de equidad para que deba cargarse a los primeros que instalaron el ascensor.

CONCLUSIÓN MAYORITARIA (6 ENCUESTADOS SOBRE SIETE)

1.- Ya con anterioridad en épocas no tan pasadas, problemas similares se suscitaron con el tema de las instalaciones de calefacción, siendo generalmente admitido que quienes costeaban las instalaciones que permitían el acceso de aquélla a su vivienda, limitaran el uso de la instalación a quienes no habían querido participar en la obra, permitiendo eso sí su incorporación mediante la repercusión del coste proporcional en su día satisfecho y costeando la ampliación del servicio el nuevo usuario.

2.- Sería factible que se limitara el uso del ascensor sólo a quienes lo hubieran costeado. En consonancia me parecería lógico que los gastos derivados de su mantenimiento fueran de cuenta de los comuneros que lo instalaron.

3.- No es admisible que se imponga a un copropietario la obligación de colaborar en el mantenimiento de un servicio, como es el ascensor y no permitirle el uso, o viceversa, cuestiones que han de resolverse de una interpretación y aplicación conjunta de los artículos 11 y 17 de la ley de propiedad horizontal.

4.- Ha de entenderse que los gastos de conservación y mantenimiento del dicho servicio, como es el ascensor, ha de asumirse de forma exclusiva por la persona o personas que han promovido su instalación, que pueden no ser propietarios de la vivienda.

5.- En cuanto al uso, consecuencia de que no se pude imponer al resto de los miembros de la comunidad de propietarios el sufragar el coste de mantenimiento de dichos servicios, tampoco tendrán derecho a su uso, pudiendo ser por lo tanto privados de su uso, bien mediante la instalación de mecanismos que limiten su uso, como es la existencia de una llave de acceso, o bien no existiendo paradas en el resto de los pisos, o pisos intermedios.

6.- Debe examinarse una cuestión, y es la posibilidad de que los copropietarios que inicialmente no contribuyeron a la instalación de esa infraestructura, pueda acceder posteriormente a su uso, posibilidad que debe admitirse en base al artículo 11 de la ley de propiedad horizontal, pero en tal caso, deberá abonar la cuota correspondiente en los gastos de realización y mantenimiento.

7.- Es lógico pensar que quien instala un ascensor y lo costea íntegramente (discapacitado o persona mayor de 70 años), vendrá facultado a impedir su uso a los demás partícipes en la comunidad de propietarios (aun siendo estos discapacitados o mayores de 70 años), de lo contrario se daría lugar al fraude de esperar que lo instale y sufrague aquel (votando en contra del pretendido acuerdo de instalación) y aprovecharse de tal instalación posteriormente.

8.- Claramente no ofrece duda alguna que la oposición de la comunidad a la aprobación al amparo del artículo 17.1.3 LPH justifica que los solicitantes que hayan pagado la instalación del ascensor puedan, si las condiciones técnicas así lo permiten, limitar el uso del aparato únicamente a aquellas personas que lo abonaron, bien mediante el uso de llaves de acceso o cualquier otro medio técnico que se ofrezca en el mercado. Lo contrario constituiría un auténtico fraude en perjuicio del minusválido, pues la comunidad siempre podría haber aprobado la instalación del ascensor, de tal manera que al no hacerlo ni contribuir a su coste, tampoco tiene porqué tener derecho al uso del mismo.

9.- El pago de los gastos de conservación, hay que entender que si la comunidad en general no tiene derecho al uso del ascensor, tampoco tendrá obligación de pagar los gastos de mantenimiento, reparación o sustitución, que necesariamente deberán ser a cargo de la persona por cuya minusvalía se instaló dicho aparato y hace uso del mismo.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

feedburner

Suscríbase a nuestros contenidos

Contenidos relacionados

Atención al cliente: De lunes a viernes de 9 a 20 horas ininterrumpidamente. Tel 902 44 33 55 Fax. 915 78 16 17