El Derecho

INMOBILIARIO

La enajenación de la vivienda en los nuevos contratos de arrendamiento

Por Antonio Alberto Pérez Ureña

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I. La enajenación voluntaria de la vivienda arrendada: planteamiento de la cuestión.

La propiedad es el derecho que tiene una persona de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, lo que en palabras de Albaladejo constituye "el más amplio poder de dominación que el ordenamiento jurídico permite tener sobre las cosas".

Cuando la cosa es una finca urbana, destinada a vivienda o a otro uso, y está arrendada, nada impide que su propietario pueda disponer de aquélla; la existencia de un contrato de arrendamiento no supone limitación alguna para el propietario en su facultad de disponer. Admitiendo esto, también es apreciable el interés del arrendatario de seguir gozando de la vivienda, siendo también digno de protección.

De las modalidades de transmisión del dominio vamos a prestar atención en el presente comentario a las voluntarias, es decir los supuestos de transmisión de la propiedad a que está facultado su propietario, a través de los distintos negocios jurídicos admitidos en Derecho.

Consecuencia del cambio acontecido en la titularidad dominical de una finca urbana arrendada bajo las previsiones de la legislación especial de arrendamientos urbanos, surge una serie de interrogantes, cuales son: ¿cuál es la actitud que el nuevo propietario debe tener respecto del arrendatario? ¿Debe consentir el arrendamiento o puede darlo por terminado?

Como veremos a continuación, estas preguntas han sido respondidas de forma distinta dependiendo de los principios inspiradores existentes en cada época histórica.

II. Las soluciones ofrecidas ante la enajenación voluntaria de la vivienda arrendada.

Nuestro Código Civil, fiel a la tradición romanista, recoge la "lex emptorem" en su art. 1571 -EDL 1889/1-, según el cual: "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen". Este art., casi obsoleto en la actualidad, obedece al principio "emptio tollit locatum" -matizado- y dispone, en resumidas cuentas, que el comprador de la finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al tiempo de la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-.

En el siglo XX, con la aparición de las legislaciones especiales sobre arrendamientos urbanos, la cuestión cambió radicalmente; así, las distintas normativas especiales han pretendido asegurar la permanencia del arrendatario en el uso de la vivienda en el supuesto de que el propietario del inmueble decidiera enajenar voluntariamente su propiedad a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, con independencia de la situación registral del inmueble, primando la defensa del arrendatario ("locatio-conductio" prima sobre "emptio-venditio"). Quizás el dato más importante radicara en que la aplicación del principio "venta no quita renta" era absoluto, en el sentido de que su aplicación no se hacía depender de posibles pactos entre las partes o por lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, sustituyendo, por tanto, la regulación del Derecho común por otra de derecho excepcional, netamente intervencionista, que procura constituirse en respuesta a la falta de vivienda en las ciudades y áreas urbanas españolas en los años 40 y 50 del pasado siglo. El intervencionismo al que aludimos, que generó normas de derecho excepcional tuvo su apogeo en la supervivencia del arrendamiento ante la transmisión dominical de la finca con independencia de si el arrendamiento estuviera inscrito o no en el Registro de la Propiedad, con la consiguiente quiebra del principio registral de "no oponibilidad a tercero de lo no inscrito en el Registro", y esto por la intervención de la LAU que garantizaba al arrendatario permanecer en el inmueble tal y como lo venía haciendo, obligando al tercero adquirente a subrogarse "ex lege" en la misma posición jurídica del anterior arrendador.

Avanzando en el tiempo, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (a partir de ahora, solo LAU-94) -EDL 1994/18384-, supuso un gran avance en el intento de salvar la excepcionalidad expuesta, restaurando, en cierto modo, el pacto entre arrendador y arrendatario, equilibrando el derecho a la vivienda del arrendatario con la seguridad jurídica y los derechos del tercero adquirente del inmueble, estableciendo ciertas garantías mínimas a favor del arrendatario de vivienda no suntuaria. Se modificó el régimen de acceso de los contratos de arrendamiento al Registro de la Propiedad pudiendo ser inscritos todos los que constarán en documento público. Para ello se modificó la Ley Hipotecaria, apuntándose el legislador de 1994 el tanto de ser la primera normativa especial sobre arrendamientos urbanos que permitía el acceso al Registro de la Propiedad de todos los contratos de arrendamiento; con esta medida se pretendió conceder mayores visos de seguridad jurídica al tráfico, a lo que influyó decisivamente el Real Decreto 297/1996 -EDL 1996/14334-a través del cual se intentó hacer más atractivo y favorable la inscripción de los contratos.

El equilibrio entre los intereses del arrendatario y del arrendador a los que hemos aludido, y que era el leitmotiv de la LAU-94, se conseguía con el régimen jurídico que en síntesis pasamos a exponer:

-En el caso de los arrendamientos con duración "ab initio" igual o inferior a cinco años, el acceso del contrato a los libros registrales pasa desapercibida. Los principios registrales quedaban relegados a favor del intervencionismo estatal en materia de arrendamientos especiales urbanos. Este dato importa si atendemos al hecho de que esta modalidad contractual era la mayoritaria y que a estos contratos les resulta de aplicación, de forma absoluta el principio "venta no quita renta", con independencia del hecho de la inscripción o no de este en el Registro. Para estos contratos, el acceso al Registro se hace incómodo, e incluso innecesario. Incómodo porque, como se sabe, la validez del contrato de arrendamiento no exige forma, y por tanto no ha de ser otorgado por medio de escritura pública; mientras que para que tenga acceso al Registro, sí que lo es, con los consiguientes gastos y trastornos que ello supone. Innecesario, puesto que la oponibilidad del contrato no nace del Registro, sino de la LAU a la que se sujetan estos contratos.

-Cosa distinta acontecía con los contratos de duración pactada superior a cinco años. En estos supuestos sí parece encontrarse el aforismo "venta no quita renta" con una excepción de importancia, cual es la de concurrir en el adquirente de la vivienda la condición de "tercero hipotecario". Por tanto, en estos contratos es donde la previa inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad daba plena seguridad al arrendatario de que el plazo de duración pactado iba a ser respetado por un hipotético tercero adquirente de la vivienda, que debería subrogarse en los términos del contrato y por tanto subrogarse en el mismo.

III. La justificación de la reforma: la necesaria prevalencia de la seguridad del tráfico jurídico.

A pesar de los esfuerzos mostrados por la LAU-94 -EDL 1994/18384-, los resultados no han sido los esperados en orden a incrementar el número de viviendas en régimen de alquiler y éste sigue sin constituir la primera opción para cubrir la necesidad de vivienda para la mayoría de las personas. Se dice que la desafección de los españoles por la vivienda en alquiler no es nueva, sino que tiene causas históricas y sociológicas, alimentada por la denominada "burbuja inmobiliaria", pero aunque puede ser cierto también se aprecia que en los últimos años se ha incrementado el porcentaje de vivienda en alquiler debido a las políticas desarrolladas por los últimos gobiernos alentadoras del alquiler. El aumento del número de viviendas en alquiler se aprecia notablemente en el periodo comprendido entre 2004 y 2012; así, mientras el Servicio de Estudios del Banco de España afirmaba en su boletín económico de septiembre de 2002 que las viviendas en régimen de alquiler existentes por aquel entonces en nuestro país rondaban el 9 % del total, ahora, por los propios datos ofrecidos por el Ministerio de Fomento, dicho porcentaje está en torno al 17 %. Por lo tanto, en los últimos tiempos se ha mejorado en este ámbito (1) aunque sea a base de medidas intervencionistas, lo que parece insuficiente y poco adecuado para el actual Gobierno y el partido político que lo sustenta. Reflejo de la disconformidad con la situación existente son las preguntas que formula el senador Sr. Burgos Beteta en su intervención en la sesión de la Comisión de Fomento del Senado de fecha 22 de abril de 2013 (2) que nos permitimos reproducir: "¿Y se han preguntado ustedes, señorías, por qué después de tantos años sigue habiendo tantas casas vacías? ¿Se han preguntado, señorías, por qué seguimos los españoles sin confiar en el alquiler como modo de uso de la vivienda? ¿Responden los argumentos de sus vetos al fracaso evidente de las políticas de alquiler de estos últimos años? ¿No será, señorías, que el sistema actual no funciona, al menos en parte? Creo que son estas las preguntas que habría que responder y las soluciones deberían venir de un enfoque nuevo -pensamos- y más amplio de las políticas de vivienda".

Con independencia de las importantes matizaciones que creemos se pueden hacer a los interrogantes expuestos, lo cierto es que la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas -EDL 2013/71638- (3), en vigor desde el 6 de junio de 2013 -y en cuya tramitación tuvo lugar la intervención del senador anteriormente expuesta- pretende constituirse en un vehículo que coadyuve la dinamización del mercado del alquiler. Esta norma -creemos que es importante decirlo- se enmarca en el Programa Nacional de Reformas del Gobierno de España junto con otras iniciativas como el anteproyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y el aprobado Real Decreto 233/2013, de 5 de abril -EDL 2013/34228-, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 (4), que tiene como objetivo fundamental la contribución a impulsar el crecimiento y la competitividad de la economía española, lo que pretende, en este ámbito, conseguir "un cambio de modelo que equilibre ambas formas de acceso a la vivienda y que, a su vez, propicie la movilidad que reclama la necesaria reactivación del mercado laboral. Un cambio de modelo que busque el equilibrio entre la fuerte expansión promotora de los últimos años y el insuficiente mantenimiento y conservación del parque inmobiliario ya construido, no sólo porque constituye un pilar fundamental para garantizar la calidad de vida y el disfrute de un medio urbano adecuado por parte de todos los ciudadanos, sino porque además, ofrece un amplio marco para la reactivación del sector de la construcción, la generación de empleo y el ahorro y la eficiencia energética, en consonancia con las exigencias derivadas de las directivas europeas en la materia. Todo ello en un marco de estabilización presupuestaria que obliga a rentabilizar al máximo los escasos recursos disponibles...".

En concreto, tal y como se afirma en el Preámbulo de la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-, ésta se marca como objetivo favorecer el aumento del nivel de viviendas puestas en alquiler lo que va contra la característica del mercado inmobiliario español que tradicionalmente viene marcada por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler, dándose la circunstancias de que mientras España es el país como mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes, es por el contrario, uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler. Esto tiene, a decir del citado Preámbulo, implicaciones negativas en la economía y la sociedad españolas, afectando desde a la movilidad de los trabajadores, a la coexistencia de un elevado exceso de vivienda en propiedad vacía y sin ningún uso (5).

En este marco se hallan las importantes modificaciones que lleva a cabo la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638- respecto de la LAU-94, entre las que se encuentra -a decir de su Preámbulo- la de "normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario" (sic).

Para conseguir la discutible finalidad pretendida por el legislador expuesta en el párrafo precedente (6), se ha estimado oportuno variar sustancialmente el contenido de la LAU-94, introduciendo los nuevos arts. 7.2 y 9.4 -EDL 1994/18384-, modificando el art. 10 -EDL 1994/18384- y muy particularmente los arts. 13 y 14 -EDL 1994/18384-, variando, en lo que respecta a la materia propia del presente art. de opinión, sensiblemente el régimen jurídico de la enajenación de la vivienda arrendada, estableciendo para ello un sistema complejo y con ciertas lagunas que, entendemos, difiere sensiblemente de la pretendida "seguridad jurídica" que se dice buscar con este texto normativo.

IV. El régimen jurídico de la enajenación de la vivienda en los arrendamientos concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-.

Con la nueva redacción de los arts. 7.2, 9.4 y 14 LAU -EDL 1994/18384-, el estado de la cuestión, para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 6 de junio de 2013, se puede concretar en el siguiente:

1. Si la finca está inmatriculada en el Registro de la Propiedad.

Dispone el art. 14.1 LAU -EDL 1994/18384- que: "El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los arts. 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca".

Como se aprecia, a su vez, se pueden distinguir dos supuestos de hecho diferenciados:

A. Que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la enajenación de la vivienda.

La decidida apuesta del legislador por la inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad ha suscitado la casi generalizada oposición por parte de los grupos parlamentarios durante la tramitación del Proyecto de Ley al considerar tal medida desincentivadora del arrendamiento. Valga como ejemplo las palabras ofrecidas por el parlamentario Sr. Azpiazu Uriarte (7), que hacemos nuestras: "...con respecto a la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad... supone una carga jurídica y económica para el arrendatario; es el inquilino quien abona los gastos que ocasione la escritura del contrato así como los derechos arancelarios del registrador. Además, aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento se plantea con carácter potestativo, la realidad es que los efectos que se establecen en diferentes disposiciones del proyecto de ley acaban llevando a hacer conveniente, necesaria y hasta imprescindible dicha inscripción, por cuanto afecta seriamente a las garantías de duración del contrato y de su prórroga. Si el Gobierno sigue adelante con esta medida debe estudiar la posibilidad de no encarecer en exceso los gastos para el arrendatario con aranceles reducidos o bonificaciones. En definitiva, la pretendida seguridad jurídica del arrendador contradice la realidad social que vivimos, dado que el alquiler está asociado sobre todo a los colectivos de menor solvencia, sobre todo a los colectivos que tienen más dificultades, que son precisamente los que están siendo más afectados con la crisis, consideramos que deberían proponerse medidas que incentiven el alquiler sin que, en ningún caso, se traduzca en un aumento del precio de los alquileres ni en una menor seguridad jurídica para los arrendatarios...". La dudosa oportunidad de esta medida ha sido también puesta de manifiesto por el informe emitido por el Consejo General del Poder Judicial, al que se ha hecho constante referencia en las intervenciones de algunos parlamentarios y senadores y que está en la línea anteriormente expuesta.

Sea como fuere, lo cierto es que ahora con la nueva redacción de los arts. 7.2 y 14.1 LAU -EDL 1994/18384- la inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad deviene en fundamental para preservar el mismo frente a terceros adquirentes de la finca. Como es sabido, la inscripción en el Registro de los contratos de arrendamiento les otorga eficacia erga omnes de donde se colige que el adquirente no puede alegar nunca su condición de tercero hipotecario, puesto que la publicidad de los libros tabulares impide la buena fe del adquirente. En este sentido se ha mostrado tradicionalmente la doctrina del Tribunal Supremo al afirmar que en los supuestos de arrendamientos inscritos en el Registro conforme a lo establecido en la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, el comprador no lo puede ignorar, y se encuentra obligado a respetarlo ínterin dure.

La relevancia, por tanto, de la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad previamente a la transmisión de la vivienda se concreta en que el adquirente de la finca quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador sin que pueda instar el desahucio del arrendatario.

B. Que el contrato de arrendamiento no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la enajenación de la vivienda.

¿Qué sucede en los casos en los que el arrendatario no haya podido, o querido, inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, o lo haya realizado con posterioridad a la transmisión de la vivienda? El nuevo 14.1 LAU -EDL 1994/18384- dispone que el tercero hipotecario no tiene que soportar el contrato preexistente (no le vincula), y por tanto podrá darlo por finalizado, instando, en su caso, el desahucio del ocupante. Apréciese que no exige preaviso alguno al arrendatario, por lo que, en estos casos, mucho nos tememos que se puede dar el caso de que un arrendatario que está al corriente del pago de la renta y demás cantidades asimiladas, se encuentre un requerimiento de inmediato desalojo de la vivienda. Dudamos mucho que con una medida de este tipo se consiga fomentar el alquiler de inmuebles para constituir la vivienda familiar estable, pero lo que si garantiza es la mejor venta de las viviendas alquiladas, removiendo el obstáculo existente hasta ahora de que el tercero hipotecario se viera obligado, por disposición legal, a subrogarse en el contrato durante los cinco primeros años de arrendamiento. En cualquier caso, ahora con el nuevo 14.1 LAU -EDL 1994/18384-, queda como facultad del tercero hipotecario el dar por finalizado el arrendamiento y optar por el desahucio del arrendatario.

Ahora bien, la deficiente redacción de este precepto (14.1) plantea dos problemas de gran importancia, a saber los siguientes: ¿cuándo se está en presencia de un tercero hipotecario? ¿Qué sucede cuando no es tercero hipotecario?

La primera cuestión planteada, ya de por sí, suscita algunos problemas. La condición de tercero hipotecario no se ostenta siempre que se adquiere una finca, sino que dependerá del cumplimiento de los requisitos contenidos en el art. 34.I de la Ley Hipotecaria (LH) -EDL 1946/59-, según el cual: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro"; por lo tanto deben concurrir los siguientes requisitos: la previa inscripción del transmitente, la onerosidad, la buena fe y la inscripción del tercero. En este sentido, se puede decir que la concurrencia de la buena fe en el tercero adquirente es el requisito que se torna más complicado, debiéndose estar al caso concreto para verificar la concurrencia de la buena fe en el adquirente a fin de conceptuarlo como tercero hipotecario, dado que una cosa es confiar en la publicidad registral y otra no tomar las mínimas precauciones para indagar y constatar que la realidad registral coincide con la real. Es difícil encontrar supuestos de adquisición de una finca urbana arrendada donde el adquirente crea de buena fe que no existe arriendo.

Pues bien, si en esta materia resulta complicado acreditar que el adquirente ostenta la condición de tercero hipotecario, surge, entonces, la segunda cuestión que realizamos anteriormente: ¿qué sucede si el tercero no reúne los requisitos del art. 34 LH? ¿Se puede entender que el contrato de arrendamiento es oponible y por tanto, que el adquirente se subroga en la posición del arrendador? Lo cierto es que una lectura a contrario sensu del art. 14.1 LAU -EDL 1994/18384- podría invitar a dar una respuesta afirmativa, pero dado el espíritu que preside la Ley 4/2013, de 4 de junio y a lo establecido en su art. 7.2 -EDL 2013/71638- llegar a tal conclusión podría parecer un atrevimiento, por lo que la conclusión no puede ser otra que la de no oponibilidad del arrendamiento no inscrito a terceros que inscriban su derecho en el Registro, es decir, aplicación del principio "venta quita renta" conforme a lo dispuesto en el art. 1571 del CC -EDL 1889/1-, tal y como se prevé en el art. 14.2 LAU -EDL 1994/18384- al que haremos referencia a continuación.

2. Finca no inmatriculada en el Registro de la Propiedad.

En este caso, el régimen jurídico dependerá de la concurrencia de alguno de los siguientes supuestos de hecho:

A. Cuando el arrendador no es el verdadero propietario de la vivienda.

El nuevo art. 9.4 LAU -EDL 1994/18384- -precepto sin parangón en la legislación especial de arrendamientos urbanos y que demuestra una vez más la deficiente técnica legislativa empleada- dispone que: "Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este art. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el art. 1571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado art. 1571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados".

En primer lugar, en el caso de que el arrendador que no es dueño enajene la vivienda antes del tercer año, el adquirente podrá desahuciar al inquilino en virtud de lo dispuesto en el art. 1571 CC -EDL 1889/1-. Esta solución es dudosa y plantea al menos dos problemas: el primero, es el de si el adquirente no es un tercero protegido por el art. 34 LH -EDL 1946/59- y ha conocido que adquiere una cosa ajena, ¿también podrá instar el desahucio del inquilino que obró de buena fe? De otra parte, ¿por qué mientras el art. 14.2 LAU -EDL 1994/18384-, que parte de un comprador que adquiere del verdadero dueño, reconoce al arrendatario un plazo de tres meses de gracia antes de desahuciarlo, en cambio, en el caso planteado aquí, no ocurre igual? Entendemos que existe un peor trato en este caso que en el previsto en el art. 14.2 -EDL 1994/18384-, lo cual, en nuestra opinión, carece de toda lógica.

La parte final del art. 9.4 -EDL 1994/18384- se refiere al supuesto en que el verus dominus reclame la ineficacia de la venta de la cosa ajena o ejercite acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre la vivienda enajenada por un no propietario. La redacción de este precepto es muy deficiente: ¿a quién se refiere con "si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario..."? ¿Al arrendatario o al arrendador no propietario? El precepto no lo aclara, pero lo más razonable es entender que se refiera al arrendador no propietario. Ahora bien, ¿el verus dominus como va a poder desalojar al arrendatario en base al art. 1571 CC -EDL 1889/1- si éste opera en el caso de que el vencedor en la posesión enajene luego de recuperada la cosa? Hay que concluir que la solución dada por el legislador es estrafalaria, máxime, si se tiene en cuenta que la buena fe del arrendatario consistía precisamente en la confianza de un estado de cosas imputable al verus dominus.

B. Cuando el arrendador es el propietario de la vivienda.

El art. 14.2 LAU -EDL 1994/18384- dispone que: "...se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el art. citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen".

Como se puede apreciar, la solución que el nuevo art. 14 ofrece en estos casos es la de "venta quita renta" -matizada- por la remisión que hace directamente al art. 1571.I CC -EDL 1889/1-, lo que, por otro lado, es congruente con el principio de que respecto a terceros no surten efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la propiedad (8). Así, en virtud de lo expuesto, el arrendamiento puede extinguirse por la exclusiva manifestación en este sentido del adquirente de la vivienda.

Por lo tanto, el régimen jurídico queda de la siguiente forma:

-La finalización del contrato es una facultad que la ley otorga al nuevo propietario de la vivienda arrendada, es decir, el arrendamiento no se extingue "ipso iure", por disposición de ley, sino que es requisito indispensable que el comprador manifieste su voluntad de no acatar el contrato concertado por su causante en el dominio.

En el caso en que decida dar por finalizado el contrato de arrendamiento, el nuevo propietario deberá notificarle su decisión al arrendatario, el cual tendrá derecho a continuar durante tres meses, abonándole la renta y demás cantidades que se devenguen al nuevo propietario. Transcurrido el plazo de tres meses, si el arrendatario no abandonara voluntariamente la vivienda, entendemos que procede su desahucio salvo que medie nuevo pacto entre ambas partes.

-Consecuencia de lo anterior también cabe la posibilidad de que el adquirente renuncie a dar por finalizado el contrato de arrendamiento, decisión que puede manifestarse expresamente (haciéndoselo saber al arrendatario por cualquier vía de comunicación), o de forma tácita. En este segundo caso, la doctrina del Tribunal Supremo ha venido admitiendo supuestos de renuncia cuando tras la adquisición el nuevo propietario mantiene el arrendamiento, cobra las rentas, trata de negociar la misma o promete mantener el arriendo. En nuestra opinión, no cabe duda de que el nuevo art. 14.2 LAU -EDL 1994/18384- admite la renuncia tácita del adquirente de la vivienda a dar por finalizado el contrato.

-En el caso en que el adquirente dé por finalizado el arrendamiento, el último inciso del art. 14.2 prevé la posibilidad de que el arrendatario pueda exigir al que vendió la vivienda la indemnización de los daños y perjuicios que se le haya causado; es decir, esta indemnización no nace de forma automática sino que depende de la acreditación de los daños y perjuicios causados.

-Cabe pacto a favor de la subrogación; este pacto -reflejo del "perfrui sive habitare licere" existente en el Derecho romano- se refiere al contraído entre las partes que conciertan el negocio de transmisión de la vivienda, y no a la existencia de un previo pacto entre arrendador y arrendatario, en virtud del cual el adquirente renuncia a dar el arrendamiento por finalizado cuando adquiera el inmueble.

V. ¿Pueden aplicarse las nuevas previsiones a los contratos existentes a la fecha de su entrada en vigor?

Entendemos que no, dado que la modificación del art. 14 LAU -EDL 1994/18384- carece de efectos retroactivos, al declarar la Disposición Transitoria Primera, I, que: "continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación", por lo que la supuesta "seguridad jurídica" pretendida por el legislador no será completa hasta que se extingan o resuelvan todos los contratos de arrendamientos de vivienda concertados hasta el 5 de junio de 2013.

Consciente el legislador de que durante algunos años van a coexistir arrendamientos de vivienda sujetos a normativas especiales con principios inspiradores muy distintos, es por lo que ha incluido la previsión contenida en el segundo párrafo de la citada disposición transitoria relativa a que los contratos preexistentes puedan adaptarse al régimen jurídico establecido en la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-, lo que parece que, en esta materia al menos, va a carecer de relevancia porque, en primer lugar ¿qué arrendatario que no tenga inscrito en el Registro de la propiedad su contrato de arrendamiento va a aceptar voluntariamente un cambio tan importante en las condiciones de su contrato? Además, la adopción de una medida de este tipo en los contratos de duración inferior a los cinco años de duración sería nula a la luz de lo dispuesto en el art. 6 LAU -EDL 1994/18384-, al contravenir el plazo mínimo de duración del arriendo dispuesto en el art. 14.I LAU -EDL 1994/18384-.

VI. A modo de conclusiones.

-La reforma de la LAU-94 -EDL 1994/18384- sustanciada por la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-, creemos que parte de una premisa más que discutible: el parque de viviendas en alquiler es reducido porque los propietarios de viviendas no las ponen en alquiler dado que la LAU-94 no concede la necesaria seguridad jurídica. Admitiendo, a los meros efectos dialécticos, esa premisa, somos de la opinión de que las medidas introducidas, en el ámbito del presente comentario, por la Ley 4/2013 tienen una marcada tendencia a favorecer al tercero adquirente de viviendas, eliminando el obstáculo que supone la existencia de un previo contrato de arrendamiento que no haya sido previamente inscrito en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, contrariamente a lo que sería de esperar para dotar de mayor seguridad jurídica al tercero adquirente, el legislador no ha dado el paso de remover definitivamente los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario -art. 25 LAU -EDL 1994/18384-, figuras éstas (tanteo y retracto legal) que sí interfieren de forma notable en la libre transmisión de las viviendas arrendadas al afectar, ni más ni menos, que al derecho de propiedad del adquirente.

-La decidida apuesta del legislador por la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, creemos que lastrará a los arrendatarios dada la carga administrativa y de costes que supondrá, máxime para contratos de duración tan reducida como la implantada en la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-.

-¿Con esta medida se fomentará el mercado del alquiler? ¿Aumentará la demanda de viviendas en alquiler? El resultado de la reforma está por ver, pero mucho nos tememos que no obtendrá el resultado perseguido. En el actual contexto de grave crisis económica las medidas expuestas son inoportunas al menos para el arrendatario de vivienda puesto que favorece decididamente el desahucio de inquilinos cumplidores de sus obligaciones que no han inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad, mediante la revitalización del casi moribundo art. 1571 CC -EDL 1889/1- que no es sino una causa más de desahucio contenida fuera del art. 1569 CC -EDL 1889/1-.

-En definitiva, la reforma de la LAU -EDL 1994/18384- operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio -EDL 2013/71638-, es un texto que parece improvisado, adolece de carencias técnicas importantes que suscitaran, a buen seguro, numerosos comentarios y doctrina jurisprudencial diversa, favorece a los adquirentes de viviendas en detrimento de las personas que pretenden establecer su vivienda familiar en régimen de alquiler. Además, crea desequilibrios y costes, haciendo casi obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato para que el arrendatario quede protegido frente a terceros adquirentes. Lo expuesto suscita la siguiente pregunta: esta Ley, que contiene medidas muy controvertidas y que nace con la oposición de la práctica totalidad del resto de grupos parlamentarios, ¿no correrá parecida suerte a la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos -EDL 2003/127845-? Entendemos que una materia tan sensible como es la legislación de arrendamientos urbanos, y muy en concreto el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda, necesita de estabilidad que solo se consigue con una normativa en la que exista cierto grado de consenso; los vaivenes legislativos nunca son recomendables, pero menos si lo que se pretende es dotar de seguridad jurídica al mercado del alquiler.

Notas

1. Así se pronuncia el senador Sr. Fernández Ortega en su intervención en la sesión de la Comisión de Fomento del Senado de fecha 22 de abril de 2013: "Es verdad que en períodos anteriores se ha impulsado la compra más que el alquiler y se han destinado más recursos, pero aun así, con las políticas del Partido Socialista en el Gobierno, se ha pasado de un 10 a un 17 % de ciudadanos que tienen su primera residencia en vivienda de alquiler; y se ha hecho de 2004 a 2011". Senado. Diario de Sesiones nº 153, págs. 10 y 27.

2. Diario de Sesiones núm. 153, pág. 13.

3. BOE 134/2013, de 5 de junio.

4. BOE 86/2013, de 10 de abril.

5. En la Sesión plenaria núm. 80 de 20 de diciembre de 2012 (Diario de Sesiones del Congreso, pág. 46 y ss.), la señora Ministra de Fomento manifestó que el objetivo fundamental que se pretende con este texto normativo es el de "ampliar la oferta de viviendas en alquiler, lo que permitirá un nivel de precios más competitivos y en un mercado más profesionalizado. En esta línea se sitúa este proyecto de ley para lograr un mercado más profesional, más flexible, más eficiente y sin merma de la seguridad...". Y siguió afirmando que: "...va a haber, sin duda, una mayor oferta de viviendas, una mayor capacidad de elección de los futuros arrendatarios y una disminución del precio, que es muy necesario, por ese aumento de la oferta. Invertir la tendencia actual de la primacía de la vivienda en propiedad puede contribuir a mejorar la situación económica y social de muchas personas que en estos momentos lo están pasando muy mal y que no tienen acceso a la vivienda. En la medida en que con esta reforma se atraiga al mercado un mayor número de viviendas vacías, se facilite el acceso a la vivienda a los colectivos más vulnerables, estaremos contribuyendo a dar más calidad de vida a quien no lo tiene y, si me permiten, a una mayor movilidad de los trabajadores, mediante un rápido acceso al alojamiento fuera de su residencia habitual. Estaremos contribuyendo también a la lucha contra la crisis económica y el desempleo que, como saben, es una prioridad de este Gobierno...".

6. Decimos "discutida finalidad" porque el objetivo de que se va a incrementar el número de viviendas en régimen de alquiler está por ver, pero resulta chocante es que se diga que el nuevo régimen se lleva a cabo sin merma alguna de los derechos del arrendatario. Durante la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley ha sido viva la discusión respecto de si esta medida incentivará el parque de vivienda en alquiler o, si por el contrario, supondrá un lastre. No han sido pocas las voces que han destacado que una medida de este tipo es inoportuna, además de que solo favorecerá los intereses de la parte arrendadora y de los compradores de viviendas. El parlamentario Sr. Azpiazu Uriarte (Sesión plenaria nº 80 de 20 de diciembre de 2012 -Diario de Sesiones del Congreso, pág. 46 y ss.-) se manifestó en los siguientes términos: "...el legislador se centra en favorecer al propietario olvidándose del arrendatario, y creemos que esto puede tener el efecto contrario al deseado, puede desincentivar la demanda".

7. Intervención en la sesión plenaria nº 80 de 20 de diciembre de 2012. Diario de Sesiones del Congreso, pág. 46 y ss.

8. En la línea de lo expuesto en los arts. 1549 CC -EDL 1889/1- y 7.2 LAU -EDL 1994/18384-.


Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de julio de 2013.

El Derecho Grupo Francis Lefebvre no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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