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DESAHUCIO

Acumulación de acciones en el desahucio incluyendo reclamación de rentas contra persona física o jurídica y contra el fiador solidario

Por D. Vicente Magro Servet

Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante. Doctor en Derecho

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1.- Introducción.

Con fecha 15 de Diciembre de 2008 el CGPJ, preocupado por los efectos de la crisis económica sobre los órganos judiciales elabora un informe a fin de valorar cuál puede ser la incidencia de los problemas que se estaban dando en la sociedad y su afectación en los órganos judiciales. Así, no podíamos olvidar que se estaban dando problemas en las empresas, en los empleados que dejaban de tener empleos, en el incremento de los impagados motivados por la pérdida de puestos de trabajo en muchas familias que veían cómo se reducían, o en muchos casos se anulaban, los ingresos económicos con los que hacer frente a las obligaciones. Ello conllevaba que la repercusión de todo ello en los órganos judiciales era obvia y que todos los órganos judiciales relacionados con la crisis económica iban a encontrar una fuerte afectación.

Así, se recoge en el informe que, como los analistas estaban prediciendo, parece altamente probable que la crisis económica se extenderá, como mínimo, al año 2009 y posiblemente al 2010, por lo que ante ello, los órganos judiciales ya se estaban viendo afectados por el incremento de determinados procedimientos judiciales y lo estarán más durante los próximos meses. Así, en el informe se hace un análisis de la Estadística Judicial que estaba empezando a recibirse en la sede del CGPJ mediante los envíos trimestrales que llevan a cabo los secretarios judiciales y en el  que se ofrece series de los números de asuntos ingresados en cada uno de los órganos judiciales, con detalle para algunos tipos de procedimientos.

Así, estas series permiten, utilizando técnicas estadísticas, realizar extrapolaciones que puedan permitir que los responsables de la actualización de la Planta Judicial dispongan de un elemento de información adicional que les ayude en su difícil tarea. Circunstancia esta que ha sido tenida en cuenta en el Poder Judicial para alertar de esa carencia de órganos judiciales que ha sufrido la justicia desde largo tiempo y que se ha visto incrementada por los efectos de la crisis económica.

Indudablemente, esta repercusión económica afecta directamente a los supuestos de impago de las rentas de los alquileres de inmuebles, lo que a la larga provoca un cambio en la actitud del arrendador que se ve obligado a articular mecanismos de garantía en los contratos de arrendamiento para asegurarse que, llegada una situación de impago, pueda recuperar el inmueble, pero también el cobro de la renta. Así, el miedo al impago de rentas y causación de daños provoca que los arrendadores introduzcan medidas de aseguramiento en los contratos, y entre ellas podemos destacar la introducción de cláusulas penales con sanciones económicas por impago, las pólizas de seguro que garanticen el impago, o el aval con renta anual.

Pero, además, los arrendadores están incluyendo en los contratos de alquiler concertados con personas jurídicas una fianza solidaria con una persona física que actúa como avalista en el caso de impago de las rentas, lo que viene a suponer un mecanismo de refuerzo de la garantía llegado el caso de incumplimiento de las obligaciones de pago de la renta por parte de los responsables de la persona jurídica, es decir, de sus representantes o administradores societarios.

La práctica actual arrendaticia, como decimos, está incrementando sus líneas de garantizarse no solo la devolución del inmueble, sino del pago de las rentas, sobre todo en los casos en los que se trata de locales de negocio, donde es muy probable que las rentas sean mucho más elevadas que en los pisos. Ello conlleva que los perjuicios económicos para el arrendador sean mucho mayores por la razón acumulativa que tendrá el retraso en la entrega del inmueble y la imposibilidad de volver a arrendarlo hasta que pueda dictarse sentencia firme y recuperar la posesión, con la importante y elevada cifra previsible que se debería abonar cada mes por tratarse de locales de negocio.

 Así las cosas, la introducción de personas físicas solventes como avalistas viene a ser una práctica habitual complementaria que la actual situación económica viene a aconsejar a los arrendadores. Sin embargo, cuando llega el momento de impetrar la acción de la justicia surge el problema de “operatividad procesal” relativo a cómo ejercitar ante la justicia esta reclamación judicial, ya que la incógnita surge cuando nos preguntamos si es posible ejercitar de forma conjunta la acción de desahucio por falta de pago, la acumulada de reclamación de rentas contra el arrendatario que es una persona jurídica y, también, contra el avalista antes citado que es una persona física. ¿Tiene todo esto cabida en el marco del art. 438.3 LEC?

2.- La posibilidad de la acumulación de las acciones de desahucio y reclamación de rentas en los casos de introducción en el contrato de avalistas personas físicas.

La cuestión que estamos planteando es de un indudable interés práctico, por cuanto es posible también adicionar que no se trate de forma obligatoria de una persona jurídica la que contrate y que el objeto del contrato sea un local de negocio, sino que también podría darse el caso de que se trate de un piso y que el arrendatario sea otra persona física y que el arrendador, a fin de asegurarse el cobro de las rentas, haya exigido la inclusión en la firma del contrato la presencia de un avalista persona física solvente que pueda coadyuvar a que el arrendador vea reforzadas sus posibilidades de cobro de las rentas.

Así, la cuestión que surge es si es posible esta acumulación de acciones o si, por el contrario, a esta persona física que es la avalista de una persona física o jurídica no se le puede incluir en el juicio verbal especial de desahucio y reclamación de rentas, mediante acción acumulada, y hay que acudir a un juicio ordinario por razón de la cuantía. En el caso de que esto último fuera así, es decir, no pudiera incluir al fiador dentro del desahucio por falta de pago y acción de reclamación de rentas ¿Se pueden interponer los dos procedimientos conjuntamente, es decir, un juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas contra la mercantil arrendataria de tratarse de local de negocio, (o también un piso), o la persona física y, al mismo tiempo, en otro Juzgado, un juicio ordinario contra el fiador?

Pues bien, desde nuestro punto de vista, ya con anterioridad a la reforma de la LEC en la de medidas de fomento del alquiler, es que era posible acudir al juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas contra todos en base al art. 71.2 LEC donde se admite que es posible la acumulación de estas acciones porque, además, en el caso contrario  se podría dividir la continencia de la causa y podría producir el efecto de que otro juez pudiera dictar sentencia contradictoria con la anterior que solamente se tramitaría por la vía del desahucio y reclamación rentas contra la persona jurídica o persona física. Además, según el apartado 3º del 71 estas acciones acumuladas no se excluyen entre  sí, lo que demuestra claramente que sea preciso acumularlas.

Sin embargo, esta admisibilidad lo es todavía mayor desde la modificación del art. 438.3 LEC en la de medidas de fomento del alquiler, ya que la redacción literal permite que: “3. —La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.” En efecto, como no podría ser de otra manera, se ha optado en la reforma de la LEC por esta admisibilidad de la acumulación de acciones en supuestos de concurrencia con avalista o fiador. Lo único que ahora se exige en el precepto es que se deberá haber practicado un requerimiento previo con concesión de plazo para el pago y que no haya sido satisfecho el mismo. No habla la Ley de plazo alguno pero se deduce ello de la literalidad del precepto, aconsejándose un plazo aproximado de 7 días para el pago con los apercibimientos legales del ejercicio contra el mismo de la acción acumulada.

La acumulación de acciones tiene una clara filosofía de evitar que acciones que tengan un mismo origen en el caso sometido a debate ante los tribunales, a fin de conseguir una respuesta única de la Administración de Justicia y evitar sentencias contradictorias.  Desde nuestro punto de vista debe admitirse la acumulación en estos casos, - más desde esta reforma- ya que la filosofía de la acumulación radica en evitar que se acumulen las acciones en los casos en los que se trate de acciones incompatibles entre sí, que es la base trascendental a la hora de decidir si se pueden acumular acciones, o no. Y en este caso hay que precisar que la propia filosofía de evitar el peregrinaje en distintas acciones repartidas en diferentes juzgados cuando provienen de un mismo título, hace que sea admisible que se interpongan las tres acciones de forma acumulada; es decir, la tendente a recuperar la posesión contra el firmante del contrato, contra la propia persona jurídica para conseguir el pago de las rentas impagadas, ya que ello lo permite el art. 438.3.3º LEC, más la acción contra el fiador solidario con  el firmante del contrato que quedará obligado al pago de las rentas de igual modo y en línea de solidaridad con la persona jurídica, tal y como queda compelido a ello por el hecho de haber firmado la relación  de fianza o aval solidario con el inquilino persona jurídica que así contrató.

Pero por otro lado, también estaría permitido que un particular arrendador exigiera a un inquilino persona física que anudara a su vínculo contractual con aquél a un avalista o fiador que se obliga de forma solidaria con este, por lo que también podría ser traído a juicio este avalista en el caso de impago de la renta.

Al mismo tiempo, la obviedad de la admisión de esta acumulación se deriva de que la deuda procede de un mismo título en razón a que el vínculo obligacional del fiador o avalista deriva del contrato de arrendamiento aunque con la obligación accesoria de la fianza o aval del fiador que se obliga en razón a su obligación accesoria, pero que va unida a la principal que es la del contrato de arrendamiento, por lo que se cumplen los presupuestos exigidos por el art. 71 LEC para la viabilidad de la acumulación de acciones ahora analizada. Nótese que esta circunstancia está siendo práctica común en los contratos de arrendamiento que se están concertando en la actualidad, y nótese, de igual modo, que esta situación se está repitiendo cada vez más en unos momentos como los actuales en los que, como se ha expuesto, la crisis económica está conllevando que los arrendadores estén llevando a cabo nuevas medidas complementarias a la de la firma del tradicional contrato de arrendamiento, ya que de una forma corolaria con este se ponen en práctica las medidas asegurativas al principio de la presente exposición reseñadas con la que es objeto de las presentes líneas. Es por ello, por lo que hemos entendido de gran interés práctico traer a colación la admisibilidad de acumular estas acciones.

3.- El Tribunal Supremo avala la admisibilidad de la acumulación de acciones de desahucio, reclamación de rentas al inquilino y la dirigida contra el fiador solidario. (STS de 3 de Noviembre de 2006).

Pues bien, la tesis que venimos manteniendo y que ha obtenido el refrendo legislativo antes expuesto, se encuentra reforzada por la posición del Tribunal Supremo, que en sentencia de fecha 3 de Noviembre de 2006 reconoce y admite esta posibilidad. Así, se reconoce que la acción ejercitada contra los avalistas en estos casos sí que tiene naturaleza arrendaticia, no solamente obligacional.

No olvidemos que una de las razones por las que podría apostarse por una solución contraria sería la de entender que la firma de la obligación accesoria del avalista no tiene la misma significación o sentido que la propia de la relación arrendaticia, sino que entra en el marco de las obligaciones y contratos, no en las acciones derivadas del contrato de arrendamiento, pero también debemos recordar que la filosofía del art. 438.3 LEC fue, precisamente, la de permitir concentrar en un solo procedimiento lo que hasta la introducción de esta opción en la LEC obligaba al arrendador a tener que ir peregrinando por distintos juzgados de Primera Instancia para conseguir en unos la recuperación de la posesión y en otros reclamar el pago de la deuda, lo que podría suponer que por la rapidez de unos juzgados y la lentitud de otros los tiempos y plazos se situaran distantes en el tiempo, y que, por ejemplo, la de reclamación de cantidad se tramitara antes cuando todavía no se había resuelto sobre si estaba acreditado el impago, o no.

Ello nos lleva, y así lo indica el Tribunal Supremo, a concluir que la obligación del avalista que se obliga de forma solidaria tiene la misma naturaleza que la propia de la reclamación de rentas, que también es obligacional, al igual que lo es aquella por la que se obliga ahora el avalista. Quienes han cuestionado esta opción alegan que esta deuda del avalista sería obligacional, y que aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador la acumulación de las acciones por impagos de rentas y por resolución del contrato de arrendamiento, ello no alcanza al ejercicio de acciones objetivamente distintas, ni a la de reclamación de rentas atrasadas, que surge del artículo 1555 del Código Civil, y si bien por la vigente regulación arrendaticia cabe que el arrendador ejercite esas acciones en un único juicio por resolución de contrato de inquilinato y por impago de rentas, continúan objetivamente como acciones distintas, no fundadas en la misma causa de pedir, y, con mayor, razón no se justificaría la acción dirigida al avalista  que proviene del artículo 1822 del Código Civil.

Sin embargo, el Tribunal Supremo rechazó esta tesis que había cuestionado que en un caso se hubieran acumulado las tres acciones señalando que con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se introdujo la excepción a la regla precedente de que no eran acumulables las acciones de desahucio y de reclamación de renta, al establecer el artículo 40.2 de dicha Ley la factibilidad de que el arrendador, en los supuestos de resolución de contrato por falta de pago, pueda ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del contrato y la de reclamación de las cantidades acumuladas.

Además, apunta que pese a la diferente naturaleza de los negocios jurídicos en que se fundamentan las acciones relativas a la obligación de pagar la renta, la cual tiene el carácter de principal, y la derivada de la fianza, que es la accesoria por la propia naturaleza de este contrato de garantía, lo cierto es que ambas están ligadas directamente, de modo que la fianza solidaria presenta como especialidad que, frente al acreedor, no es subsidiaria, sino que el fiador se obliga como si fuera un deudor más respecto a su facultad de exigir el pago de la obligación principal, y, desde esta perspectiva, no aparece obstáculo alguno que provoque la imposibilidad de la acumulación de acciones.

En efecto, el Tribunal Supremo viene a entender que se trata de una obligación solidaria del fiador con el inquilino y a ello le obligó el arrendador cuando para conseguir arrendar el inmueble le requirió para que aportara un fiador. Consentido por este la firma del contrato accesorio a otro principal de arrendamiento es obvio que el procedimiento elegido satisface su objetivo en conexión con la cuestión ahora debatida, el principio de la economía procesal y la inexistencia de indefensión, ya que en ningún caso podría entenderse que por el hecho de utilizar el procedimiento acumulado el demandado fiador o el inquilino podrían tener menos derechos para defenderse de la acción ejercitada por la circunstancia de tener que llevarlo a cabo en un mismo juicio.

Resulta obvio que no se causa indefensión a los codemandados por esta acumulación de acciones, ya que es precisamente la circunstancia y objetivo de no dividir la continencia de la causa la circunstancia que permite concluir que es lo recomendable en todos los casos en los que concurre la fianza solidaria con el contrato de arrendamiento.

Corroborando esta tesis, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, Sentencia de 12 Mar. 2008 sostiene la misma frente a unos argumentos que también impugnaban la acumulación que en idéntico caso se había producido. Así, otros argumentos que se opondrían a la acumulación girarían  por entender que esta opción está prohibida por el artículo 73.1 de la Ley Procesal conforme al cual para que sea admisible la acumulación de acciones será preciso, entre otros requisitos, que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de distinto tipo. Así, respecto de la acumulación objetiva de la acción de resolución o desahucio y de la de reclamación de rentas entendía el recurrente que dio lugar a esta sentencia que lo permite la Ley Procesal. Ahora bien, en lo que respecta a la acción contra un fiador solidario no es llevado a un pleito en calidad de arrendatario, sino de avalista o garante solidario del pago de las rentas del arriendo. Por ello, entendía el recurrente en este caso que dicha acumulación subjetiva de acciones sí viene expresamente prohibida por el artículo 73.1 de la Ley. Y ello en la medida que dicho precepto exige que la acciones que se acumulen no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de distinto tipo; y en estos casos, el ejercicio de la acción de desahucio se dilucida en el ámbito del juicio verbal sumario, y por excepción permitida en el artículo 438.3,3° de la Ley frente al arrendatario se puede acumular la acción de reclamación de rentas en dicho proceso sumario, pero lo que no es posible es que, además de lo anterior, se permita acumular dicha reclamación de cantidad a terceras personas para las que supondría una clara indefensión, en la medida en que esta parte se ve constreñida a ejercer su defensa en un proceso sumario, sin dirigirse frente al mismo la acción de desahucio.

Sin embargo, acabamos de comprobar que el Alto Tribunal sostiene que el hecho de someterse en un solo procedimiento las tres acciones no supone en modo alguno indefensión para los demandados, y muchos menos para el fiador solidario que tiene en juicio de desahucio acumulado la opción de defenderse con los mismos instrumentos probatorios que si se ejercitara la acción de forma separada. Pero hay una razón mayor, como es que entendemos que debería ser preceptivo que tal acumulación se diera por cuanto la acción del arrendador contra el arrendatario está directamente relacionada con la que ejercita contra el fiador solidario, ya que los motivos de defensa deben ser comunes o quedar sometidos los del fiador solidario a la inexistencia del vínculo obligacional, pero ello puede ser alegado de la misma manera en el acumulado, por lo que no existe indefensión alguna.

Pero es que, a mayor abundamiento, la sentencia citada de la AP de Málaga añade que no puede olvidarse en el examen que estamos viendo el contenido del artículo 72 LEC que refiere que podrán acumularse, ejercitándose simultáneamente, las acciones que uno tenga contra varios sujetos, siempre que entre esas acciones exista un nexo por razón del título o causa de pedir, añadiendo el artículo que se entenderá que el título o causa de pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en los mismos hechos.

Sobre esta base hay que señalar que, aunque aparentemente haya una diferente causa de pedir - la fianza, por un lado, y el arrendamiento por otro - existe una relación estrecha entre una y otro hasta el punto de que la relación o situación jurídica derivada de la fianza es accesoria de la relación obligatoria principal, de modo que la obligación del fiador existirá en la medida en que exista la obligación del deudor principal, y ello aunque se trate de una fianza solidaria (en la que las obligaciones son las mismas); por lo que hay un interés evidente en que la existencia de una y otra obligación, ligadas por esa relación de dependencia, se pueda discutir en un mismo proceso dada la conexión entre ambas; por otro lado y siendo el procedimiento adecuado para reclamar el cumplimiento de la obligación principal el juicio sumario y especial, cabe entender que en el mismo proceso se pueda también acumular la reclamación contra el fiador, sobre todo cuando no supone ninguna alteración de la competencia: ni de la objetiva, pues la competencia sigue siendo del Juez de Primera Instancia; ni de la territorial, pues el Juez competente es el del mismo lugar; ni de la funcional. Y, además, en este proceso del juicio verbal no hay indefensión. Pero, además, existe otro argumento legal para rechazar esa alegación: el artículo 1834 del Código Civil permite al acreedor citar al fiador cuando demande al deudor principal; citación que puede llevarse a cabo formulando una demanda conjunta del deudor y del fiador que habrá de llevarse a cabo en el mismo procedimiento, de modo que, si el acreedor opta por hacer uso de esa facultad y demanda al deudor principal por el procedimiento adecuado para reclamarle a éste, será ese mismo procedimiento el adecuado para demandar también al fiador. En definitiva y siendo el juicio previsto en el artículo 250.1.1º de la Ley Procesal el procedimiento apto para demandar a la arrendataria reclamándole las rentas debidas, el mismo procedimiento es el adecuado para demandar a los fiadores de la misma.

Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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