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RÉGIMEN FISCAL

Régimen fiscal de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI)

Por D. Carlos David Delgado Sancho

Inspector de Hacienda del Estado

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Concepto

La Exposición de Motivos de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, define a las SOCIMI  como “sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros”. No es la primera vez que el legislador pretende potenciar el mercado de alquiler en España, pues este ya fue el objeto principal de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias (IICI) reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, si bien el escenario actual es radicalmente diferente debido a la crisis inmobiliaria y financiera. Las SOCIMI están implantadas en los países de nuestro entorno, donde se las conoce con las siglas REIT: Real Estate Investment Trust. Las REIT, en general, tributan a tipo cero y las SOCIMI, como luego veremos, tributan al 18 por ciento, 19 para el año 2010.


Características

De los artículos 1 a 7 de la Ley 11/2009, podemos entresacar las siguientes características de las SOCIMI:

I. Requisitos de constitución.

Las SOCIMI son sociedades anónimas con un capital social mínimo de 15 millones de euros, cuyas acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo.


II. Objeto social.

La ley distingue entre un objeto social principal y otro accesorio. Obligatoriamente, el 80 por ciento de las rentas de las SOCIMI tendrán que provenir de la adquisición y promoción de bienes inmuebles urbanos destinados al alquiler y de la adquisición de acciones de otras SOCIMI o de IICI o de REIT; la actividad accesoria puede representar el 20 por ciento de la renta en cada periodo impositivo.


III. Concepto de inmueble.

A efectos de la Ley 11/2009, no tienen la consideración de inmuebles y, por tanto, no son computables en el objeto social principal los bienes inmuebles de características especiales -aeropuertos, presas, autopistas, etc.- ni tampoco los que se cedan a terceros en régimen de arrendamiento financiero, es decir, si el arrendatario puede ejercer la opción de compra,  el inmueble objeto de arrendamiento financiero no computa en la actividad principal, pasando a formar parte del objeto social accesorio. Lógicamente, los inmuebles que alquila la SOCIMI los puede adquirir en régimen de arrendamiento financiero.


IV. Requisitos de inversión.

El artículo 3 de la Ley 11/2009, establece cuatro requisitos de inversión: 1º, deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de las IICI o de las REIT; 2º, los bienes inmuebles que integran el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, plazo que se amplía a siete en el supuesto de que hayan sido promovidos por la propia sociedad; 3º, al menos el 80 por ciento de las rentas del periodo (excluidas las plusvalías correspondientes a la transmisión de inmuebles y participaciones), una vez transcurrido el plazo de mantenimiento del requisito anterior, deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones; 4º, deberán tener al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 por ciento del activo de la entidad en el momento de la adquisición.


V. Distribución obligatoria de dividendos.

Las SOCIMI estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles (reserva legal = 20% capital social), el 90 por ciento de los beneficios, excluidas las plusvalías correspondientes a la transmisión de inmuebles y participaciones, de su actividad principal y accesoria, así como el 50 por ciento de las plusvalías antes excluidas y el 100 por cien de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en IICI o REIT.


VI. Financiación ajena.

El saldo de la financiación ajena no podrá superar el 70 por ciento del activo de la entidad.


Impuesto sobre Sociedades

La tributación por el Impuesto sobre Sociedades, viene regulada en los artículos 8 a 13 de la Ley 11/2009, que establecen el régimen fiscal especial de las SOCIMI, modificado por la disposición final decimoquinta de la Ley 26/2009, de Presupuestos Generales del Estado para 2010, cuyas características principales son:

I. Naturaleza.

Es un régimen especial, opcional e incompatible con el resto de regímenes especiales regulados en el título VII del RDL 4/2004, si bien expresamente se establece su compatibilidad con los tres siguientes: fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y cambio de domicilio social de una sociedad europea o una sociedad cooperativa europea de un Estado miembro a otro de la Unión Europea; transparencia fiscal internacional y contratos de arrendamiento financiero.


II. Exenciones.

Las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas están exentas en un 20 por ciento si más del 50 por ciento del activo de la sociedad está formado por viviendas.


III. Base imponible.

La Ley 11/2009, desglosa la base imponible en tres partidas: beneficios y reservas distribuidas, reservas dispuestas y demás rentas. Esta clasificación es trascendente en orden a la tributación ya que sólo determinadas rentas se benefician del tipo del 18 por ciento. Ahora bien, las SOCIMI necesariamente deberán llevar una contabilidad de costes ya que el artículo 9.9 de la Ley 11/2009, dispone: “Las rentas a que se refiere este artículo estarán integradas para cada inmueble o participación por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso”.


IV. Tipo de gravamen.

Las SOCIMI tributan al tipo del 18 por ciento en el ejercicio 2009 y al 19 en el 2010; no obstante, tributan al 30 por ciento: 1º, las rentas derivadas de la transmisión de los inmuebles o participaciones afectos a su objeto social principal cuando se haya incumplido el periodo mínimo de mantenimiento (3 ó 7 años), así como cuando el adquirente sea una entidad vinculada o resida en un paraíso fiscal; 2º, las rentas procedentes del arrendamiento de los bienes inmuebles cuando el arrendatario sea una entidad vinculada o resida en un paraíso fiscal; y 3º, las operaciones que no determinen un resultado por aplicación de la normativa contable.


V. Devengo.

La autoliquidación es única y la declaración se presenta en los 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la conclusión del periodo impositivo; pero a efectos de devengo cabe distinguir dos momentos temporales: 1º, el día del acuerdo de la Junta General de accionistas de distribución de los beneficios del ejercicio correspondiente al periodo impositivo y, en su caso, de las reservas de ejercicios anteriores en los que se aplicó el régimen fiscal especial; 2º, el último día del periodo impositivo, por las rentas sujetas al tipo general, así como cuando la sociedad haya obtenido pérdidas, no haya beneficio repartible o disponga de reservas de forma diferente a su distribución.


VI. Deducciones de la cuota.

La cuota íntegra total que resulte de aplicar los respectivos tipos de gravamen podrá reducirse en las deducciones y bonificaciones permitidas por la Ley del Impuesto, si bien la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios está sometida a la siguiente restricción: la renta generada en la transmisión de inmuebles y participaciones afectos a su objeto social principal, una vez transcurridos los plazos mínimos de mantenimiento, podrá deducirse al 6 por ciento; el resto de rentas se puede deducir en los términos y condiciones establecidos en el artículo 42 de la ley del impuesto.


VII. Pagos fraccionados y retenciones.

La SOCIMI está obligada a realizar los pagos fraccionados en la modalidad de cuota íntegra, sin que pueda hacerlo en la modalidad de base imponible. Respecto de las retenciones, el artículo 9.8 de la Ley 11/2009, dispone: “8. Los dividendos distribuidos por la sociedad no estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta, cualquiera que sea la naturaleza del socio que perciba los dividendos”.


VIII. Obligaciones de información.

El artículo 11 de la Ley 11/2009 obliga a las SOCIMI a incluir en su Memoria una información exhaustiva relativa a los beneficios, reservas y dividendos, así como a la fecha de adquisición de los activos que constituyen el objeto social principal y la identificación del activo que computa dentro del 80 por ciento.


Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Las SOCIMI gozan de una bonificación del 95 por ciento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuando adquieran viviendas destinadas al arrendamiento y cuando adquieran terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento, debiendo cumplir en ambos casos el requisito del periodo mínimo de mantenimiento. También están exentas del Impuesto que grava las Operaciones Societarias en lo relativo a la constitución, a las operaciones de aumento de capital y  en las aportaciones no dinerarias a la propia sociedad.


Régimen fiscal de los socios

El régimen fiscal especial de los socios viene regulado en el artículo 10 de la Ley 11/2009, pudiendo distinguir:

I. Dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas de ejercicios en los que haya sido de aplicación el régimen especial.

- Si el perceptor es una persona física, residente o no residente, el dividendo percibido se considera renta exenta, excepto si el no residente tributa en un paraíso fiscal.

- Si el dividendo lo percibe una sociedad o un no residente con establecimiento permanente hay que distinguir:

. Si la renta ha tributado al 18 por ciento, se integra en la base imponible el ingreso contabilizado correspondiente a los dividendos percibidos multiplicado por 100/82 y de la cuota íntegra se deduce el 18 por ciento de esta cantidad o el tipo de gravamen del sujeto pasivo de ser inferior, sin que proceda practicar la deducción para evitar la doble imposición interna.

. A los dividendos distribuidos con cargo a beneficios procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen, se aplicará el régimen general de dicho Impuesto, es decir, se integran en la base imponible y se practica la deducción por doble imposición interna.


II. Rentas obtenidas en la transmisión de la participación. En este supuesto también hay que distinguir entre socio persona física o jurídica.

- Si la plusvalía la obtiene una persona física, residente o no residente (excepto paraíso fiscal), está exenta, pero con el límite de la diferencia positiva entre el resultado de multiplicar el 10 por ciento del valor de adquisición por el número de años de tenencia de la participación, y el importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el tiempo de tenencia de la participación transmitida. En el supuesto de pérdida patrimonial, sólo se computa la parte que excede del importe de los dividendos exentos percibidos durante el año anterior a la transmisión de la participación.

- Si el transmitente es una sociedad o un no residente con establecimiento permanente y obtiene una plusvalía proveniente de beneficios no distribuidos, hay que discriminar según el tipo de gravamen de la SOCIMI:

o    Por la parte de renta que tributó al tipo del 18 por ciento, la renta a integrar en la base imponible será el resultado de multiplicar el importe de los correspondientes beneficios  por 100/82, pudiéndose deducir de la cuota íntegra el 18 por ciento, o el tipo de gravamen del sujeto pasivo de ser inferior.

o    Por la parte de renta que tributó a tipo general se podrá aplicar la deducción del artículo 30.5 de la Ley del Impuesto sobre la parte de los beneficios que tributaron a dicha tarifa.

 


Lefebvre - EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación

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