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PROPIEDAD HORIZONTAL

Un año de la entrada en vigor de la Ley 8/2013

El Observatorio en las Comunidades de Propietarios ha organizado un desayuno tertulia en el que se han analizado los efectos que está teniendo en el día a día de las comunidades de propietarios la aplicación práctica de la Ley 8/2013 de 26 de junio 2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

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La tertulia ha sido moderada por Manuel Gambín, abogado especializado en el ámbito Inmobiliario y administrador de fincas. Han intervenido destacados ponentes como Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante; Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España; José Juan Muñoz, abogado, socio-director del despacho Acción Legal y secretario general del PFAG; y Francisco Echeverría, abogado, profesor de la Universidad de Barcelona y miembro de la Sección de Derechos Reales de la Comisión de Codificación de Cataluña.

Salvador Díaz ha señalado que el principal objetivo de la ley era fomentar la rehabilitación de edificios e impulsar la actividad de la construcción, que anteriormente era nula, pero que hoy en día no se ha cumplido dicho objetivo por la falta de financiación. “La reforma es una condición necesaria pero no suficiente. La ley tiene que complementarse con otra serie de medidas y divulgarla”, ha expresado el presidente del CGCAFE.

Francisco Echeverría ha manifestado que el gran problema que está teniendo la norma es la desinformación y la “engañosa” publicidad que se está ofreciendo sobre ella. Esta razón genera dudas. “El régimen de acuerdos se ha modificado sustancialmente. Se ha suprimido la unanimidad”.

Afirma que la modificación implica que la decisión de ejecutar o no una obra necesaria ya no se somete a la voluntad de la junta, al ser de carácter obligatorio, limitándose la junta a aprobar el presupuesto, el reparto de la derrama y los términos de pago. "Ello no supone que se prescinda de la decisión de la junta y se deje en manos de los presidentes y administradores, sino que sigue siendo competencia de la junta, pero limitada, no a la decisión de ejecutar las obras, sino a la de aprobar el presupuesto y el reparto, lo que es cuestión de mera administración que queda sujeto al régimen de actos de administración de simple mayorías, con la posibilidad, en último extremo de acudir al juicio de equidad del art. 17.7. LPH."

Con la referencia al término “ajustes razonables” en el art.10.1.b de la LPH, "se le concede más facultad a los jueces para que decidan con equidad en función de las circunstancias de cada casa y en atención a los intereses en juego. Lo que, efectivamente, es positivo para la supresión de barreras, aún cuando la persona no tenga reconocida la situación de discapacidad, ni haya alcanzado los 70 años”.

En Cataluña, la “problemática es a la inversa, debido a que la norma ha sido criticada por excesivamente reglamentista, por entrar a regular aspectos impropios de una ley, como el lugar donde deben celebrarse las juntas, o el idioma en el que deben redactarse las actas. Sin embargo, la multiplicidad de aspectos que afectan al funcionamiento ordinario de estos colectivos haría aconsejable que la ley fuera objeto de una norma de desarrollo reglamentario, que permitiese contemplar todas esas cuestiones de detalle. Frente a la pretensión de aumentar el plazo al que se extiende el privilegio, habría que valorar que el plazo ya es amplio y que las reglas para alterar la par conditio creditorium deben estar muy claras y justificadas, siendo así que el plazo de 3 años ya se estima suficiente para poder reclamar las deudas, aunque sean de escasa cuantía". Ha resaltado la contradicción entre el privilegio especial reconocido en las ejecuciones singulares y la ausencia de privilegio en las concursales. Ha finalizado expresando que efectivamente, cada vez se están presentando más quejas en relación al índice de morosidad que están alcanzando los bancos cuando se hacen con los inmuebles.

“Es una ley compleja, tanto en aspectos técnicos como en aspectos jurídicos”, ha expresado José Juan Muñoz. Además, ha denunciado que lo que falta es formación a la hora de aplicar la norma.

Respecto a la responsabilidad de los adquirientes sobre las deudas, se ha ampliado el plazo a tres años.

Vicente Magro expresa que “la reforma se ha hecho a espaldas de la actividad económica de las comunidades”. Considera que una buena ley debe transmitir seguridad jurídica a los vecinos evitando pleitos y litigios, y no generar dudas respecto a la interpretación del quórum que termina siendo un problema para las comunidades de vecinos.

Las deudas que tiene un propietario con la comunidad deberían resolver se en el momento de la transferencia entre vendedor y comprador, de tal manera que la comunidad no tenga que asumir ningún coste.

El presidente de la AP de Alicante ha expresado la dificultad que conlleva la nueva norma respecto a la eficiencia energética, ya que existen tres tipos de quórum distintos que dificultan su comprensión, “debería unificarse en un solo precepto”.

Por último, se ha mostrado a favor de crear el domicilio electrónico inmobiliario obligatorio, que ahorraría costes a las comunidades y ofrecería una mejor comunicación.

Como conclusiones finales, los intervinientes han destacado que hay que fomentar la mediación, formación y divulgación para que la norma sea efectiva. Opinan que es una reforma positiva, pero que su principal problema es su aplicación, y es ahí donde debe trabajarse para mejorarla.

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