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Estatutos abusivos

Compré en 2010 un bajo de 40m2. Cuando recibí el primer recibo de la Comunidad me sorprendió el que incluyesen capítulos por todo lo relativo a ascensores, escaleras, zaguan, luz y agua, pintura y un largo etc., de elementos que yo no puedo utilizar nunca, tampoco tengo siquiera un buzón de correos en el patio. Solicité los Estatutos y así se recogía en los mismos. ¿Tendría alguna posibilidad en el Juzgado de que se reconociera el abuso?¿Sería muy costoso a nivel económico?

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Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios son un conjunto de normas que pueden establecerse en el momento inicial de la Comunidad o en un momento posterior, y que pueden regular los siguientes aspectos:

a) El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las instalaciones y servicios comunes.
b) La distribución entre los propietarios de los gastos comunes.
c) La administración y gobierno de la Comunidad.
d) Normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.

Los Estatutos sólo obligan a los nuevos propietarios  que ingresen en la Comunidad, si constan inscritos en el Registro de la Propiedad.

La cuota de participación una vez establecida en el título constitutivo, no se puede alterar, a menos que medie el acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio. Esto no obstante, si la cuota de participación de una vivienda o local ha sido establecido de forma arbitraria, con perjuicio de uno de los propietarios, el propietario a quien perjudique podrá impugnar judicialmente la determinación de cuotas que se haya hecho.

En cuanto al tema de la distribución de gastos entre los propietarios del edificio se hará en proporción a la cuota de cada uno.

Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que junto a la cuota de participación en la propiedad de los elementos comunes, exista otra cuota de participación en los gastos comunes. Incluso cabe que existan diversas cuotas de gastos, distintas de la cuota de participación, aplicables a cada tipo de gasto común que genere la comunidad.

El único requisito necesario es que la cuota o cuotas de gastos distintas de la cuota de participación hayan sido fijadas en los estatutos de la comunidad, bien inicialmente o en un momento posterior mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.

El resultado es que una misma situación, la del establecimiento de unos criterios de contribución a los gastos comunes, que se estime injusta, pueda ser calificada de nula  de pleno derecho, o de anulable, y por tanto sin sujetarse a prescripción ni caducidad la acción para su declaración en el primer caso, y caducando en el segundo, dependiendo de que los porcentajes de contribución hayan sido fijados como contenido especial de los Estatutos de una Comunidad de propietarios, o bien si derivan de un criterio de orden superior, si coinciden con la cuota de participación que es, como se verá,  referible al título constitutivo.

A nivel económica solicitar judicialmente la modificación de las cuotas de participación en elementos comunes y/o cuota de participación en gastos comunes conllevaría el abono de las minutas de abogado y procurador, así como la tasa judicial.

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