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Salvador Díez, presidente del CGCAFE

"La Ley Hipotecaria necesita una reforma más profunda"

Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

El nuevo presidente de los Administradores de Fincas españoles considera prioritario dar un servicio de calidad a los ciudadanos, y ello sería "inviable" si desapareciera la colegiación obligatoria. De sus retos, de la profesión y de la actualidad en materia hipotecaria y de vivienda, nos habla Salvador Díez en esta entrevista.

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¿Qué retos y objetivos plantea la nueva Directiva de los Administradores de Fincas españoles?

La Junta de Gobierno que surgió de las elecciones celebradas el pasado 16 de noviembre, tiene, entre sus objetivos esenciales, la defensa de consumidores y usuarios en el sector inmobiliario, para lo que es fundamental que nuestra profesión siga siendo colegiada y con carácter de exclusividad.

Por ello, y ante la previsible aprobación de la Ley de Servicios Profesionales que marcará un antes y un después para los profesionales, los colegios y los consejos generales al establecer qué profesiones serán de colegiación obligatoria y con reserva de actividad y cuáles permanecerán como colegios profesionales de adscripción voluntaria, el Consejo General ha mantenido y mantiene reuniones con representantes gubernamentales y de los distintos grupos parlamentarios argumentando las razones por las que debemos de seguir siendo una profesión colegiada y con reserva de actividad.

Nuestro objetivo es seguir sirviendo a los ciudadanos, propietarios e inquilinos, dándoles un servicio de calidad que se ajuste a aquello que dicta la Administración en materia de vivienda y hacienda, además de que los colegios de administradores de fincas son el instrumento para garantizar el control eficiente del ejercicio profesional de los Administradores de Fincas para la mejor defensa de los consumidores y usuarios.

-Usted es defensor de la formación para que el trabajo del profesional administrador de fincas sea de calidad, ¿la colegiación es garantía de “buen hacer” y servicio al ciudadano?

Sin duda alguna que lo es. Los administradores de fincas colegiados están altamente cualificados gracias a la formación continuada que se ofrece a través de los Colegios Territoriales y su Consejo General, además de la organización periódica de congresos, seminarios, cursos y jornadas para profundizar en materia de interés profesional.

Además, los Colegios supervisan, a través de sus Comisiones Deontológicas, el trabajo de sus colegiados, en garantía de los usuarios, como requiere la Directiva Comunitaria al respecto. A través de dichas comisiones garantizamos la seguridad y la transparencia, ya que una mala praxis supone la apertura de un expediente al colegiado, y este control de la calidad profesional sería legalmente inviable en el supuesto de que desapareciera la obligatoriedad de la colegiación, lo que permitiría que el profesional menos cualificado pudiera ejercer la actividad con una nula o escasa calidad profesional.

Pero también los colegios de administradores de fincas, a través de su garantía financiera que no es, en ningún caso, inferior a los 25.000 euros, y de los 200.000 euros para el seguro de responsabilidad civil profesional, garantizan la seguridad jurídica de los propietarios en caso de que el Administrador de Finca incumpla la normativa vigente o no desarrolle correctamente su ejercicio profesional. 

-Los administradores de fincas, como profesionales, viven de cerca el drama social de los desahucios. En medio de un debate social y político sobre la reforma de la Ley Hipotecaria, ¿considera que la norma es demasiado rígida? Tengamos en cuenta que recientemente Tribunal de Justicia de la ha dictaminado que la ley española vulnera la normativa comunitaria porque no garantiza la protección de los consumidores frente a posibles cláusulas contractuales abusivas en las hipotecas.

Creemos que el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios no va a resolver el drama social de los desahucios. Fundamentalmente, porque solo afectará a aquellos procedimientos, judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor del decreto-ley, y en los que no se hubiese ejecutado el alzamiento. Pero, además, se establece una mora de dos años, y no se indica ni articula qué procedimiento se seguirá después, si se procederá a la ejecución del desahucio o, por el contrario, se articularan otra serie de medidas que garanticen la permanencia en el domicilio de la familia en proceso de desahucio.

Considero que es necesaria una reforma más profunda de la Ley Hipotecaria cuyo objetivo fundamental debe ser lograr un equilibrio entre la garantía jurídica que debe presidir toda relación crediticia con unas condiciones razonables (no abusivas) para la devolución de las cantidades prestadas y sus correspondientes intereses, regulando especialmente los supuestos en que se llega a producir algún impago.

Los administradores de fincas vivimos esta realidad tan dramática día a día, y aunque en la mayoría de los casos los propietarios muestran una gran solidaridad con la persona que no puede pagar sus recibos y está en un proceso de desahucio, es muy cierto, también, que en estos momentos la deuda de bancos y cajas de ahorro, así como de promotoras y constructoras, han supuesto un importante incremento de los impagos de recibos comunitarios, y este tema está creando serios problemas de financiación a las Comunidades de Propietarios.

Iniciar un procedimiento judicial de reclamación de cantidades adeudas contra bancos y promotoras y constructoras, supone una media de 8 o 10 meses, y solo inician los pagos cuando la reclamación se hace vía judicial, con los costes que todo ello supone. 

-Otra realidad que con la crisis se ha acentuado es la mora en las comunidades de propietarios, que provoca desequilibrios y actúa en detrimento de la normalidad y cordial convivencia entre los vecinos. Este problema está afectando seriamente las comunidades de propietarios, ¿hemos sido durante años “benévolos” con el moroso? ¿Cómo se pueden intensificar o endurecer mecanismos para evitar, en la medida de lo posible, la mora, puesto que parece que nuestra legislación actual es insuficiente? ¿Qué opina que los bancos pasen a ser el moroso principal de las comunidades?

Las comunidades de propietarios han convivido, siempre, con lo que se denomina morosos profesionales, y contra los que las comunidades de propietarios gestionadas por un Administrador de Fincas colegiado ejercitan la reclamación judicial en la mayor brevedad posible. No hay benevolencia posible con ellos.

Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que los administradores de fincas propiciamos con una Iniciativa Legislativa Popular, y que conllevó la reforma del Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal para introducir el Procedimiento Monitorio en el año 1999, se resolvieron muchos de los problemas existentes hasta ese momento, pero la situación de crisis actual requiere, de nuevo, una reforma de dicha Ley para paliar las dificultades que las juntas de propietarios, ante el incremento de la morosidad de bancos, promotoras y constructoras, pueda solicitar el pago de la deuda no solo de la anualidad anterior y de la actual, sino de los últimos cinco años.

Esta medida aumentaría la garantía a la Comunidad y da un margen mayor al propietario afectado para poder reponerse de su situación antes de verse inmerso en un procedimiento judicial.

-La incorporación de las nuevas tecnologías en el sector ¿es una asignatura pendiente?

Como en todos los sectores profesionales, aún queda mucho por hacer en este tema. Y he de decir que nos está sorprendiendo, muy gratamente, que la diferencia generacional en la profesión no está siendo traba para que nos vayamos adaptando a las nuevas tecnologías. Respecto a los medios informáticos y la utilización de internet para desarrollar la labor profesional, la mayoría de los despachos cuentan con estas importantes herramientas profesionales para ofrecer la mejor calidad a nuestros clientes.

Donde si se ralentiza la cuestión es en cuanto a formar parte de las redes sociales porque hay que diseñar estrategias y dedicar personal cualificado a ello, y la prioridad profesional es que el servicio a consumidores y usuarios sea el mejor posible con el potencial informático con el que ya contamos.

No obstante ello, detectamos que los administradores de fincas más jóvenes están abriendo ya el camino a la intercomunicación profesional a través de las redes sociales, y los Colegios y su Consejo General están elaborando planes de desarrollo para sus páginas webs que incluyen, por supuesto, el mundo de las redes sociales.

-Por último, ¿considera que la Ley de Propiedad Horizontal necesita de una reforma en profundidad, pues ha quedado desfasada por múltiples factores socioeconómicos? Si es así, ¿qué aspectos debería contemplar?

El Consejo General, a través de la Comisión de Estudio sobre la Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha realizado una serie de propuestas relacionadas con la Ley de Propiedad Horizontal en aspectos tan importantes como las actividades prohibidas o molestas, al considerar que se deben de ampliar los supuestos a los que se pueda aplicar esta circunstancia, proponiendo que no estén permitidas, tampoco, aquellas que alteren, gravemente, la convivencia o el uso y destino del inmueble.

Y un aspecto de la propuesta, muy importante,  es que para evitar discrepancias doctrinales y no reducir la eficacia de la reforma de 1999 que impulsamos los administradores de fincas a través de una Iniciativa Legislativa Popular, proponemos que, en caso de que el comprador exonere al vendedor de la obligación de presentar el certificado de deudas, el comprador queda obligado al pago de todas las deudas que tuviere la finca con la comunidad. En definitiva, efectivamente es necesaria una reforma global de la LPH, aunque sabremos tener paciencia, puesto que somos conscientes de que el país tiene otras prioridades en este momento.

 

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