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HIPOTECAS

Las cláusulas “suelo” generan “graves desequilibrios” en los derechos de ambas partes

Las sentencias dictadas en los Juzgados de lo Mercantil de Sevilla y León predicen que las cláusulas suelo incorporadas a los contratos hipotecarios que supongan una desproporción entre los mecanismos de protección de la entidad financiera y los mecanismos de protección de los consumidores serán consideradas nulas por abusivas.

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La abogada Carmen Pelaz, ha analizado las dos sentencias que han declarado la nulidad por abusivas de las cláusulas de "suelo" existentes en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable celebrados con consumidores. Primero, la dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla y posteriormente, por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de León.

La primera de ellas se ha estimado no sin superar obstáculos meramente formales, pues se presentó ante un juzgado que carecía de competencia territorial en función del domicilio del demandado, debiéndose turnar al juzgado competente, y ya iniciado el proceso, se discutió desde si el procedimiento era el adecuado -verbal en lugar de ordinario-, hasta la legitimación de la demandante, para demandar en nombre de todos los consumidores y usuarios, y no únicamente de sus asociados.

Si bien, solventadas todas las cuestiones procesales, y en cuanto al fondo del asunto, en opinión de la abogada Carmen Pelaz, es posible concluir que todas aquellas cláusulas de suelo introducidas en los contratos de préstamo a interés variable celebrados con consumidores que supongan una desproporción entre los mecanismos de protección de la entidad financiera y los mecanismos de protección de los consumidores serán consideradas nulas por abusivas.

Es decir, aquellas cláusulas que indicaban un tipo mínimo de interés o "suelo" y también un tipo máximo o "techo" serán abusivas siempre que el tipo mínimo sea eficaz para proteger a la entidad financiera de una bajada del interés pero el tipo máximo no sea eficaz para proteger al consumidor frente a una subida por ser tan alto el "techo". Carmen Pelaz prevé que esta última situación no sucede en la realidad, no obstante, en casi todos los contratos de préstamos hipotecario a interés variable celebrados contemplan unos "techos" de tipo de interés entre el 10 y el 15%.

Además, la abogadas señala que ha sido el Banco de España, quien en un informe elaborado para el gobierno, ha determinado que los máximos contemplados en estas cláusulas no eran "realistas" teniendo en cuenta la evolución y trayectoria completa del índice tomado en consideración, es decir, el Euribor. "Asimismo, el Banco de España ha admitido que la redacción de estas cláusulas sí beneficiaba a las entidades financieras pero no así al prestatario, faltando la semejanza en la limitación al alza y a la baja", afirma.

Así, en opinión de la abogada Carmen Pelaz, la fundamentación esencial de ambas sentencias no es la validez o no de la limitación, sino la falta de reciprocidad de estas cláusulas, y el desequilibrio entre los derechos de ambas partes contractuales que generan las mismas, así como la mala fe de las entidades que han establecido estas cláusulas para introducirlas en una pluralidad de contratos a sabiendas que ellas sí resultaban protegidas frente a una bajada de los tipos de interés, pero que ofrecían, por el contrario, una irreal protección al consumidor en relación con la subida de los tipos.

Carmen Pelaz justifica que los fundamentos anteriores, junto con el hecho de que este tipo de cláusulas ostenten con claridad el carácter de condiciones generales de la contratación -pues es evidente que los consumidores prestatarios no pudieron negociar tales cláusulas con las entidades financieras-, "han determinado la voluntad de los juzgadores en ambas sentencias en el sentido de declarar la nulidad de estas cláusulas, y la inclusión de estas sentencias en el Registro de Condiciones Generales de la contratación. Por tanto, todas las cláusulas que las entidades financieras incluyan en sus contratos de préstamo deben evitar establecer una variación del interés en beneficio de una sola de las partes pues de lo contrario serán consideradas nulas por abusivas", concluye.

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