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Responsabilidad del administrador de actualizar el precio de los recibos de gas y agua caliente

Este año se ha dado cuenta la nueva junta directiva que la administradora no había actualizado los precios de gas natural en al menos los 3 últimos años. Ahora nos toca pagar esas importantes desviaciones (casi 30.000 euros en total) con el gran trastorno que ello supone y las molestias ocasionadas al no disponer dinero durante esos años para otras actuaciones necesarias en la comunidad. ¿Tiene responsabiidad el Administrador de Fincas o los vecinos que formaron las juntas directivas por no darse cuenta de este error?

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Respecto a las funciones de la Junta de propietarios y del administrador de fincas la LPH indica lo siguiente:

"Artículo catorce.

Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

Artículo veinte.

1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."

El administrador de fincas incurre en responsabilidad civil, cuando supuestamente existe una violación de la lex artis de un buen profesional. Para que un error u Omisión pueda generar una responsabilidad del administrador con respecto a la Comunidad de propietarios, será necesario que concurran varios requisitops :

1 .- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable

2 .- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio determinado y cuantificado

3 .- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.

4 .- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna de que su actuación ha sido la causa del perjuicio. 

En el supuesto que nos compete, existe un error por parte de administrador, dado que no ha preparado un plan de gastos previsibles correcto, dado que no actualizó los precios de los suministros, generando por su error un perjuicio cuantificable a la Comunidad de propietarios.

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