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ESPECIAL RENTA

Tributación de una opción de compra con prima

En 2014 se suscribe un contrato de opción de compra sobre una finca con un plazo hasta febrero de 2016 para ejercerla. En concepto de prima mis clientes cobran la suma de 10.900€. Esta prima, si se ejerce la opción, será descontada del precio pactado de 130.000€. En el caso de que se ejerza la opción y se perfeccione la compraventa, la misma dará lugar a una pérdida patrimonial para mis clientes. La consulta es si deben tributar en 2014 por la prima cobrada y en tal caso, si se considera ganancia patrimonial y cómo se corrige posteriormente esta ganancia si finalmente se ejerce la opción y la prima se aplica al precio, generando la compraventa una pérdida patrimonial y no una ganancia.

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En relación a esta consulta debemos indicar que la suscripción de un contrato de opción de compra por parte del propietario de un bien, cobrando una prima que se descontará del valor total de la compraventa en el caso de que ésta se efectúe, supone que dicha concesión de la opción de compra debe producir en el propietario del bien una ganancia de patrimonio, que nace en el momento de su concesión, y su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho (en este caso 10.900 euros).

Por otra parte, la posterior transmisión del elemento patrimonial sobre el cuál recae la opción de compra producirá una ganancia o pérdida de patrimonio (según nos manifiesta el consultante previsiblemente será una pérdida), y la cuantía recibida previamente por el propietario en concepto de precio del derecho de opción de compra, constituirá un menor valor de transmisión del elemento patrimonial.

Entendemos por tanto que este es el tratamiento porque el contrato de opción de compra y la posterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas y por ello cada una tiene que tener su reflejo en la Renta correspondiente, la primera transmisión deberá reflejarse en la parte general de la base imponible y la segunda en la Base del Ahorro.




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